2010年房地产调控五大猜想：打击囤地或出新规

　　淡季开局的2010年房地产市场，迎来了国家宏观调控的最强音。

　　继2009年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，1月10日，一份被称作“国十一条”(即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，下称《通知》)的综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。

　　这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。

　　而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。

　　在此背景下，房地产调控政策的未来细节，为学界和市场留下了巨大的猜想空间。

　　猜想一：

　　进一步提高二套房首付比例

　　记者注意到，《通知》中，之前一度执行的二套房贷优惠政策没有再被提及。而“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”的明确规定，让被猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。

　　“严格二套住房购房贷款管理，明确首付比例，此举在于合理引导住房消费，抑制投资投机性住房需求。在目前市场情况下，出台这样的规定非常及时。” 中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室况伟大教授向《中国经济周刊》评述。

　　第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定，早在2007年全国楼价持续飙升时就已出台。2007年9月底，央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中就对二套房首付比例为40%、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍做出了明确规定。

　　但是2008年底爆发的金融危机，让中国整体经济环境和房地产市场由“牛”转“熊”，政策的调控方向也随之发生了变化，地方政府和银行普遍减弱了政策执行力度，此前规定的“首付比例不得低于40%”的政策规定在执行过程中的灵活性增大了许多，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%的现象比比皆是，贷款利率也有所降低。

　　此次调控再提“老政策”，在银行业人士看来，依然会让银行和投资、投机购房者有机可乘。

　　“此次《通知》仅仅规定二套房贷首付四成以上，利率则按央行的基准利率执行，没有提及新的利率执行标准，这就使得银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力，往往在利率上会执行最为优惠的标准。银行可以根据不同客户需求，二套房贷有可能执行7折利率的底线，也可以高过基准利率的1.1倍，为银行以利率优惠来拉拢客户提供了空间，对投机购房提供便利。”华夏银行一位工作人员向《中国经济周刊》表示。

　　除了银行界的质疑声，一些业内人士也提出此次出台的信贷调控手段并不严厉，“再提高二套房及以上购房者的首付款比率”的呼声再起。

　　“按揭贷款是投机者的金融杠杆，要遏制投机首先要去掉这一杠杆。避免房地产投机者的最好方式是对已认定的二套房，在首付40%的基础上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房贷，只允许全资买入，这样就能从根本上避免投机者或热钱通过购房的方式，把风险转嫁给银行和政府。”国家一级建造师、北京科技大学沈家文博士向《中国经济周刊》分析。

　　记者注意到，在《通知》出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。1月13日，央行发布消息，决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率。

　　“除了已经出台的上调存款准备金率，信贷政策还有可能在今年一、二季度进一步收紧，不排除在年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。”上述华夏银行工作人员告诉《中国经济周刊》。

　　来自官方的信息似也可对此印证。在1月13日国新办举办的“促进房地产市场平稳健康发展”新闻发布会上，银监会副主席王兆星强调：“对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为，要实行有效的风险控制。”

　　猜想二：

　　物业税开征 技术上可行

　　记者注意到，《通知》在收紧二套房贷的同时还明确，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

　　据悉，关于房地产的税收，已经出台的营业税和契税分为普通住宅和非普通住宅两种，也是有差别化的。除此之外，之前出台的对二手房的税收优惠政策，已在不久前予以取消。

　　2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。业内人士据此分析认为，政策新变化也是剑指高房价。

　　营业税征免时限的调整，对二手房交易产生了一定的影响。北京房地产交易管理网数据统计，2010年元旦后7天，北京二手房成交量仅1912套，环比2009年12月的9153套下跌超过80%，且较市场非常冷淡的2009年同期也下降了13%左右。业内预计2010年一季度北京二手房市场成交量整体降幅在50%左右。

　　尽管二手房降幅增大，但在业内专家看来，营业税征免时限的调整对抑制房价作用有限。国家税务总局一位专家接受《中国经济周刊》采访时表示，“个人卖二手房肯定不是一个普遍的现象，首先得有钱能买得起房，有房住之后，才会再把另一套房出售。但是大多数家庭都没有这个条件。”

　　上述税务专家告诉记者，目前已经有多个环节在对房地产征税：在交易环节，有营业税、契税、印花税；在持有环节，有房产税、成本土地使用税；在转让环节，有营业税、印花税、契税；此外还有企业所得税、个人所得税以及名目繁多的收费。

　　记者注意到，在刚刚发布的《通知》中，关于是否开征物业税、何时开征物业税只字未提。而之前，“物业税”这一字眼屡屡出现在国家的相关政策文件中。

　　2003年，中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收的改革方案。

　　从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点(也称“空转”)。

　　2009年5月，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出，要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。

　　截至目前，物业税在试点城市空转已经有6年多，但是依然处于“要不要”、“该不该”、“何时开征物业税”的讨论中。

　　在2009年年底举行的一次财税论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，目前物业税开征“从技术上看是可行的”。此番言论被解读为物业税开征在即。

　　“物业税增加了房产持有环节的持有成本，会在很大程度上影响人们对房产的购房需求，但是开征需要的条件也比较多。”中国社科院价格与税收研究室副主任张斌告诉《中国经济周刊》，要开征物业税，税务局首先要掌握所有人名下的房产信息，如果按市场价评估，还要掌握这些按市场价评估的信息；其次，物业税还牵扯到怎么设置免征额或者税基，到底哪些人应该交物业税，哪些人可以免交。

　　张斌进一步表示，物业税开征前期需要做的工作量非常大，这也是为什么许多地方空转试点这么多年，也是一直在摸索建立数据库系统，迟迟不予开征的原因。 “事实上，物业税从‘空转’到‘实转’，并不像人们想象得那么容易，还有相当长且艰难的博弈过程。”

　　开征物业税抑制房价快速上涨，在财政部财科所所长贾康看来是釜底抽薪的办法，他告诉《中国经济周刊》：“主要是保有环节的税收，比如物业税的开征。现在物业税其实是缺失的，但这是下一步的改革方向。具体什么时候开征，目前并没有开始时间表。”

　　据《中国经济周刊》从相关人士处获悉，目前税务总局已经着手拟定开征物业税的可操作方案，具体实施的时间初步定在“十二五”期间，在2011年前后选择城市进行实征试点。