二手房营业税新政：高高举起 轻轻放下？

　　营业税征免两年恢复到五年，五年以内按差额征收，五年以上免征营业税

　　2009年结束前，中央政府接连对二手房转让作出规定，12月9日，国务院常务会议决定营业税征免时限由2年恢复到5年；12月23日，财政部和国家税务总局联合下发通知，明确从2010年1月1日起个人转让住房不足5年的普通住宅，按差额征收5.5%的营业税；转让五年以上的普通住宅免征营业税。中央政府两周内推出对二手住宅市场的政策，有如“高高举起，轻轻放下”，地产人士认为，这表明政府扶持楼市的本意不变，希望普通住宅市场保持活跃，但政府出台温和政策的同时，也在观察市场的反应，若楼价持续走高，不排除政府使用其他招数来调控楼市。

　　市场不至于出现剧烈缩量

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，政府有关营业税征收的细则对市场来说是一大好消息，之前地产人士预计按全额征收5.5%营业税可能会导致市场成交急剧缩量，这种情况应该不会出现。不足五年的二手房营业税按差额征收，消费者消化有关政策的时间也不会太长，对正常买卖影响不大。

　　广东中原项目部总经理黄韬对政府温和“用药”非常赞赏。他认为，政府出台按差额征税的细则，一是对政策的巩固，二是给市场发出一个信息——政府会视乎市场的变化而推出适当的政策。从政府近期推出的政策来看，政府对开发商的限制性措施较大，对二手市场限制不大。中原地产物业部副总经理潘婉霞表示，营业税新政细则调控最严的仅限于144平方米以上、5年以内的豪宅，对整体楼市的大局影响不大，豪宅约占二手市场成交的20%左右，政府调控措施的关键是抑制投资、投机等范畴。

　　满堂红研究部经理周峰表示，按全额征收营业税与按差额征收完全是两种不同调控力度，市民因新政而出现的观望期最多只是持续到明年春节后，3月份二手成交又开始回暖。他原来预计从惊恐到接受的时间会持续一个季度，按最新政策，消费者消化政策的时间可能只用一个半月左右。满堂红研究部主任沈锐培表示，营业税新政出台对提升市场信心作用明显。中央调控政策是紧中有松，一方面防止房地产市场的过度投资，另一方面继续“支持居民自住和改善性购房需求”。中央在营业税方面没有一刀切，而是考虑不同的置业需求，有保有压。

　　买房短期投资 仍要慎之又慎

　　购房者曾一度寄望于营业税恢复的政策会使楼价稍微下跌，但随着营业税征免细则的出台而显得有点失落。搜房网广州二手房频道主编朱华清表示，五年以内的二手房营业税按差额征收，业主心态变强，甚至会再涨价，对消费者入市比较不利。

　　据中原地产潘婉霞了解，业主得悉营业税新政细则后没有“反价”，但起码不急于出售物业或调低价格出手。目前，有较多自住需求的买家趁政策敏感期入市，因为他们认为这段时间业主不会“反价”，过些日子就很难说了。

　　对于购房者是否应该入市，地产人士一致认为，自住置业应量力而行，投资需谨慎。潘婉霞表示，如果是自身居住或刚性需求、又找到了自己较为满意的物业或手上持有较多的现金和较少的物业，现在确实也可以在市场上淘宝，让自己的资金安全和分散投放，避开部分风险。如果手上已有多套物业，或想用作短期投资的用途，则要审慎入市，不要盲目追涨。毕竟国家是会再度出台其他调控措施的，现在只不过不想打击民生的基本居住需求。而且从投资角度看，现在的出租回报率已达到2%~3%的历史低位，投资的风险已经突现。潘婉霞认为，房屋物业最终还是要看它的使用价值，假如自住或出租的价值偏离太多，最终还是要价值回归的，所以投资者还请审慎。

　　周峰建议，持有多套市区物业的业主可慢慢出货。持有多套郊区货的业主，争取在春节后先出一部分。主要是因为郊区供应太大，大幅度升值的可能性没有市区房屋高。

　　营业税新政关键词

　　差额征税：自2010年1月1日起，个人出售不足5年的非普通住房，将全额征收营业税；个人出售超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房，将按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人出售超过5年(含5年)的普通住房，免征营业税。

　　“非普通住宅”：根据国家有关规定，符合三个标准中任意一个则是非普通住宅：1.住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2.单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3.实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

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