深圳官方智囊机构称明年房价大幅下调可能性小

　　时至年末,国家对于房地产市场宏观调控政策的密集出台使得市场逐步进入深度观望的状态。而在“国四条”之后,市场更在猜测深圳将会出台哪些细则以加强对深圳房地产市场的调控。

　　昨日,来自深圳房地产研究中心的一份近期房地产市场形势与政策分析公布。作为深圳市规划和国土资源委员会下辖单位,深圳房地产研究中心源于1997年深圳市规划国土局成立的房地产研究室,现已成为深圳市规划与国土资源委员会下属的一家涉及“房、地、产”诸相关领域的综合性的专业研究机构,其作为政府直接下辖智囊机构的角色让这份分析报告尤其受到关注。

　　“今年1-11月,深圳房地产投资规模下降幅度继续收窄、新建商品住宅价格出现较快上涨；深圳住房潜在需求较大,使得住房价格面临长期上涨压力,但房价上涨过快,不利于广大普通居民家庭住房消费,也不利于深圳经济社会的稳定发展和金融安全；深圳提出了控制‘套数指标’和实行‘住房用地项目手册’制度,增加普通商品房供应,支持居民自住住房需求；深圳拟针对自主、改善型需求和投资者制定差异化的住房金融与税收政策；研究没收违法建筑、征收违法集资房并将其纳入保障性住房的相关政策。”这些深圳房地产研究中心对于深圳当前房地产市场形势的分析和对于今后调控设施的判断和建议,有助于市场理解和前瞻深圳房地产市场的未来走势。

　　市场运行

　　前11月二手房成交面积是去年三倍

　　据深圳房地产研究中心统计,今年1—11月,深圳完成房地产开发投资381.41亿元,同比下降2.1%,与今年一季度23.4%的降幅、上半年9.5%的降幅和三季度3.3%的降幅相比,下降幅度继续收窄,这表明开发商已逐步恢复投资信心。从前11月的统计来看,商品房施工面积3095.72万平方米,同比仅下降3.1%,新建商品房累计可售面积已增长到375万平方米,商品房供应紧张状况较年初已有所好转。

　　同时,相比于去年楼市的冷淡,今年前11月新建商品房销售面积大幅增加。1—11月,全市新建商品房销售面积665.29万平方米,同比增加98.85%；其中,商品住宅销售面积618.93万平方米,同比增加99.35%。但从统计来看今年前7个月,商品住宅成交面积较去年增长较大,但8月份以后,随着房价的上涨,新建商品房销售水平明显下降。此外,还有价格,深圳新建住房均价从年初的每平方米11000元一直上升到10、11月的21661元和19413元,“房价上升较快”。

　　而同样在价格因素的影响下,前11月二手房成交面积接近去年全年成交总量的三倍,二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为1.65:1,二手房交易规模明显高于新房销售规模。

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　　高房价制约有效需求

　　深圳房地产研究中心认为,今年深圳房地产市场步入快速回升的轨道,但是4月份以后,深圳房地产市场逐渐从回暖走向过热,住房价格过快上涨并超过历史最高水平。

　　从供应来看,截至目前,深圳累计可售一手房375万平方米、3.32万套,仍低于正常时期400万平方米左右、4—5万套的合理供应储备。从需求来看,全市33.3%的住房自有率决定了未来深圳住房潜在需求依然旺盛,但房价上涨较快且长期在高位徘徊,制约了广大普通居民家庭住房消费,无法将潜在需求转化为有效需求。

　　“相比于北京、上海这些老城60%—70%的住房自有率,深圳33.3%的数字说明深圳住房需求率潜力巨大。”深圳房地产研究中心副主任王锋认为,这与深圳常住人口和暂住人口倒挂有关,目前全市4亿平方米的住宅有一半都是在出租。

　　此外,深圳房地产研究中心认为,今年以来部分商业银行放贷较为宽松,尽管促进了自住与改善型住房消费,但也导致投资需求重新抬头,推动了房价上涨；而部分房地产企业不适当的促销和宣传,则夸大了市场供求关系的紧张,并进一步加剧了房价上涨。

　　“由于我市土地资源较为紧缺,人口规模较为庞大,且在实际住房自有水平较低背景下,住房潜在需求较大,使得住房价格面临长期上涨压力。”王锋认为,近几年房价的过快上升,使房价与经济增长和居民收入增长出现较大背离,实际上已经形成今后较长时期的房价透支,并使得房地产市场在近几年一直处于发展不稳定、起伏较大的态势。深圳房价上涨过快,不仅不利于广大普通居民家庭住房消费、改善居住条件,也不利于深圳经济社会的稳定发展和金融安全,政府需要通过加强和完善房地产市场宏观调控,解决市场机制存在的缺陷,促进房地产市场稳定健康发展。