揭开地王接力赛内幕 土地成为纯粹资本工具

　　7月23日，上海以30.48亿元的高价，杭州以20650元／平方米的单价，创造了沪杭“一日两地王”格局。此前，在北京市朝阳区广渠路15号地拍出40.6亿元时，北京出现“五天三地王”局面。

　　2007年那一轮土地市场热中，就产生过一批“地王”。这些老“地王”后事如何？对新一代“地王”的命运有什么启示？

　　开发商为何对“地王”情有独钟

　　根据中国土地勘测规划院权威数据，2007版的“地王”大多“晚景凄凉”。

　　2007年6月，志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，折合楼面价约1．64万元／平方米。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。

　　2007年9月，福州融信地产以总价9．04亿元、每亩单价近2000万元高价拍下白马路地段，成为福州“地王”，楼面地价高达9953元／平方米。2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，“吐出”福州“地王”。

　　“‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士认为，开发商额外付出比周围地块更高的价格，还能使其账面价值提高。

　　因此，作为一种商业手法，“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面，高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外，开发商还能用高价地在股市融资。

　　据《广东省2008年房地产蓝皮书》分析，当年上市公司利用资本市场拓宽融资渠道，通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金拿地，然后又以土地储备为筹码，提升业绩，刺激股价，再融资。如此在楼市、股市左右逢源。“退货”的土地，实际成为纯粹的资本工具，不再是生产资料。

　　公众要理性，莫上“地王”当

　　中国农业大学土地管理系主任朱道林教授说：“所谓‘地王’产生后带动周边房价上涨的说法，完全是一个‘误区’。从理论上来说，影响房价的因素，一个是区位，一个是基础设施。基础设施是一个关键。现在‘地王’的体量都偏大，‘地王’一旦出现，对这个地区的带动作用可以说一点儿也没有了。不但没有带动作用，还使当地基础设施负荷比重增加。那么，你说住在‘地王’周边是好还是坏。最简单的判断是，至少你的交通拥堵会比以前增加很多。”

　　朱道林说，“地王”所处的地方，特别地块过大的“地王”，会影响当地社区运行关系。无论对买房还是租房而言，“地王”的出现，对区域并不一定是好事。对周边小区设施、生活成本、交通条件、环境质量，都会形成挤压。“应该引导消费者不要跟这个风，不要替开发商炒作，不要自己给自己制造负担。”

　　“天价地的获得很可能形成风险，但是这个风险要由企业来承担，而不能转嫁给社会。”俞明轩说，防止企业把土地放在那里，让土地自然增值。

　　按国务院有关规定，土地闲置满两年就面临着被政府无偿收回，闲置满一年不满两年的，将按土地价款的20％缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

　　据报道，广州国土资源和房屋管理局近日已将2007年部分违约“地王”处理意见上报广州市政府，首批8家房地产企业将因为没有如约履行经营性用地拍卖和开发流程，将面临处罚。资料显示，2007年，广州市出让土地中有27宗地块的楼面地价超过了当年土地成交均价4622元／平方米，从而成为各种“地王”。目前未动工或缓开工的高达24个。

　　据新华社北京8月2日电 新华社记者 王立彬

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