楼市“组合拳”能否打败高房价?

　　面对“疯狂”的楼市,监管层近期集中发力:继国务院9日“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台之后,17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。

　　一时间楼市“山雨欲来风满楼”,上周末不少新盘纷纷亮相抢滩入市。新一轮调控究竟能否给广州楼市降温,拿地首付五成等新政能否撼动广州房价,目前仍是未知数。业内人士认为,未来广州房价下跌的可能性正在加大,“明年广州房价可能会出现5%的轻微下调”。

　　新盘岁末抢滩上市

　　距离2010年只剩不到两周的时间了,房产中介李先生最近忙得团团转,抓紧办理上个月成交的房产过户手续。

　　催促李先生加快步伐的,是12月9日国务院发布的政策:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。如果不抓紧,小刘通过中介找到的房子可能要增加5.5%的交易成本。

　　营业税“2扩5”被认为是抑制短期炒房行为的政策。其实,这个月来,中央政府关于调控楼市的举措不止这一项。继国务院9日“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台之后,17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。

　　楼市“组合拳”能否挤破广州楼市的泡沫?记者观察发现,尽管政策效应并未完全显现,但是值得关注的是,在拿地首付五成等新政公布的首个周末,沉寂许久的广州楼市逐渐爆发,不少新盘抢滩入市。上周六,位于市中心黄金地段的滨江东和康王路两大楼盘同时亮相,滨江东新盘当天卖出了不过三成,康王路的楼盘售出不到五成,与业界预期的可能“日光”相差甚远。

　　中原地产项目部总经理黄韬分析,提高地价首付比例等政策信号的释放,将改变开发商对未来的预期,楼盘定价不会像之前那么疯狂。同时,开发商为了腾挪出更多资金拿地,需要加速推货,从一定程度上减少了捂盘惜售的现象,因此间接对房价有稳定作用。

　　一手房岁末抢滩,二手房也不甘“寂寞”,在末班车效应刺激下加速推货,投资客纷纷抛售物业撤场。满堂红研究部经理周峰透露,本月以来广州二手房的成交量相比上个月增长了一成,买家多大多数是已在三四个月前就开始看楼的老客户。他表示,遏制房价消息一出,投资客神经紧绷了,而广州不少炒家提前嗅到了打压楼市的信号,从9月便开始出货,10月、11月放盘量激增,高位套现。

　　明年郊区房价或下降

　　曾先生最近有点烦,现在在农林下路附近租房住的他想在市区买一套婚房,看着房价节节攀升,更着急出手买房。随着国务院关于遏制房价的表态出来后,他开始犹豫:这些政策出台是否意味着房价将出现向下的拐点?不知道明年房价能否被压下来,能降多少?现在究竟该出手买房还是观望?

　　黄韬表示,目前国家已经明确,调控的主基调就是抑制房价过快上涨,预计会出台一系列政策,未来房价下跌的可能性正在加大,“预计明年广州房价可能会出现5%的轻微下调”。

　　而资深银行业从业人士梁东晖则认为,只要调整幅度不太剧烈,预计明年上半年广州房价还会继续上升,因为半年内楼市仍难以达到供求平衡。

　　保利地产代理市场部总经理吴定金分析,根据其初步统计,明年广州楼市新增面积大概在600万平方米,是近几年楼市供应的最低点,在供不应求的情况下,整体房价下调的幅度不会太大。他指出,从最近广州推地可见,增城、花都、大学城等近郊区域是土地供应的重点,花都、番禺等郊区由于明年供应量较大,有效需求不足,预计房价可能会有所调整。

　　地价首付五成能否吓退“地王”?

　　居高不下的房价让老百姓叫苦连连,而房价虚高在一定程度上是囤地、炒地现象造成的。

　　财政部、国土部等五部委日前出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

　　该政策将对房价快速上涨的广州楼市产生什么影响,能否给“地王热”浇上一盆冷水,就此遏制“地王”频现?

　　广州房地产交易中心相关负责人说,实际上,广州从两三年前开始,土地出让金缴付一般都要求60天内一次缴清,如果金额很大,如超过2亿元以上,才会分期缴付,但首次缴纳比例肯定高于全部土地出让价款的50%,而分期缴纳全部价款的期限不会超过一年。

　　在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来,执行土地款首付不低于50%数年的广州是一个较好的分析样本。尽管已经提高了土地款首付门槛,但是自今年6月以来仍然先后诞生区域“地王”,珠江新城、大学城和开发区的住宅地价纪录先后被刷新。地价对房价的刺激作用明显,“地王”周边在售楼盘应声而涨。

　　今年广州市在处置2007年闲置地王时却发现,不少房地产开发企业在2007年拿地后,直至公开查处时仍未缴清土地款。而在今年的土地出让市场上,仍可以见到拖欠地价的开发巨鳄的身影,还买下了金沙洲、琶洲不少地块。

　　黎文江认为,土地款首付提高政策一定要与打击土地闲置、加强囤地处罚等政策挂钩,组合起来才能真正发挥作用,促使开发商把手中的土地变成房子,增加市场供应量。

　　目前,广州正在细化土地出让合同约定,今后适当提高“违约成本”。据广州国土房管局副局长黄文波介绍,具体做法是:除原先缴纳保证金的条件外,还要求开发商拍地后立即缴纳约占总成交价10%的定金。如开发商违约,保证金和定金都将被没收。

　　南方日报记者郑佳欣

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