共有产权住房是如何让房子都落实在“刚需族”身上的？

中国新闻(原创)来源：央视网 2017年10月25日 15:45 A-A+
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　　央视网消息：今年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，同日，首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园也进行了公开摇号。《办法》规定，该《办法》施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按该《办法》执行。这意味着运行了近四年的自住型商品房将退出市场。

　　相较而言，共有产权住房比过去的自住型商品房门槛提高了、限制增多了、产权性质收得更紧了。有资格参与摇号的人少了，但却保证了每一个通过审核的申请人，都真正对房子有“刚需”。

　　门槛提高，高在哪儿？从前的自住型住房，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭都可以购买。而现在共有产权住房，申请家庭必须家庭成员在本市均无住房。单身家庭购买共产房，需要申请人年满30岁，夫妻离异后单独申请的需离婚满三年，曾经有房屋转出记录的申请人，也不能通过审核。

　　简单来说，不论您是哪儿的人，不论单身一人还是一家三口，必须全家一套房都没有才能申请，以前有房后来卖掉了也买不了，夫妻二人想通过假离婚来申请共有产权住房，也不可能。这就从根本上确保了购房申请者一定是出于“刚需”来买房，而不是已经有房了再买一套用于投资。

　　对申购条件进一步从严，就是明确共有产权住房要优先解决无房家庭的首次购房需求和优先保障家庭结构稳定的家庭。积极引导30周岁以下单身青年通过租房方式解决住房困难问题，逐渐形成租售并举、先租后售、梯度消费的良性住房理念，让住房切实回归自住属性。

　　共有产权住房的最大变化绝不仅仅在于申请条件的更加严格上，还有关于产权性质的收紧。以往的北京市产权型保障房和政策房，如经济适用房、限价商品房、自住型商品房，在满足一定条件后是可以转换为完全商品住房的。而此次《办法》中规定，共产权购房人取得不动产权未满五年不能转让房屋产权份额，并明确了共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更。也就是说，五年后即便把房子卖了，也不能像普通商品房一样挂牌上市，而是应向原分配区住房城乡建设委提交转让申请，明确转让价格。房屋出售是由代持机构回购或转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。再出售时，新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。这就在真正意义上实现了“封闭管理、循环使用”。

　　那么，最重要的问题来了。共有产权住房是否有投资价值呢？

　　由于去杠杆化及限贷限购政策影响，近年来商品房投资属性在逐步下降，而共有产权住房作为一个新品类，价格远远低于周边商品房，一旦过了政策期，价格就可以从二手房市场找齐。譬如当初的经济适用房5年政策期之后，跟商品房价格差得并不是特别多。因此，有些人认为共有产权还是很有投资价值的。

　　从现有政策来看，这一说法有点站不住脚。按照规定，购房者拥有的是部分产权，五年后如果出售，也只能获得自己所持有的那部分产权的收益。譬如北京市首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园，购房者和政府分别持有50%的股份，购房者拿到产权满五年如果选择出售，政府委托的代持机构优先回购，且购房人只能得到50%产权部分的收益。

　　想把房子买来出租，也并不能够随心所欲。《办法》规定，已购共有产权住房用于出租的，应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。

　　另外，相对于自住型住房，共有产权住房的房子实施装配式建造、全装修成品交房，品质更好的同时也在原本基础上上调了售价，这就避免了“过度福利化”。

　　或者我们可以换一个方式来理解。共有产权住房类似于有产权的公租房。可流转，但永远不能转商。所谓升值，也跳不出体系内，购房者永远无法获得完全意义上的投资价值，从而从根本上让“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位能够得以贯彻落实。（文/刘畅）