合肥滨湖某开发商雇来在车站拉客的年轻人《中国经济周刊》记者 刘照普 摄
《中国经济周刊》 记者 刘照普｜合肥报道
（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第33期）
去年之前的合肥楼市长期“默默无闻”，价格在低位徘徊，去年初，合肥楼市猛然发力，房价“一飞冲天”，这座在二线城市中排名靠后的“潜力股”，房价涨幅全球第一，获得了世人更多关注的目光。
炒房客蜂拥而至，房产中介纷至沓来，大量投机性的逐利资金也闻着“铜臭”味赶来……房价飙涨触发政府部门更严厉的调控政策出台和落地。
《中国经济周刊》7月3日刊出的《谁导演了合肥房价过山车》，对去年合肥炒房客投机炒作、助推房价飙涨和部分二手房价格降幅过大现象予以披露，一时间犹如投入湖面的一颗巨石引发千重浪。安徽省和合肥市主要领导批示关注，同时，也引起了房地产业内人士的集体讨论。近日，《中国经济周刊》记者再赴合肥回访，以期还原合肥楼市涨跌真相。
探访房价漩涡中的滨湖：二手房大幅降价，新房有价无市
7月底，《中国经济周刊》记者顶着烈日来到合肥，在地铁1号线包公园站踏上了去往滨湖的列车，半个小时左右，在滨湖会展中心站下车。刚出地铁站台，一股热浪扑面而来，记者一眼瞥见马路对面一个穿着绿色T恤的男孩，手里举着两块红色大牌子，上面分别写着“合肥买房、首选滨湖”“滨湖新地城、红星美凯龙旁”。记者举起相机想拍照，男孩却将展示牌收了起来，不让拍。男孩说，他只是开发商雇来拉客的，要是记者同意跟他去售楼处登记看房子，他就可以得50元，这样他才会同意拍照。记者应允。
之后，记者坐上男孩的摩托车来到滨湖新地城售楼处。这是一处即将完工的楼盘，卖的都是准现房。记者发现，从售楼处前台、沙盘展示区到洽谈签约区，除了二三十位工作人员，没看到一位客户。看到记者进来，她们都按工作流程动了起来。据工作人员介绍，该小区属于商住两用，不能落户，单价每平方米八九千元，目前卖的是尾盘，1号楼在清盘，一口价，还可以打个折扣。去年合肥房价最高时，该楼盘的均价为11000元/平方米。
从滨湖新地城出来后，记者来到一路之隔的万科时代之光售楼处。售楼人员介绍说，这是滨湖区的一个高档楼盘，建有高层住宅、洋房和别墅，平均售价在2.3万～2.4万元/平方米。这里的顾客比滨湖新地城稍微多些，有三四拨客户正在洽谈，相对于宽敞明亮的售楼大厅来说，如此稀稀落落的顾客显得很是冷清。
走出万科时代之光，一位头戴遮阳帽的中年妇女骑着一辆电动自行车大声召唤记者去看房。她是滨湖当地居民，平常有空闲就帮开发商拉拉顾客，挣点劳务费。记者随着她来到时光印象和都会1907两处楼盘，前者为保利地产、新城控股和万科3家联合开发，后者是旭辉地产、远洋地产、正荣地产、万科和永同昌集团5家合作开发。
在这两个楼盘的售楼处，围着多位开发商雇来拉客看房的妇女，她们被称为“小蜜蜂”，负责从街上拉人。她们对记者说，“你没看到售楼处那么多人嘛，好多都是我们从大街上拉来的。”
这些“小蜜蜂”每天底薪70元，每拉一个人到售楼处提成10元。还有一些没有底薪，拉一个人提成30或50元。她们告诉记者，因为现在房子不好卖，滨湖不少楼盘都以这样的方式积攒人气。在走访中，记者遇到好几拨“小蜜蜂”央求帮忙，称她们一天也没拉到几个人，没完成任务，一位“小蜜蜂”大姐急得差点哭出来。
滨湖当地人告诉记者，现在楼盘价格降得厉害，好多人是被硬拉着看房的，大家都在观望，真正签约买房的没几个。滨湖新房属于有价无市，但开发商还对外宣传称“合肥人连夜排队买房”，制造假象。这种情况去年确实有，但如今合肥楼盘没那么抢手了。
记者随后走访了超越房产、美满房产、裕丰房产和链家房产等当地几家二手房中介，这几家门店主管对滨湖二手房价格的看法基本一致。他们认为从去年10月2日合肥楼市新政以来，滨湖二手房价格开始不断回落，个别房源最高降价四成多，几近“腰斩”。去年10月滨湖二手房价格最高每平方米2.3万～2.4万元，平均在2万～2.1万元，目前均价在每平方米1.6万～1.7万元，最低价降至1.3万元左右。
一位当地中介店长说，滨湖目前的购房者基本上是“刚需”，去年10月出台的新政仅是限购，没有限售，炒房客不能买了，但可以卖，所以抛盘现象严重。炒房客已经跑了不少，部分没跑掉的索性就留下来“安营扎寨”了。他们将手里的房子分割成单间出租，用租金支付银行贷款，同时在四处找钱维持着紧绷的资金链。
政府多部门联合发力：从“找不到副市长就买不到房”，到楼市总体渐趋平稳
回头看2016年合肥楼市疯狂上涨，涨幅达到惊人的“全球第一”，顾客连夜排队买房，“日光盘”“夜光盘”层出不穷，这种火热的势头催生了种种楼市乱象：比如开发商“捂盘惜售”，车位强行捆绑销售和家装搭售，“号头费”从数万涨到数十万，每逢土拍必出地王等。
合肥一位政府部门官员对《中国经济周刊》记者讲述了这样一个细节，去年该市房地产市场疯狂时，住建部召集合肥主管领导去北京商讨调控政策，一位住建部官员当场求证：“在合肥买房要找副市长以上的领导，找不到副市长就买不到房，是不是真的？”这种说法自然有夸大的成分，但也不是空穴来风，去年合肥楼市确实到了疯狂的程度。
针对此种乱象，合肥当地政府部门频频出招，连续出台三轮调控政策，多管齐下精准施策，高烧的合肥房地产市场很快大幅降温，走向平稳。
去年10月2日晚，合肥市政府连夜发布限购政策，出台以“限购”为核心的10条新政。内容包括：对非合肥市区户籍家庭，无论购买新建商品房还是二手房，均限购；大幅增加土地供应，提高土地竞买条件；严格商品住房销售明码标价备案管理，同类房屋6个月内不得上调备案价格，再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%；加强房地产市场联合监管，严肃查处“捂盘惜售”“价外加价”等违法违规行为。
合肥市房管局一位官员告诉《中国经济周刊》记者，合肥调控政策在全国都算得上是比较严厉的，社保未满一年，绝不能在合肥买房，即使补缴了社保也不可以。人事、公安、房管等7个部门共同监管，哪个部门也不敢乱开方便之门。同时，严格管理市场秩序，捂盘惜售要严厉查处。“有些开发商备案后一次只拿出三五十套销售，造成房源紧张状况，这是绝对不行的，备案后所有房源必须一次性全部拿出销售，不卖的话，就要严厉约谈并查处。房管局的执法大队一直在巡回检查，发现问题，绝不姑息。”
为避免楼市暴涨和限购对合肥引进的人才产生误伤，他们还出台了《合肥市人才公寓建设使用管理办法(试行)》，为符合条件的各类人才提供住房保障。
合肥市国土局也“动真碰硬出实招”：在土地出让方面，实行“限制地价+现场并联拍卖+摇号”的方式，即竞买人在举牌应价阶段结束后参与书面一次性报价，所报总价不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价，超出为无效报价。如果现场最高有效报价者有相同的，则进入“摇号”阶段。
去年11月30日，合肥迎来首场“限价”土拍，约90家房企激战8宗地块，最终两宗土地触及最高价格，最后摇号产生竞得者。自此以后合肥再无地王。合肥国土局还要求，当日竞拍的6宗限价地块后期需保证房源售价不能高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高备案价格。
合肥物价局在各方密切关注的房价监管过程中，于去年4月、6月和10月，联合房管、工商、国土等部门报请市政府3次下发保持合肥市房地产市场平稳健康发展的意见，督促开发商严格落实新建商品房明码标价公示制度，对房地产市场明码标价进行专项检查，集中查处和纠正18家房企价格违规行为。进入2017年，合肥物价局进一步强化执行商品房销售的“一价清”和“明码标价”备案管理制度，防止楼市出现大起大落。
在合肥滨湖都会1907、万科时代之光和时光印象售楼部，到处都是冷冷清清，几乎看不到客户来咨询看房。《中国经济周刊》记者 刘照普 摄
政府调控手段越来越精准，开发商更感焦灼
在合肥采访的几天里，记者印象最深的是，滨湖这个远离合肥主城区的城郊地带，俨然成了一个闹哄哄的大工地：一座座塔吊直刺云天，道路上工程渣土车飞驰而过。
与热火朝天的工地和不断堆高的城市天际线形成对比的是，滨湖的新房和二手房价格呈现严重分化现象：新房价格貌似“坚挺”，实则有价无市；二手房量价齐跌，与去年限购前相比，价格不断下跌，跌幅最大的甚至达到“腰斩”程度；成交量下跌更是惊人，跌幅甚至超过“腰斩”。
合肥当地主流房地产网站万家房产网数据显示，滨湖二手房价格今年上半年呈现持续下跌趋势。去年上半年滨湖二手房共销售10305套，而今年同期销量仅为812套，销量下滑幅度之大令人惊讶。整个合肥市区，今年上半年住宅类商品房共计销售10707套，而去年同期的销售量却高达48256套，这充分说明今年上半年整个合肥市区住宅商品房销售惨淡的情况。
合肥当地媒体对此分析称，滨湖楼市之所以出现量价齐跌现象，有两个原因：一是由于政策限购及备案价的限制，滨湖部分项目捂盘惜售，2017年上半年滨湖加推房源不多，所以销量较去年同期下跌严重；二是去年滨湖是投资客蜂拥而至的区域，房价上涨过快，如今政府调控之下房价下行，投资客急于脱手，不惜降价出手，造成滨湖二手房价格下跌明显。
进入2017年后，楼市调控政策越来越密集，手段越来越严厉，没有任何放松的迹象，调控开启“五限”时代，即限购、限贷、限价、限售、限商。相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加“限售+限商”，这对房地产市场的投机行为是致命打击，特别是一二线热点城市还陆续出台了“租售同权”“只租不售”等楼市新政，调控手段越来越精准和深入。
正如一位知名地产开发商老总在接受《中国经济周刊》记者采访时所说，现在政府部门的调控政策精准有力，就像一道道紧箍咒扣在开发商头上，资金链脆弱的中小型地产开发公司早就撑不下去了，侥幸存活下来的部分开发商就像热锅上的蚂蚁一样，急得团团转。
记者也感觉到了当地开发商的焦灼：采访时曾在滨湖几个楼盘登记了手机号码，此后半个多月的时间里，每天都能接到七八轮电话售房的“轰炸”。记者还发现，由于合肥当地楼市调控政策的影响或者工期缘故，致电记者的大部分开发商一直没拿到销售许可证，他们只能登记客户购买意向，然后焦灼地等待着许可证的下发和开盘日期的到来。
合肥一位地产公司老总对记者说，在合肥当地，比开发商更焦灼的还有一个群体，那就是依附于当地开发商生存的报刊、微信公号、地产频道等房地产媒体群，甚至还有个别所谓的房地产专家，他们与当地开发商是“一损俱损一荣俱荣”的关系，楼市下跌、销量下滑，开发商日子不好过，这些依附者的日子同样艰难。因此，依然为开发商鼓与呼也是维护他们自己的核心利益。
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