城市的一亩三分地涌进了越来越多的人，而城乡土地仍然是楚河汉界一清二楚，这正是房价上涨强烈预期的基础。要想转变这个预期，从而遏制房价的过快增长，必须打破城乡土地畛域，使城市化的过程变为人员流动、土地流动同时进行的良性互动

　　个别城市住房投资属性的强化使中国房市成为博彩游戏

　　在目前这种房市制度的缺陷中，城市房地产业脱离中国住宅总量的整体资源，成为局部热潮，有关地方政府、开发商、炒楼团及各种利益关联方使住房成为稀缺的商品。中国住房兼具了商品、金融、社保等的多重属性，住房的金融属性反映了房地产已经转型为投资市场的一部分，个别城市住房投资属性的强化有使中国楼市成为世界上最大博彩游戏的倾向。

　　它使中国居民财富体系增加了脆弱性和不稳定性，商业和居民的金融资产具有罕见的市场换位能力和流动性要求，中国的房地产资产已形成高度积累，构成了金融过剩。拉动目前的中国住房的价格增长不过需要四、五万亿人币，但是引爆这个市场的泡沫也许就需要一、二万亿元人民币。上海、深圳、北京等大城市住房市场更具有高度投机性质，面临大规模价格重组的可能。如果炒楼团和投资者的住房进行比较集中的转让对冲，将有可能构成10万亿元人民币以上的巨大资产流动，仅以目前不到17万亿人民币的居民储蓄难以完成均衡的市场转换传导。截止2007年6月30日中国广义货币余额为37.78万亿元；狭义货币余额为13.58万亿元，这个资源不但要运转中国的巨大的生产体系，而且要承载中国的消费体系，所余资源即使全部投资房地产，也不过七、八万亿人民币的入市资金，以这个水平再大幅拉升中国城镇楼市的升水，不但会导致社会利益的巨大分裂，而且也将造就温州等炒楼团的市场对冲。政府没有担保过房价上涨，也没有财力托住这个市场的剧烈转变。

　　为了促使住房资产升值，开发商正采用刺激社会心理预期的方法，借助市场和舆论变相带动大城市的房价升值，用新闻潮构造一种不可逆转的普遍升值心理以对抗中国的真实资源情况和传递压力，透支中国未来，使房价升值成为一种拟像控制和社会预期，以对房价的升值压力转化为对房价的升值预期，以新闻潮和社会预期牵引房价升值，这也是一种变相的住房选择限制和升值强制，加速构成了不同社会利益的决战和开发商集团更高明的社会压力。它可能推进更大规模的国际投资者博弈中国房价升值的热潮并和中国政府开赌。由此将限制中国住房改革的选择性，其实质也就是限制中国经济增长的稳定性。

　　房市结构需要转型调整

　　如果中国城乡住宅能够一体化，全流通，如果中国城乡能够统一土地使用权并带来住宅商品的流动性，那么就有可能对现有住宅价格体系产生巨大革命性的颠覆效果。

　　中国房市正进入一个结构需要调整的重大历史转型期，这是历史的潮流。中国已经成为世界上最大的房屋消费国，但是目前仅限于城市110多亿平方米住房商品化流通的房地市场是一个不完整的半边市场，随时可以受到中国房市全流通的冲击；它也是一个利益需要重大调整的市场，农宅非商品流通没有《宪法》的依据，也非市场机制使然，270亿平方米左右农村住宅的商品化流通不但是中国住房市场化改革的进一步的方向，也是中国经济发展的历史机会和财富利益调整的合理选择，是8亿农民富裕的筹码。目前城市畸高的房价是城乡双轨制住房制度的产物，是计划经济时遗传病的反应，是中国商品房市整体定价体制的扭曲，难以反映中国城乡住宅的真实价值。村镇住宅的全流通不但将使农民致富，也将扩大中国住房市场的巨大容量，还将修复畸形的中国房地产的价格体系。目前不合理的土地利用模式亟须改变

　　转型时期土地政策要解决好三个问题：其一、已批出土地的限期开发利用问题；其二、每年新增建设用地问题；其三、彻底将城市土地使用权和农村土地使用权统一起来的问题。

　　中国加强未利用地仍然有一定的空间，目前居民点及独立工矿用地不过为2635.45万公顷(3.95亿亩)，18亿亩耕地以外的其他农用地2554.10万公顷(3.83亿亩)，立足非耕地的2亿亩左右的农村建设用地，从简单利用转为加大容积率的复杂利用，从而解决今后居民点及独立工矿用地的用地需要是完全可能的，也应该是中国土地利用的战略方向，完全可以解决好中国人民的生存需要。

　　现在中国以3.95亿亩的农用建设用地、3.83亿亩的居民的城市用地和3.95亩的工矿用地相整合，基本上半斤对八两，农村建设用地有巨大的利用空间。3.95亿亩的农用建设用地是向居民点和工矿用地输送的巨大资源和中国现代化的根基，但是以目前的征地模式很难创造中国土地的精用效益，多力胜物，少力胜人，焕发农村建设用地主体的巨大积极性和创造性，将使3.95亿亩的农用建设用地的利用事半功倍。为此改变我们目前的征地模式，大规模增加农村供地主体，并使农用建设用地直接入市是中国实现居民点及独立工矿用地良性发展的必由之路。为此改革的目的就是要实现从政府征收、征用的土地模式向市场意愿开发和政府保障相结合的土地利用模式战略转变。

　　即使从中国目前的土地资源量判断：在不改变现有的征地制度下，以开掘建设用地的存量资源为主，全面打击和约束囤地行为，今后几年每年完全能够供应400万亩，甚至600万亩解决土地市场的运作，中国完全有能力解决好居民的居住、商业、社会保障用房。中国整体经济建设，包括住房建设，每年的用地规模大约在500-700万亩之间，这是我们能够解决而没有解决好的。

　　目前中国城乡分治的二元土地制度、社会制度也维护了城市对农村土地的征收、征用。在实行市场经济的中国，农村集体土地所有权与国有所有权的转换仍然保留着计划经济的等级特点，即农村集体土地不能流转，它本身不是一个完整的物权，权利转换的惟一方式就是国家对农村集体土地的征收、征用，由此国家仍然处于计划经济时代对土地的传统综合的经营模式之中，这种模式并不适应市场经济对土地的要求，也难以实现国家对土地择优价值的利用。

　　市场经济的内在发展要求中国土地利用模式需要做出革命性的调整，走世界先进国家土地资源管理的成功道路。国家不是土地经营商，应该实现国家从集权式的综合经营管理土地资源转型为依法管治和统筹规划土地资源的管治制度。为此有必要以编纂《民法》，修改补充《物权法》、《土地管理法》等为基础重构中国的土地权利制度和权利体系，并在此基础上建立和运转全国统一现代化的地政管理体制。(武建东)

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