央视国际 www.cctv.com 2005年06月15日 12:30 来源：
中国经济时报消息：上海房价下降３０００点，跳水抛盘者比比皆是？这是５月１１日中央调控楼市的新政出台后传出的消息。时至今日，上海房地产市场的情况究竟如何，中国经济时报记者上周赴上海进行了实地采访调查。
记者发现，由于对新政调控的最终效果无法准确判断，近一半开发商放慢了开盘日期甚至捂住项目不开盘，等待楼市回暖；同时，消费者期待通过新政调控房价会大幅下降，大多采取持币观望的态度。上海楼市进入了一种“卖方不急卖，买方不急买”的僵持状态。整体房价并未一路走低，就连上海开发商自己分析的“应该降１５％－２０％合理”这样的水平都尚未达到。
昔日人潮涌动 今日门庭冷落
“２００４年年底到２００５年３月，上海房价的上涨空前绝后，这其中业界看到很多海外资金的身影。”在上海成功咨询代理过一百多个楼盘项目的富阳（中国）控股有限公司研发拓展处副总经理马千里告诉记者，在该段时间，上海楼市的炒作之风极度风行，很多投资者雇民工排队，开盘现场排队一个星期属于正常现象。同时，一张小小的认购卡（由于人太多，开发商摇号确定认购者）转手就能卖５、６万元。
他介绍说，在销售策略上，开发商采取“饥饿销售法”，一个项目分成好多次开盘，每次开盘只推出几套房子，造成房源紧张的现象。这样，不但项目一开盘就一抢而空，并且销售价格每月以一千元的速度上涨。上海一位专门报道房地产的媒体人士告诉记者，当初去楼盘现场采访，连挤都挤不进去。
面对全国部分房地产市场的非理性增长，中央从今年３月开始不断出台了宏观调控政策。上海市也相应出台了期房限转、网上公开信息、查处炒作等措施，但效果并不是非常明显。而网上公开房源信息的做法却让一些开发商和炒家找到了新的炒作方式：不断在网上刷新房价，显示楼盘售价一路走高的虚假信息。
“但是，随着后续政策即所谓老八条、新八条等的不断出台，对上海房地产市场的调控效果有所显现。”马千里说，虽然４月份很多开盘的项目也还有抢购的现象出现，但整个交易量比３月份下降了４０％。以上海房地产交易中心网站——网上房地产公布的数据显示，４月，上海市房地产交易量为１８０万平方米，其中住宅为１２０万平方米；５月，住宅交易量骤然下降为４０万平方米。与此同时，５月份上海全市大概有６２个开盘项目都是零销售记录。
记者在几个售楼处看到，有的项目基本没有来看房的客户；有的项目即使有，也是个别几个人。而售楼小姐们也失去了接待热情，都聚在一起聊天。
“当然，这种门庭冷落有一定原因，是开发商也不想卖了。据我了解，现在每个区域的开发商都暗中达成协议：在大环境不好的现在，大家都不降价，实行区域价格联盟。与此同时，各区房地局定期召开内部通气会，和开发商共同商议面对中央调控，上海房地产该如何应对。”一位房地产专家对记者透露说，现在一些开发商要么放慢工程进度，要么推迟项目开盘日期，目的就是等过了这段观望期后，市场回暖后再进行销售。
中介不是亏损就是关门
与商品房市场的低迷相比，房产中介公司的现状更差。据中原物业上海 公司的一位负责人表示，５月到现在，上海有近千家二手房门店关门，平均每天有３０家店关门。“在浦东区张扬路一条街上，原来有大大小小４２家中介公司，现在只剩下２６家了，一个月就关闭了１６家。”马千里说，过去中介公司的生意非常红火，因为炒家大部分都是通过中介公司转手的。而现在，尚在开张的中介公司只剩下业务员了。
上海智恒房产副总经理许海波对外表示，智恒近期关闭了大约３０家店面，目前店面数量为１００家左右。上海爱建立好信房产经纪有限公司副总经理蒋成龙也说，如果包括凯旋路店划归到新华路店等公司内部调整，目前爱建立好信关闭的店面大概有８家。另据了解，２１世纪不动产上海区域也有多家门店在调整中。
业内人士称，从４月份开始，品牌中介已遭遇亏本。３月份上海中原物业代理有限公司的营业额为近４０００万元，４月份下降到了１４００多万元，５月份营业额则为６００多万元。而该公司目前有门店１００多家，每月运营成本在１６００万１８００万元之间，５月份的营业额表明它已亏损近１０００万元。其他的品牌中介也出现了业绩大幅下降的现象，门店数量越多亏损得越厉害。
大的中介公司纷纷通过调整以期改变亏损和关门的厄运，但小的中介公司由于实力太差，很难抵御市场低迷的考验，只有退出市场。因此，业界评价上海的房产中介公司正在进入新的洗牌阶段。
房价应下降１５％－２０％
“对上海房地产市场的调控是非常必要的，目前市场这种僵持的状态不会持续太长时间。”东渡国际集团投资部总经理刘春在接受记者采访时说，作为开发商，他们对市场的回暖有一个时间上的预期。
记者在上海采访了多家开发商、代理行后发现，其基本观点均认为：上海房价的确存在不正常、过快上涨的情况，通过此次调控，行业有望回归理性。“我个人认为，上海房地产市场需要经过三个阶段：第一是价格僵持、交易量委缩，目前市场的表现正是这样；第二阶段，价格小幅下降，交易量逐步恢复。这段时间需要半年左右的时间，也就是到今年年底；第三阶段，价格平稳，交易量上升。这大概要到明年上半年才能看到。”马千里表示，目前业界对于以上几个阶段的具体时间点尚不好准确预测。
但可以说，“上海房价下降１０％－１５％是比较正常的。”刘春则表示，房价下调２０％多也是正常的。
据上海业界人士分析，目前市场销售的很多项目土地都是两三年前囤积到的，以当时的土地价格来反衬今日的房价，显然，５０％的项目都有降价的空间。“上海外环线一个项目，２００４年７月开盘时销售价格为５１００元／平方米，８、９月的时候涨到了５６００元／平方米，等到了２００５年５月已涨到了７４００元／平方米。不到一年时间，涨幅近４０％。”上海一家房地产代理公司的相关负责人告诉记者，这在上海不是特例，而是有超过三分之一的楼盘售价都是这样的快速上涨。
据了解，目前上海外环线以外、郊区的楼盘项目有一定幅度的降价，但内环线、市区的房价依然非常坚挺。主要原因是处于郊区的项目，开发商的资金实力相对市中心开发商较弱，在面对宏观调控的过程中抵御能力较差，为了尽快回笼资金所以房价有所下降。而市区项目的开发商资金实力相对更强，有一定能力坚挺房价。而且，此时抛盘，必然会降低项目利润空间。因此，市区房价目前没有明显的降价表现。
有业界分析者认为，新政调控之后，一些专家认为上海房价应该下降５０％，遭到众多质疑。而以目前房价走势来看，即使合理降价２０％，也不能确定何时到位。
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