小区“自筹自建”：“业主出资”和“意见统一”成实操难点

　　海报新闻记者 王笑寅 刘敬怡 浙江杭州报道

　　近日，位于杭州市拱墅区的浙工新村居民“自筹自建”引起各界广泛关注。始建于1983年的浙工新村，房龄高、房子旧，存在许多安全隐患。经过近十年协调筹备，2023年，小区内548户居民自筹4.7亿元资金，推动小区改造升级，成为杭州市首个自筹资金、原拆原建的小区。

　　浙江层面，则有更大动作。浙江省住房和城乡建设厅、浙江省发展和改革委员会与浙江省自然资源厅近日联合印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），积极探索以业主自主更新方式推进拆改结合型的城镇老旧小区改造，并将于今年5月1日起正式试行。

　　《指导意见》一经发布，便成为杭州诸多老旧小区居民间的热议话题。小区符合自主更新条件吗？“自筹自建”有何利弊？谁来做小区业主的牵头人？……许多小区纷纷张贴出意向调查问卷、建立群聊，探讨小区自主更新的可能性。

　　4月19日至21日，海报新闻记者走访了位于杭州市的采荷新村、翠苑新村二区以及翠苑北二区4-7幢，就“自筹自建”采访小区居民看法。从走访情况来看，资金问题系居民关注的焦点，而意见不统一则成为申请难以继续推进的主要原因。有居民认为，“自筹自建”可彻底解决小区老旧问题，想要积极推进；也有居民认为，“自筹自建”实际操作难度大，几无落地可能性。

　　正在进行意向调查的小区：资金既是关注点也是难点

　　4月19日下午，海报新闻记者来到正处于业主意向调查阶段的采荷新村小区。采荷新村位于上城区，始建于上世纪80年代，小区内共有31幢居民楼，楼高7层，一梯四户，地理位置优越。贝壳找房显示，该小区今年3月份参考房价为44631元/平。

　　记者注意到，在小区内许多居民楼的单元门上，已经张贴出“自筹自建”倡议书和民意调查表，倡议书落款人为“采荷新村热心业主们”，落款日期为4月16日。倡议书表示，小区建成年份早，单纯的环境改造提升和维修加固已无法从根本上解决危旧问题，更无法满足对“住有宜居”美好生活的向往。目前，该小区民调1群已满500人，民调2群截至4月19日下午已有200余人。

　　一位在小区内玩耍的学生告诉记者，自己听父母谈论过“自筹自建”的事情，父母表示可以考虑，而自己也想住新房子。

　　家住1楼的张阿姨则对倡议书内容表示反对：“最好不要拆，我年纪大了，折腾不动了。”

　　张阿姨告诉记者，自己之前住在一个90年代建成小区的5楼，年纪大后出入很不方便，随后搬入采荷新村。目前，张阿姨和老伴住在1楼，房屋面积40余平，住进来后房屋重新简装过，感觉生活便利，虽楼房比较老旧，但家里没有出现漏水、隔音差等问题。

　　除了不想再搬来搬去外，张阿姨还表示，自己目前拿不出来那么多钱。据浙工新村案例，改建后套内面积不减少，原面积收取1350元/平方米的改造成本，扩面按市场价结算，每户需自掏100余万元。

　　在与张阿姨交谈时，住在隔壁楼栋3楼的李女士路过并加入交流。一开始，李女士表示自己的态度是“随大流”，赞同的人多自己就赞同，反对的人多自己就反对，随着交流深入，李女士坦言，自己是想要“自筹自建”的，但同样受困于资金问题。

　　“我是八几年结婚后就搬进来的，住到现在我们房子漏水，墙上都是黑的，之前小区粉刷过两次楼房墙面，但都没能解决房子老旧的根本问题，你如果说拿出二三十万来更新一下，我双手双脚赞同，如果起码拿出100万元，谁愿意？我不愿意，没钱。”李女士说。

　　李女士称，自己有朋友在闸弄口小区有两套30平米左右的房子，听朋友说如果进行“自筹自建”需要自掏200万元左右，而采荷新村小区内老住户大多是普通退休职工，自己每月退休金4000元左右，在邻居中已经算是还不错的水平，若进行“自筹自建”，扩面、装修、买车库、外出租房过渡等起码也需要百余万元，即便有补贴也是杯水车薪。

　　对于浙工新村的案例，李女士表示，浙工新村居民大多为退休教职工，经济条件要好一些，且小区楼栋数较少，对采荷新村来说没有太大参考价值。

　　“现在就是乱哄哄的，大家都要民意调查，我加了民调群，群里现在不同意的占多数，我们小区一千多户里，估计年轻的、后面买进来的、孩子在这里读书的会同意，我们老年人就留着几十万块钱养老用，没法同意的。”李女士说。

　　一位居民告诉记者，自己是近年来为了外孙上学买入的采荷新村的房子，买的时候正值价格最贵的时候，需要5万余元/平方米。“采荷新村作为学区房价格本来就要比其他老小区贵一些，如果扩面要按市场价算，那我可以说自主更新在我们小区100%做不成的。”该居民说。

　　基本结束意向调查的小区：居民意见难以统一

　　位于杭州市西湖区的翠苑北二区4-7幢，是《指导意见》发布后最快提出自主更新申请的小区。该小区建于上世纪90年代，4月19日下午，记者探访发现，翠苑北二区更像是与翠苑新村二区隔马路相对的一个独立区域，小区内仅有四幢楼房，楼高7层，楼房间距较小，几乎无绿化，地面坑洼较多，正在进行旧改，整体居住环境次于翠苑新村二区和采荷新村。

　　记者就“自筹自建”在小区内随机咨询了十余位居民，有两位居民表示自己是租户，七位居民表示不清楚相关政策或不方便透露意向，一位居民表示自己同意自主更新并已在申请书上签字。还有居民告诉记者，目前小区内绝大多数住户已同意进行“自筹自建”，但还有小部分住户不同意或联系不上，导致申请无法继续推进，目前还没有结果，处于僵持阶段。

　　马路对面翠苑新村二区的自主更新民意调研，同样由于意见不统一而不了了之。翠苑新村二区建于上世纪80年代，小区内有36幢楼房，楼高6层，贝壳找房显示，该小区今年3月份参考房价为35200元/平。

　　小区内广场上，多位居民向记者表示，小区自发进行过民意调研，目前没听到有什么下文。

　　王阿姨在翠苑新村二区已居住了三十余年，一家五口住在一楼50余平的房屋内，她告诉记者，自己也没有同意自主更新。“政策是好的，但是我条件不够，有条件那肯定要更新，我们小区大部分都是普通工人，‘自筹自建’的话要拿出百余万来，那我就弄不了了。”王阿姨说。

　　业主的新方案：新建地下车位获取收益，补贴地上建筑

　　4月21日下午，海报新闻记者再次来到采荷新村。记者注意到，前文提到的“自筹自建”倡议书上的群聊二维码，显示因二维码分享者已离开群聊而无法加入，群聊人数也由19日的200余人降至185人。与此同时，有新的倡议书出现在采荷新村部分单元的大门上，倡议书表示，自己拟支持“老旧小区自主更新”政策，并倡议小区业主共同支持，争做第一批试点小区。

　　随后，记者联系到倡议书张贴者徐先生。徐先生表示，由于小区建成年代已久，各项配套设施都已老化，即使进行过多次小规模改造，也始终具备一定的局限性，而本次新政策的出台意味着小区有望彻底升级，如果能改造成功的话，有很大可能是一个多赢的局面。

　　“我有一个方案可以实现旧房除扩面部分免费换新，因为小区地处市中心，周边停车不便，停车位售价很高，因此可以在重建小区时新设大量地下车位，用出售车位的收益，来弥补地上部分的建筑成本。这就可以达到国家、社会和个人的共赢。”徐先生说，目前小区里主要有两类群体——一类年龄偏大、经济情况往往也不是很好，他们最大的痛点是目前上下楼不便，最大的担忧是经济条件能否承担得起此次重建；另一类住户相对年轻，多是为了孩子上学搬入，他们最大的痛点是目前房子太小停车不便，最大的担忧是重建迟迟不能启动。

　　徐先生认为，他的方案相对公平合理，能使得这两类群体能够同时解决各自最大痛点，并同时消除各自最大担忧，在各自核心利益上获得最大平衡。

　　徐先生表示，该方案刚刚成型。截至21日晚，徐先生建立的群聊里共有21 人，有居民在群里表示，应该按实际建筑比例给住户配送面积，还有居民表示，在其他群聊看了一下，问题都是集中在有意愿但没有钱的焦点上。

　　据了解，《指导意见》将于2024年5月1日起实施，需坚持“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行”原则，根据所在地政府规定的自主更新政策与条件，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施。

　　浙工新村的自主更新试点工作获得了广泛关注，但其他老旧小区能否效仿其路径进行“自筹自建”仍有太多未知，后续随着相关工作推进，是否可以解答居民们的疑虑，降低实际操作难度，有待持续关注。