经济观察报消息：“排队都排不上。”位于北京和平里的“和平小镇”，尚未开盘就有近1000人报名排队，而事实上他们所瞄准的首期新房数量仅有100套。这样的情形在西二环的官园八号、西三环的中景理想家 (论坛 像册 户型) 、望京的香颂无一幸免。

    曾经在上海上演过的“郁金香”式抢购似乎正强有力的潜入北京。

    今年前两个月，北京市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨997元/平方米，涨幅高达17.3%。3月份入市的新盘，销售价格达到8000元每平方米以上的高档住宅成入市项目的主角，占到了65%，房价无任何降低迹象。

    立汤路北苑家园 (论坛 像册 户型 视频) 的一位销售人员，在接受采访时正忙得不可开交，“2001年开始销售时，当时房价是3500元/平方米。现在开发的是最后一期，均价是7500元/平方米。我们这段时间每隔几天就调一次价。本来这栋楼计划是5月份开盘的，但是上次那栋楼200多套房子，3月18日推出来的，一星期抢完了，为了不让售楼人员有空档期，只好把这栋楼提早推出来。这是周六(4月8日)推出来的，现在(周一)还剩下十多套。”

    有人说，北京的房产市场在满足着来自全国的需求量。这样说可能一点都不过分。需求量几乎是任何一个商品交易市场得以繁盛的筹码。然而，对于这个极大程度上支撑着价格的因素，它们所呈现出来的巨大的、似乎遥遥难以终结的能量和潜力很多时候会让我们有点摸不着头脑：它们来自哪里？它们又为何而来？

    捧热北京

    据北京房地产信息网提供的数字，2005年上半年外省市个人在北京购买普通住宅、高档项目总额达到220.88亿元人民币，其中外籍人士和山西人为高档房的购房主力。有媒体报道，去年9月至11月，建外soho (论坛 像册 户型 样板间) (论坛 像册 户型 样板间) 销售额接近10亿元，其中一半被山西人买走，他们当中有人一次就买房12套，耗资6600万元。事实上，从2005年开始，在顺驰林溪、宝星国际、格调等项目都随处可见山西人的身影。

    “我有个朋友是在沈阳做生意的，前阵子在党校读mba的，他们班里的学生都是大老板，有次大家一起去买房子，一下子吃下一个项目的好几栋楼。”温州商人陈先生对本报记者表示。

    北京的楼盘里面，温州人买得最多的恐怕要数珠江骏景 (论坛 像册 户型 视频) ，大概有60%-70%业主都是温州人，其次是富力城，大概也占到30%左右。其实北京各个名盘里都有温州人的身影。此外，在北京做生意的温州人大都把自己的子女接到北京来念书，在人大附中、北大附中、景山学校等名校以及一些贵族学校，都有很多温州子弟。这些人基本上会在北京为自己的子女买一套房子。

    那么外地人购房数量到底有多少呢？北京市建委副主任苗乐如在谈到这个问题时称：“北京购房群体中本地人和外地人的比例大概在70%：30%左右。要是购买的外地人比北京人还多，那不是要乱了套了？”。

    然而，当记者到艺水芳园 (论坛 像册 户型 视频)售楼处采访时，销售人员谈到他们的印象，平时买楼的人大部分都是外地的。

    而数据显示，2006年3月北京商品房预售15500套，其中本市城镇居民购买9277套，占总数的约60%；外省市个人购买5367套，占总数的约35%。可见购房群体中本地人的确占据了多数，那么是什么原因可能导致销售人员认为外地人占多数的错觉的呢？获得北京户口的外地人成为一个重要变量。

    位于西南四环角的怡海花园是北京著名的外省从商人士聚集地，该楼盘的一位高管称，往往入住时还是外地户口，但当小孩入学时，这些来自浙江的外地人却把全家人的户口换成了北京的。

    在北京某民营企业的张先生原籍河北，但他却运用自己多少积累的社会关系把一家四口都转换成了北京户籍。“我们一家现在都是北京户口。现在经济适用房不好买了，去年之前都很好买，我总共买了四套。而且现在经济适用房的位置越来越偏远，有的停车位也被取消了，有钱人都不愿意买经济适用房了。”对于记者对于他为何买这么多的疑问，张先生的分析了一番，“现在钱存在银行里也没有利息，买房子还能增值。我觉得经济适用房根本就不是卖给穷人的，以前那些国企的员工，月工资1000多，现在涨到2000多，两个人总共4000多，还要养孩子。经济适用房怎么也要30多万吧，他们哪里买的起？”

    “首位”效应

    到北京买房去。因为由此带来的附加值太多了，哪里有这么集中的一流医院、教育机构、大型商业。

    北京的“首位”效应，随着外省人士购买力的上升，开始呈现出升级趋势。据伟业顾问的统计，外地客户在京购房的户型面积亦呈下降趋势，1999年外地客户在北京购房的户型面积平均为206 平方米/套，平均比北京本地购房客户购房面积大46平方米/套； 2004年外地客户购房的平均户型面积已经降至123平方米/套，与北京本地客户持平。这表明不仅仅是有钱人，而是稍有购买力的外省人士都在涌向北京。

    在王云飞撰写的《同核城市》一书中，让我们羡慕地见识了欧美城市的平行格局，“旧金山本身只有120平方公里，75万人。但是通过轨道交通，只需30分钟即可抵达另外一个大城市奥克兰。同样，也只需10分钟即可到达著名的伯克利大学所在地--伯克利城。这样，在宣传册上所出现的人口660万的大城市旧金山即是由上述旧金山市、奥克兰市、伯克利市等城市组合而成。”

    而北京的城市格局却伴随着权力高度集中的计划经济体系，由一个中心向四周越摊越大，行政机构、科研机构、教育设施、商业设施，无不集中在中心的四周，而不是分散向其他更远的区域。这使得人们义无反顾地涌向中心。

    “全国共有三级甲等医院594家，在北京有37家，就数量方面来说并不是特别高，但是北京的医疗水平在全国来说是非常高的。”卫生部的工作人员在接受记者咨询时说到。而北京教育实力在中国城市中排名第一已是不争的事实。根据教育部提供的信息，列入国家“211”工程计划的学校，包括2005年9月8日起新增的211高校，北京共有23所，数量居全国第一。

    “其实大学教育是一个方面，初级、中级教育，北京也是很不错的。而且在北京的国际学校也比较多。”西北某驻京办何先生在谈到小孩的教育方面，这样告诉记者。 何来强劲的需求力？

    2005年伟业顾问在北京代理 销售了35个楼盘，提供顾问策划服务项目48个，商业招商、销售项目有9个，而他们参与楼盘的商业操作过程中，积累了大量的客户对象的一手资料，这在房地产数据统计异常凌乱的今天，事实上有比官方数据更接近于客观的可能。

    从伟业顾问的网站上可以看到这样的变化：同北京本地购房客户相比，从2001年开始，外地购房客户的年总成交比例呈持续上升状态。2001年以前，外地客户在京成交面积约为北京本地客户成交面积的15%，至2003年这一比例上升至48%，2004年的比例为61%。

    这是一个在情理之中，却与官方统计不符的一个商业数据。

    在伟业的这份报告涵盖的调查对象包括外省企业、行政机关、个人，(包括港澳台企业及个人)外国企业、个人等。

    而对于外省人士而言，驻京办似乎成了一个在北京获得核心资源的斡旋之地，无论是外省企业，或是行政机关要在北京行事，驻京办是第一窗口。

    目前全国30多个省、自治区、直辖市人民政府，以及计划单列市和经济特区人民政府设置的驻京办事处和各地区、地级市及以下的政府驻京办事处等经批准设立的驻京机构有600多家，常驻工作人员近万人，固定资产超过100亿元。此外，还有未经批准的企业和地方政府，甚至地方政府某个部门在北京设立的办事处、联络处达3000多家。

    “驻京办的主要领导，这两年在北京买房安家的大概有2到3个。另外还有5到6个人把家搬到北京来，这包括有更好的发展机会就跳槽的。”西北某市驻京办的一位工作人员何先生这样告诉记者。

    除了自身的发展选择以外，由于驻京办特殊的工作性质，驻京办事处工作人员往往掌握着丰富的人脉，这使得他们成为促进人口流向北京的带动者。“如果北京这边有好的工作机会和发展机会，我会介绍给我的亲戚或熟人。”何先生说到，一两年的时间里，他已经介绍了2、3个亲戚和朋友到北京发展。

    “这是一个很正常的事情。”作为中南某省驻京办主任的项目合作伙伴，黄先生这样告诉记者。“一人升天，仙及鸡犬。就是这个道理，有资源为什么不用呢？有了好的发展机会介绍给老家的人，也是帮助他们。”

    不仅外省市在京设立驻京办，目前很多有外资背景的企业也在北京设立了驻京办事处。北京市朝阳区的一位负责人在介绍朝阳区的优势地位时曾说：“……有68家外资银行代表处、88家投资性公司、4189家外商驻京办事处都位于朝阳，分别占全市总数的74%、66%和49%。”如此算来，北京市“外资银行、投资性公司和外商”在北京设立的办事处应该有1万多家。由此带来的购买需求也正成长为不可小觑的力量。(陈文雅 胡芳洁)

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