一线城市房价或调整 国企自有地建房助于留人才

中国新闻来源：北京青年报 2018年03月11日 04:40 A-A+
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　　今年两会，房地产调控依然是热点话题。各地也纷纷通过住房政策来吸引人才，集体建设用地建租赁住房、国有企业利用自有用地建保障房等都把目标指向了职工的居住问题，实现“职住平衡”，留住高端人才。北京青年报记者就这些问题分别采访了两名来自经济界别和无党派界别的全国政协委员。

　　全国政协委员、土地勘测规划院地价所所长赵松

　　国企自有地建房有助于留人才

　　在房地产领域建立长效机制是一个非常正确的定位。应该从土地供应制度、房地产开发销售制度，还有金融和税收的制度等方面综合考虑。长效机制能够引导市场走上一个健康平稳发展的道路。长效机制从建成到真正发挥出作用，还需要时间，既需要制度的磨合、完善，也需要市场在新机制下的自我调整、修复。

　　■市场调控■

　　限购并未改变市场供求关系

　　北青报：全国各地纷纷对房地产市场采取哪些调控措施，房地产市场有何变化？

　　赵松：过去一年房地产市场的变化，不管是一线城市房价的趋稳、涨幅的回落，还是一些新兴的热点城市快速上涨，总体上属于“防过热”“去库存”调控措施的效果。在具体操作上，行政手段发挥了比较重要的作用，比如限购、限售、限贷等，这些确实对抑制市场交易热度产生了立竿见影的影响，而限价政策更是直接压住了一手房市场上的价格信号，但尚未形成新的市场供需关系，较高的需求动能仍然存在。一线和热点城市的需求外溢，与多数地区仍持续的宽松政策相叠加，使得一些二三线城市随后就开始加快上涨。

　　一线城市房价或将高位调整

　　北青报：您怎么看待2018年整体的房地产市场？在密集的房地产调控措施下，一二三四线城市，会呈现一个什么样的态势？

　　赵松：目前房地产市场这种高压调控的态势还不会放松，所以在这个一线城市和二线的热点城市，房价总体可能会在去年的基础上保持相对平稳，形成高位调整的态势，一些城市涨幅还有回落的空间。

　　北青报：去年涨幅较大的三四线城市呢？

　　赵松：一些基础设施条件比较好、经济发展较快、人口增长明显的城市，它的房价上涨的内在支撑力度较强。但是其中也有一些前期涨得过快的城市产生了泡沫，如果没有有效需求的支撑，比如基础设施跟不上，人口流出，那么就会有比较大的风险。那些炒上去的房价，我觉得它可能撑不了多久。

　　长效机制应取代应急式举措

　　北青报：去年房地产调控的一个重要特点是“因城施策”。这种政策会一直延续吗？

　　赵松：这两年房地产调控的“因城施策”效果还是比较明显的。以前调控都是一刀切，造成了一些政策的预期目标实现得不好。所以这几年开始提因城施策，国土这块参与房地产主要体现在供地上，在需求大，房价涨得快的城市，供地量要适当地加大，对于库存比较严重的，供地量就要减少。

　　北青报：中央提出要建立房地产调控的长效机制，您如何看待长效机制的建设？

　　赵松：在房地产领域建立长效机制是一个非常正确的定位。以前我们的调控措施都是应急式的，它不能解决根本问题。要建立长效机制，应该从土地供应制度、房地产开发销售制度，还有金融和税收的制度等方面综合考虑。长效机制也许不能对控房价起到立竿见影的效果，但能够引导市场走上一个健康平稳发展的道路。长效机制从建成到真正发挥出作用，还需要时间，既需要制度的磨合、完善，也需要市场在新机制下的自我调整、修复。

　　■集体用地■

　　集体建设用地建房分流部分刚需

　　北青报：今年年初，国土资源部批准沈阳、厦门等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房，加上正在试点的北京、上海两地，已经有13个城市在试点这项新政。集体建设用地建设租赁住房能够缓解高房价的问题？

　　赵松：我觉得这是一个很好的方向，允许集体土地建租赁房入市，是实现多主体供应、多渠道保障的一个举措，但也不能指望它就能一下解决房地产市场上供不应求状况，只能说在一些区域内，能够起到分流一部分刚性需求，缓解市场压力的作用。

　　北青报：集体土地建租赁住房，农民的利益该通过什么方式保障？

　　赵松：首先是集体经济组织自愿，不能为完成试点任务强迫农民拿出地来搞租赁房；第二是前期做好调研，选择有需求的区域，比如工业园区、开发区周边，房子租得出去，农民集体才能获利；也有地方采取政府按市场租金水平趸租过来，再出租给特定租户的做法，这也降低了集体经济组织的经营风险。

　　新举措有助于帮助国企留住人才

　　北青报：北京住建委去年曾发文鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，其他一些热点城市也有一些相关的试点。这会给住房市场带来哪些改变？

　　赵松：这也是体现多主体供应、多渠道保障这个思路。这对解决国有企业职工的居住问题，特别是青年职工住房难的问题有极大的帮助，有助于帮助国企留住人才，现在很多地方，特别是一些二线城市都在打这个人才争夺战，如果能够解决他们的居住问题，那么争夺战就赢了一半。

　　■土地供应■

　　土地出让“流拍”原因较复杂

　　北青报：这两年，土地“招拍挂”经常出现高价地现象，有人说，高房价的背后其实是高地价。您怎么看待这个现象？

　　赵松：房价地价到底谁推动了谁、拉动了谁？这是一个长久的争论，理论上，对土地需求是引致需求，对土地上形成的产品价格的预期决定了愿意支付的地价。现实中，它们是相互影响的关系。至于说谁发挥了主要作用？这需要跟具体市场的环境结合起来分析。在一个卖方市场下，开发商不管以多高的价格拿到土地，也就是说他投入多高的成本，他肯定要把这个成本再转嫁出去，并谋取利润。但如果是买方市场，比如说有些地方前几年库存严重的时候，房子就卖不出去，就会出现土地流拍的情况。

　　北青报：部分一线城市在严格调控的背景下，出现了土地流拍的现象。您怎么看待？是否意味着房地产市场出现了逆转的信号？

　　赵松：流拍的原因比较复杂，我觉得要针对具体宗地去分析，有些地块的流拍可能是市场上需求不足，地产商对未来的预期回落，买地的意愿下降导致流拍；有的时候也可能是这块地给出的条件过于苛刻，这个要具体分析。

　　全国政协委员、国土资源部土地利用管理司司长廖永林

　　企业宿舍可降劳动者生活成本

　　很多城市通过提供住房优惠条件来吸引人才，房租是生产要素很重要的一部分，如果给劳动者提供住房或者是提供租房补贴，那么他的生活成本就降低了。北京的集体建设用地建的租赁住房为创客人才解决居住问题，并给予大量的租金补贴，实际上也降低了要素的价格，对企业来讲在吸引人才方面更有竞争力。

　　■市场调控■

　　房地产调控需要多管齐下

　　北青报：您如何看待过去一两年房价涨幅过大的问题？

　　廖永林：房价只是一个表象，价格是供求双方对未来的预期，是一种结果。我们要从供求关系调整来改变人们的期望。比如现在提倡租购并举，各地政府纷纷出台措施要保障租房者的利益，让老百姓租房也能享受到同等的待遇。像我们现在积极推进的公租房、廉租房，包括比较新的集体建设用地上建的租赁住房，都在朝着这个方向努力。

　　北青报：房地产调控依然是今年的热点话题。今年的房价能控得住吗？您对这一块有什么建议？

　　廖永林：中央已经很明确“房子是用来住的，不是用来炒的”这个发展定位。房地产调控需要多管齐下，不可能“一招制胜”，应当包括土地供给、金融、财税等综合措施，我们就要本着房子的住宅特性来设计制度，完善管控，分类调控，大中小城市不一样，一二三线城市也不一样；同时，强化供需双向调节，探索房地产多元供地机制。

　　控制房价关键在于控制预期

　　北青报：地方政府目前有哪些比较有效的方式来解决高房价的预期问题？

　　廖永林：上海市推出的租赁住房地块，北京市的共有产权房，都是在这方面有效的探索。

　　还有就是对开发商和房地产中介的整顿，在一些地方，开发商搞“饥饿式营销”，明明有很多房源，却要造出一种紧缺的假象。现在地方政府加大了这方面的打击力度，对市场的预期产生了很大的影响。

　　北青报：您如何看待现在各地应急式的房地产调控举措，包括限购、限贷、限卖等行政措施？

　　廖永林：这是一种疗伤先止血的做法，最终还是要靠建立房地产市场的长效机制来解决问题。长效机制应该包括土地供应、财税、金融等因素。当然，政府的监管也不能缺位。

　　■集体用地■

　　职工集体宿舍降低了要素价格

　　北青报：国土资源部已经批准了北京、上海、杭州、厦门等13个城市利用集体建设用地建设租赁住房。这些住房供需矛盾比较突出的城市试点的初衷是什么？能否缓和这个供需矛盾？

　　廖永林：房地产其实可以分两块来看待，一块就是作为住宅的，它是一种消费品，这种消费品和收入是密切挂钩的。还有一种是工业用地以及商业房地产，它属于生产要素。租赁住房应该是介于这两者之间。解决劳动力的居住问题，也是要素过高的问题。说白了吧，人家在城里工作、生活，没有房子的情况下他要租房，房租高，那么工资肯定得高，否则人家就走了。

　　北青报：北京较早试点集体建设用地上建设租赁住房，用来解决产业园区企业职工集体宿舍问题，同时面向保安、家政、快递员等服务人群。为解决高新技术人才住房压力问题，中关村利用集体建设用地建设租赁住房进行创客人才公租房试点。创客承租人享受北京市海淀区财政50%的租金补贴。您怎么看？

　　廖永林：很多城市通过提供住房优惠条件来吸引人才，房租是生产要素很重要的一部分，如果给劳动者提供住房或者是提供租房补贴，那么他的生活成本就降低了。北京的集体建设用地建的租赁住房为创客人才解决居住问题，并给予大量的租金补贴，实际上也降低了要素的价格，对企业来讲在吸引人才方面更有竞争力。

　　招聘广告上如果说提供住房，那么它的工资就可以低一些，如果没有，对不起，那工资就要高一些。

　　政府大力推进租赁住房建设

　　北青报：您怎么看待现在高房价的问题，有一种声音说高房价的背后是高地价，因为构成房价的大部分是地价，建安成本所占的比例不大。您怎么看待土地市场上的“高价地”频现，“面粉贵过面包”的问题？

　　廖永林：高房价的背后到底是成本推动型还是价格拉动型，这是一个先有鸡还是先有蛋的问题，永远没有结果。市场经济是供求价格精准以后，去买生产要素。如果是成本决定价格，那就不是市场经济。现在老说“面粉贵过面包”，实际上开发商不会做亏本的买卖。现在的问题是要解决对于房价的预期问题，实现供求价格均衡。现在政府大力推进租赁住房的建设，特别是提倡租购同权，建立房地产的长效机制，就是要解决这种预期的问题。

　　■土地供应■

　　“多主体供地”制度设计要跟上

　　北青报：去年以来，中央多次提出要加快建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。多主体供应土地是不是意味着对现有的商品房供地“招拍挂”制度的一个突破？

　　廖永林：实际上，我国房地产业最早就是多主体供地，后来走向了单一主体供地。但这种方式在监管上出现了比较多的问题。城市建设用地，从经济价值来说，最高的是房地产，其次是工业用地，最差的是基础设施用地。如果一窝蜂搞房地产就会乱套，那基础设施怎么办？多主体供地后来变成了单一主体供地，但这种模式下政府垄断了土地，有的地方政府为了抬高地价，往往不主动供地。

　　现在我们又提倡多主体供地，但不是简单回到过去，而是在制度设计、监管方面都要跟上，既要解决多主体供地可能出现的问题，也要解决单一主体供地存在的问题。

　　本版文并摄/本报记者 朱开云