罗益锋代表：物业纠纷频发 根在各方权利不明晰

　　虽然罗益锋代表居住的小区物业管得还不错，但今晚7时，他还是把有30名代表签名的“建立物业管理法”议案提交给了他所在的北京团。

　　“两会”召开前的一两个月，做了四届人大代表的罗益锋向往年一样征求了500名老百姓的意见，看看今年能替老百姓说点什么。出乎他意料的是，居然有70％的人对自己所住小区的物业管理大为不满。

　　“停车场和绿地都是小区的附属设施，可为什么小区里的停车场不是归业主所有？为什么时常发生开发商或是物业公司轻而易举地毁了绿地建了房子再营利的事情……”罗益锋屡屡听到业主们这样的不满，而另一方面物业公司也在抱怨，为什么老有业主拒交物业费，最后弄得物业公司费用捉襟见肘。

　　碰巧这时候，北京的一个小区由于业主和物业公司发生了纠纷，导致春节期间小区停水、没有暖气，住户们过了一个冷冰冰的春节。罗益锋去了一趟这个小区，在业主、居委会、物业公司中询问调查了一圈后，他隐约感觉到业主和物业公司之间的诸多纠纷似乎是由于现有的《物业管理条例》对一些问题界定不清。

　　调查了一个多月后，罗益锋说，物业纠纷频繁发生的根本原因是，现有法律不能明确围绕物业各方的权利义务关系，在没有法律边界限制下，权利各方主体对利益的追求会无限膨胀。所以明确各方的权利义务边界并设置相应的权利救济机制和程序，是有效解决物业纠纷的关键所在。

　　“如果是一个独门独院的房屋所有人，他必然拥有在自己院子里停车并享受院内绿地而不必向任何他人交费的权利，同样的道理，现在属于物业管理区域内的停车位、绿地和会所是不是也能被小区的业主无偿使用？”罗益锋说，如果要出台物业管理法，首先就应该明确停车位、绿地归业主所有。

　　除了明确停车场、绿地、人防工程的产权外，罗益锋还认为应该确定开发商、业主和物业管理企业各方权利义务。

　　比如应该明确，无论是期房还是现房，开发商是销售前唯一的业主或准业主，对物业享有完全的所有权，但每销售一套住房，其享有的所有权比例将随之下降，至商品房销售完毕，其对建筑物的所有权全部转移至业主或准业主，其对建筑物不再享有权益，但在一定的期限内负有质量保障和维修的义务。也就是说，商品房销售开始后，开发商就不得再随意改变小区内的各类设施。

　　罗益锋说，针对目前物业公司和业主之间的矛盾，应该有法律明确物业管理企业与业主之间的平等的合同关系，双方可以根据各自的要求协商各方的权利义务，并有权在不违背合同法的情况下自由解除合同关系。明确业主作为权利主体可以选择物业小区的管理方式，而不是必须聘用物业管理企业。明确规定开发商不得作为所售楼盘的物业服务公司的股东或投资人。

　　一个小区曾发生过这样的事件，物业公司被业主委员会“炒”了后，居然带着所有小区的相关资料走了，结果新接手的物业公司找不到供水、动力系统，导致小区停水、停气。

　　罗益锋说，为明确产权归属，建议立法规定开发商在房屋销售前即以协议书或公约的形式将所有权的权利边界划分清楚，并与小区的平面图等资料一起在登记机关备案。协议书或公约的内容包括：小区的房屋单元与共有部分的划分方式、共有部分的范围、每个房屋单元在共有部分中所占有的共有产权份额，以及小区的管理等。

　　罗益锋还说，为有效保护业主作为消费者的合法权益，防止开发商的销售欺诈，建议立法中确立开发商的信息制度，明确规定开发商在信息披露方面的义务及相应的救济机制：包括公开小区建筑物及各种设施的类型、数量、开工竣工时间；产权是否设有抵押及其期限；开发商的质量担保及限制；前期物业管理的情况及费用等。

责编：王京