房地产蓝皮书：中国下半年住宅价格有望止跌企稳

　　2009年4月23日上午，中国社会科学院举行“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，发布《2009房地产蓝皮书》。摄影/中国网 赵娜

　　中国网4月23日北京讯 4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。《房地产蓝皮书》指出，2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。

　　《房地产蓝皮书》指出，2008年住宅市场交易清淡，成交量持续低迷，投资意愿下降，下半年开始价格出现下跌。预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。

　　蓝皮书指出，此轮住宅市场调整始于2007年第四季度，是各种调控政策作用、经济周期性下行、住宅市场自身调整和世界金融危机影响的结果，具体分析如下：

　　第一，住房市场环境的变化和住房保障制度的酝酿，给住宅市场供求双方均带来极大的不确定性。针对第二套住房的贷款政策，显著抑制了城市居民的改善性需求和投资性需求；而住房保障制度——保障范围最终究竟是20%、30%，抑或是包括公务员、教师在内的中等收入阶层——边界的不清晰，导致观望情绪蔓延。

　　第二，房地产市场自身调整规律的作用。近年房价持续上涨，购买力提前释放，泡沫有一定程度的积累，市场具有内在调整要求。

　　第三，从宏观环境上讲，本轮国民经济上行周期已经结束，根据宏观经济运行规律，耐用消费品（住房、汽车等）购置意愿会率先下降，房地产市场调整往往先于宏观经济增长的下滑。此外，股市持续大幅下跌，从财富效应方面也抑制了购房需求。

　　第四，2008年第三季度以来，世界金融危机的影响扩散到实体经济，加剧了我国宏观经济的调整幅度，失业率迅速上升，居民收入增长预期下降，住房需求减少，房价出现下降。

　　针对2007年末开始至今的住宅价格下跌情况，蓝皮书对2009年商品住宅市场的发展趋势进行了如下三点预测：

　　第一， 继续加大保障性住房建设。

　　加快保障性住房建设，是拉动内需、保持经济平稳较快增长的措施之一。住房和城乡建设部计划争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。2009年中央将继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。2009年廉租住房用地供应将会增加。

　　第二， 商品住宅空置面积将会较快增加。

　　2008年商品住宅成交低迷，销售面积同比下降。2007年大量新开工住宅项目在2009年将会陆续竣工，商品住宅空置面积将会较快增加。初步估算，商品住宅空置面积总量将会达到往年数量的2~3倍，而且不排除部分项目由于开发企业资金链断裂出现烂尾楼。住宅市场竞争加剧，在面积、户型、区位、装修程度上将会给消费者更多的选择。在大量空置住宅被消化之前，企业购地欲望不会加强，住宅用地成交量可能继续下降，土地价格小幅波动。

　　第三，下半年住宅价格将止跌企稳。

　　已经出台的房地产优惠政策有利于提高居民住房支付能力。短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定。在“保增长”的大调控目标下，可能再有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量“80后”年轻人的结婚需求，将刺激住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，将对房价稳定起到积极作用。在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年第三季度宏观经济将出现回暖。在此条件下，预计2009年下半年住宅价格有可能止跌企稳。

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