关于物业服务合同纠纷的15个裁判规则

来源:澎湃新闻 | 2022年11月22日 15:50:15
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原标题:关于物业服务合同纠纷的15个裁判规则
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  物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。近年来,物业服务合同纠纷案件数量逐年增多,这类纠纷群体诉讼多,社会影响大,如何妥善解决物业服务合同纠纷成为司法实践的热点及难点。本文梳理了物业服务合同纠纷的相关法律法规及司法解释,结合类案裁判思路,归纳出物业服务合同纠纷的核心裁判观点。

  裁判要旨 1 :共有部分在物业管理(包括前期物业管理)期间的收益,在没有特别约定的情况下,应属全体业主所有,并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的,可以享有一定比例的收益。

  案例案号:公报案例——无锡市某业主委员会诉上海某物业管理有限公司等物业管理纠纷案

  法院观点:本案中争讼收益之产生,一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为,另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权,这是一项法定权利。对该部分的收益分配,全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配,在没有约定的情形下,应当依法分配。物业管理有其特殊性,物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主,而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报,这对物管企业是不公平的。同时,小区共有部分作为小区全体业主的共有物,全体业主才是该物的所有权人,如果在收益分配上排除业主的权利,显而易见,这有悖法律原则。据此,在存有小区共有部分管理收益的情形下,该收益应主要归属于全体业主享有,同时物管企业付出了管理成本,也应享有合理的回报。

  裁判要旨 2 :物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务,对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患,应当及时消除,否则致业主财产损害后,物业服务企业应承担违约责任,对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成,也不能免除物业服务企业的违约责任。

  案例案号:公报案例——陈某与南京某房地产开发有限公司、南京某物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案

  法院观点:按照一般情况及本案中 A 公司与 B 公司的前期物业服务合同,A 公司对小区的共用部分,如围墙、道路、公共管道等负有保养维护的义务。小区内的物业通常分为共用部分和专用部分,专用部分的保养维修因物业服务企业无法进入和控制,一般由业主自行负责(有特别约定的储藏室、业主有产权的地下车库等特殊部分例外),而共用部分的维修、养护通常由物业服务企业负责,这是由业主、物业服务企业的能力、社会分工及合同约定所决定的,而小区的共用部分致业主财物受损,对共有部分有维护、保养义务的物业服务企业应当承担违约责任。如该损失系第三人侵权所致,物业服务企业在承担违约责任后可向第三人追偿。

  裁判要旨 3 :由于业主与物业服务企业并未就业主私人财产的保管、保护进行特别约定,物业服务企业对业主室内财产丢失不担责。业主不得以物业服务企业未履行管理义务为由,向物业服务企业主张因室内被盗遭受的财产损失。

  案例案号:( 2016 )京 0116 民初 44 号

  法院观点:案涉物业公司作为物业服务的提供者,其义务是维护小区的公共管理秩序、保障公共财产的安全并对显而易见的安全问题进行防范和制止。李某、杨某被盗的财产在其家中,由李某、杨某负责管理和支配。李某、杨某未与案涉物业公司就其房屋内个人物品签订保管合同,故对其房屋内的物品的毁损、灭失不承担赔偿责任。李某、杨某称案涉物业公司未尽其应尽的义务,未对监控设施进行维护而导致其损失发生。虽案涉物业公司认可李某、杨某家被盗当时小区内监控设备损坏,但不能就此认定小区内监控设备损坏与李某、杨某家被盗存在因果关系。综上,对李某、杨某要求案涉物业公司赔偿其被盗损失的诉讼请求,本院不予支持。

  裁判要旨 4 :作为物业服务企业,物业服务企业对小区负有相应的安全保卫义务,若其未提供证据证明在物业服务过程中尽到了相应的安全防范和巡视义务,对置于物业公共区域的财产被盗具有一定的过错,应在订立合同时可预见及能够防止损害的范围内承担相应的赔偿责任。

  案例案号:( 2019 )京 0105 民初 42170 号

  法院观点:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。陈某与 A 公司签订的《房屋委托管理合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,本院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现陈某表示其车辆电池被盗,车体被损毁,并主张 A 公司未尽到安保义务,应当承担责任。虽然 A 公司表示并未收取过停车费,但是其作为物业服务企业,对小区负有相应的安全保卫义务,现其未提供证据证明在物业服务过程中尽到了相应的安全防范和巡视义务,其对于陈某的车辆电池的被盗具有一定的过错,应当承担相应的责任。但是,物业公司并非公安机关,其对小区的安保职责仅限于物业公共区域内防范性安全保卫活动,且电瓶车电池系被盗而遗失,并非 A 公司的违约行为直接造成,A 公司仅系对合同义务的违反,而非对陈某的人身、财产权利的直接侵害,故其仅应在订立合同时可预见及能够防止损害的范围内承担相应的赔偿责任。关于具体的赔偿数额由本院结合本案具体案情酌情确定。

  裁判要旨 5 :物业服务企业对业主装修应有巡查、要求整改的义务,对影响公共利益的装修或其他行为应及时劝阻。业主财产遭受损害后,若物业服务企业没有证据证明其已尽到管理义务,法院将推定其存在一定过错,应对财产损害承担部分赔偿责任。

  案例案号:( 2021 )津 01 民终 2619 号

  法院观点:原告主张被告物业公司对共用设施未充分履行维修、养护及管理的责任,未充分履行物业合同义务,被告物业公司对此不予认可并提交清掏记录,结合庭审查明的事实,堵塞管道的杂物包含部分装修垃圾,该情况显然系业主装修房屋导致,但结合物业合同可知,被告物业公司对业主装修应有巡查、要求整改的义务,对影响公共利益的装修应及时进行劝阻,虽被告物业公司定期对管道进行清掏,但被告物业公司对涉诉户型业主装修是否拆改均不知情,现被告物业公司没有证据证明其对业主装修已尽履行装修管理的义务,存在一定过错,故应对管道堵塞承担部分赔偿责任。

  裁判要旨 6 :即使未签订物业服务合同,但物业服务企业与业主之间形成事实物业服务关系的,物业服务企业可要求业主交纳相应的物业费,业主不得以未与物业服务企业签订书面物业服务合同为由拒绝支付物业费。

  案例案号:( 2020 )川民申 6062 号

  法院观点:本院经审查认为,案涉前期物业服务合同虽已自然终止,但在新的物业公司进场前,A 物业公司于 2018 年 10 月至 2019 年 5 月 31 日之间仍继续为案涉项目提供物业服务,原审认定其与 B 公司之间存在事实物业服务关系,并无不当,物业服务企业可要求业主交纳相应的物业费。

  裁判要旨 7 :物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,物业服务企业欲调整物业服务收费标准,须经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”同意。

  案例案号:( 2018 )粤民申 7888 号

  法院观点:A 物业公司另主张自 2015 年 12 月起物业管理费支付标准调整为每月 0.6 元/平方米,其提交了 2015 年 3 月 17 日居委会发出的《关于 A 物业公司管理有限公司南浦基地住宅调整物业服务收费标准意见征询表决结果的公告》等作为证据。一、二审法院查明,上述证据显示案涉小区物业管理费标准调整事宜已取得“专有部分占建筑面积 1/2 以上的业主且总人数 1/2 以上的业主”的同意,并经过公示及备案等法定程序。物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,A 物业公司申请将物业管理费调整为 0.6 元/平方米,已经涉案小区专有部分占建筑面积 1/2 以上的业主且总人数 1/2 以上的业主表决通过,判决敖某于 2015 年 12 月之前按《物业管理委托合同》约定每月 0.4 元/平方米的标准,自 2015 年 12 月起按照每月 0.6 元/平方米的标准支付拖欠的物业管理费,均无不当。

  裁判要旨 8 :建设单位或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主大会、业主委员会未成立,物业服务企业调整物业服务收费标准需遵循与业主协商一致的原则,即使同意的业主比例占三分之二以上,也不能视为业主大会决议的事项,并对全体业主具有约束力。

  案例案号:( 2017 )云 03 民终 1415 号

  法院观点:物业服务合同作为合同双方权利义务的载体,是物业服务企业向业主收取物业服务费的依据。现行法规、有关规章规定实行政府指导价的物业服务收费要进行备案,是为了对物业服务收费进行价格管理,防止收费超出政府制定的浮动幅度。备案价格对物业服务合同当事人来说,并不当然具有约束力,备案价格只有经过物业服务合同双方协商一致,才对双方产生法律效力。物业服务企业不能代替业主大会行使相关的权利,即使三分之二以上业主向物业服务企业表示同意调整物业服务费价格标准,也不能视为是业主大会以征求意见形式作出了对全体业主具有约束力的决议。在业主大会未成立情况下,案涉物业服务有限公司上调物业服务费价格需遵循与业主协商一致的原则,而不能以备案价格已经小区三分之二以上业主同意就视为是业主大会决议的事项,并主张对全体业主具有约束力。

  裁判要旨 9 :选聘和解聘物业服务企业是小区的重大事宜,应当以召开业主大会或者经业主委员会采用书面征求业主意见的方式进行,以电话录音方式征求业主意见不符合法律规定的“集体讨论或书面征求意见”的形式,也无法核实真实性,不足以反映出解聘现有物业、更换新的物业是经“双过半”的业主同意后的决定。

  案例案号:( 2019 )冀 0984 民初 3685 号

  法院观点:被告物业服务有限公司与开发商签订的前期物业服务合同虽已于 2017 年 7 月 30 日到期,但在到期后被告实际上继续为 A 小区提供相应的物业服务,业主继续享受相应的物业服务内容,故双方形成了事实上的物业服务合同关系。本院认为,原告以电话录音征求业主意见并由业委会成员代签字的形式不符合法律规定的“集体讨论或书面征求意见”的形式,不足以反映出解聘现有物业更换新的物业是经 A 小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后的决定。故本院对其主张不予支持,依法应予驳回。

  裁判要旨 10 :同一物业管理区域之内,业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务,该区域可认定为物管相对独立的区域。依申请,人民法院可依据公平合理、费用与服务水平相适应的原则,适当调整该区域的物业服务收费标准。

  案例案号:( 2021 )川 01 民终 16776 号

  法院观点:本案中,开发商 A 公司与 B 公司单独就案涉农贸市场签订《物业服务合同》,后 A 公司将案涉农贸市场作为公共配套设施移交给 C 公司管理。案涉农贸市场位于 B 公司提供物业服务的物业管理区域内,其应接受 B 公司的物业管理,因作为公共配套设施的农贸市场具有很强的社会性和公益性,B 公司应根据农贸市场相对独立、自行管理环境卫生、产权和使用特殊性等特点,依据公平合理、费用与服务水平相适应的原则,按照有关部门制定的收费办法尽快与 C 公司签订物业服务合同,约定物业服务费的收取标准,原审法院直接适用 A 公司与 B 公司签订的《物业服务合同》约定的物业费标准,判决 C 公司向 A 公司支付物业费不当,本院予以纠正。

  裁判要旨 11 :不论规划停车位还是临时停车位,如设置在业主共有的小区地面,无地上建筑物,开发企业与业主无特别约定,又不能办理专有产权登记的,应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务,不因管理行为当然获得收取停车费的权利。

  案例案号:( 2018 )苏 06 民终 1076 号

  法院观点:根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地,不论该车位是否经过规划许可,其权属都应当推定由全体业主共有。这是因为,房地产开发商预售或现售小区建筑房屋单元后,房屋单元办理初始登记及转移登记,全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施,地面停车位的所谓产权,实际上就是土地使用权。鉴于业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权,在 A 公司既不能证明 B 公司与业主存在特别约定,又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登记成为专有部分的情况下,仅凭小区总平面图注明为规划车位本身并不能作出该地面停车位属于 B 公司的认定。由于 A 公司不能证明 B 公司对北广场地面停车位享有专有权利,根据“谁主张谁举证”原则,A 公司应承担举证不能的不利后果,其主张基于 B 公司的授权收取案涉停车费缺乏权利基础,不能成立。

  裁判要旨 12 :建筑区划内,规划车位的权属归属基于合同约定产生,不以是否登记取得车位产权证为前提。若《商品房买卖合同》中约定经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人,业主不得以车位未经不动产权属登记为由,主张该车位归属小区业主共同所有,并以此拒不缴纳物业费。

  案例案号:( 2020 )闽民申 2137 号

  法院观点:本院经审查认为,物业公司在二审中提交的“项目规划平面图”档案可以证明案涉停车位系经政府规划部门批准建设的初始规划车位,符合《中华人民共和国物权法》第七十四条有关“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”规定的情形,案涉车位的归属可以由当事人约定规划车位的归属。周某、朱某与房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第八条第四项的约定:小区内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人,出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分,但应当首先满足业主的需要。根据前述约定,案涉停车位归属于出卖人即该房地产开发有限公司。周某、朱某以案涉停车位未经不动产权属登记、车位不属于小区土地及建筑物专有部分、车位属小区配套设施等为由主张案涉停车位归属于小区业主共同所有均缺乏依据,本院不予采信。

  裁判要旨 13 :在地下车库物业费标准的约定不清时,应适用合同漏洞填补规则,由当事人先行协商,协商不成的,法院可引入司法评估机制,确定符合行业惯例的地下车库收费标准,以保证质价相当、公平合理。

  案例案号:( 2019 )沪 0105 民初 12737 号

  法院观点:本案的主要争议在于《前期物业服务合同》第 21 条约定的每平方米 20 元物业费标准是否适用于地下室;原告是否应按此标准履行付款义务。对此,应本着尊重当事人意思自治的原则,先行审查《前期物业服务合同》中是否有关于地下车库管理费收取的特殊约定,若有则优先适用,反之则考虑适用第 21 条的约定。《前期物业服务合同》第 23 条约定,车位和使用管理费用由原告按每个车位千元的价格向车位使用人收取。从合同的文意解释及目的解释来看,该条虽未明确反映地下车库管理费的收费标准,但属有关车库管理费的特殊约定,即将地上办公楼物业费与地下车库管理费分列于不同条款,且采用了不同的收费原则。因此,合同第 21 条不直接适用于地下室。原、被告之间有关车位管理费的合同条款构成约定不明之情形,双方可就物业费标准重新进行协商。然,在被告获得地下室产权后,双方并未就此达成一致意见,故在此情况下法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则对物业费标准作出处理。考虑到地下车库系地上办公楼的配套(辅助)用房,相应物业服务内容及标准均低于地上办公楼,若参照适用 20 元的统一标准显然有失公允。现评估机构通过现场勘查并结合现有资料,根据原告对地下室提供的物业服务内容及水平,评估出地下室物业费按建筑面积计算单价为 11.75 元,与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应,体现了质价相当的原则,可予以采纳。

  裁判要旨 14 :业主提出物业服务企业服务不到位的抗辩,是基于双务合同履行抗辩权,应承担举证证明责任。认定业主抗辩(权)应着眼于物业服务的特性,多方面考察,轻微服务瑕疵,业主抗辩理由不能成立,法院不予判决减免物业费。

  案例案号:( 2019 )渝 0235 民初 6134 号

  法院观点:对于被告提出的物业服务不到位的问题,法院到小区进行调查核实时,有部分业主认可原告的物业服务工作,也有业主委员会成员对小区停电后发电保证电梯正常运行及电梯出现故障的维修等情况予以肯定,当时亦有人员和车辆正在清运小区内堆积的装修垃圾,而且对于被告反映强烈的小区活动用房被重庆市明浪实业有限公司变卖的问题,也曾由该公司与业主委员会进行协商处理,并形成了会议纪要,故被告举示的证据不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵。因物业服务具有动态性、公共性和广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在问题,业主可以向其提出改正意见,或通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业服务费的理由和依据。

  裁判要旨 15 :物业服务企业并无行政执法权,判断物业服务是否存在重大服务瑕疵,应考虑物业服务合同的特质及特定纠纷形成的历史性和特殊性,考虑权利义务的/对等性和比例性,考虑全体业主的共同及长远利益,若未造成业主特定化利益损失,物业服务不构成重大服务瑕疵,单一业主不能拒交或少交物业费。

  案例案号:( 2020 )鄂 05 民终 129 号

  法院观点:一、从合同内容及履行情况来看,应考虑物业合同的特质及特定纠纷形成的历史性和特殊性。本案中,物业公司的物业服务质量受诸多环境因素的影响,包括小区功能定位和管理条件限制,案涉小区为商住混合小区,环境较普通住宅小区复杂,管理难度相对较大,小区虽存在住改商、群租房、违规搭建、占用公共部位商业经营、车辆停放得不到保障等情形,该情形与小区的商业经营环境相关,物业公司的职责范围为物业服务,其根据自身履行能力已做大量协调工作,物业公司并非行政管理机构亦无行政执法权,且其已就相应问题向行政执法部门反映情况,相应问题应由相应的行政执法部门依法解决。

  二、从权利义务的相互关系来看,违约责任的认定应考量权利义务的对等性和比例性,以体现民事公平正义原则。物业公司若已尽到物业公司基本的协调服务义务,对其义务及职责要求不应过于严苛。田某某称小区外墙砖脱落,其房屋亦存在外墙及屋顶渗水现象而物业公司一直未解决,但物业公司对外墙砖已进行过相应维修,对其漏水问题也曾上门处理尽到了一定的服务义务……其不应以房屋漏水物业公司未解决好为由主张拒交或少交物业费。田某某主张小区垃圾清运不到位、电梯长久失修等,但其提交的证据只能说明在某些时间段的卫生、电梯服务瑕疵问题。尽管物业公司在小区违规搭建、住改商、群租房、占用公共部位商业经营、车辆停车问题、房屋外墙及室内漏水问题、垃圾清运不及时、电梯失修等问题上存在部分管理服务不到位、协调处理不及时等问题,但物业公司作为业主选聘的服务性企业在职责范围内已尽到了基本的物业服务义务,不能因小区出现的上述问题未予以解决完全归咎于物业公司。且存在的部分物业服务问题还不足以明显影响业主的个人生活,本案金碧嘉园宜昌分公司的物业服务只能认定存在一般瑕疵,尚不构成物业服务根本违约或存在重大瑕疵。

  三、从权利行使主体来看,对涉及公共部分、公共设施的权益主张不宜由单个业主行使。对公共部位的权利义务行使应由全体业主共同享有和承担,即便存在部分业主占用公共部位开展经营活动、在公共平台违规搭建、物业公司出租公共部位收取经营费等情形侵犯全体业主的共同利益时,应由业主委员会代全体业主依法主张权利,预期利益也应由全体业主而不应由某一业主个人享有,公共部位的利益损失非单一业主特定化的利益损失,单一业主不能直接以此为由拒交或少交物业费。

  四、从物业费的性质和功能来看,应考虑全体业主的共同及长远利益。物业服务合同具有特殊性、持久性,物业公司向业主收取物业费既是其生存、发展的前提,也是其按照物业服务合同向全体业主提供正常服务的经济保障,物业服务的提供具有持续性和复杂性,其用途和功能主要体现在全体业主的整体利益和长远利益,至于以偶发性、单个性和短期性表现出来的各种状况应纳入长期性和整体性中予以考量服务是否合理、是否符合一般人的正常期望;同时也要考虑物业服务行业在当地的发展进程状况是受各种因素制约和影响的,包括商住混用型小区的物业服务的探索、汽车保有量的迅速增加导致车位供求的紧张、物业成本的不断上涨、小区周边环境的不断变化以及物业法治的不断完善等。因此,物业费的收取在很大程度上实质体现了物业服务合同所包含权利义务的对等性以及合同履行的公平性,对于业主要求减免物业费的诉求应做全面合理慎重的分析判定,以免不当裁判影响此类纠纷中物业公司、全体业主与单个业主之间的整体性利益失衡。且根据合同的相对性原则,只有在物业服务企业不履行物业服务合同,造成业主特定性利益损害,业主才能拒交或少交物业费。否则就会影响物业服务企业的正常运转,无法维持正常的物业服务水平,进而导致小区物业服务质量下降,同时少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平,从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。

  五、从物业纠纷的合适性解决来看,双方均需在各自的责任、义务、权利范围内依法适度承担、履行及维权。如田某某认为因为 A 公司的物业服务违约造成其特定性利益损害,应提供相应证据,另行主张权利。需要特别指出的是,物业服务企业应加强与业主和相关职能部门的协调约定,完善管理措施、提升服务意识、提高物业服务质量和效率,以维护、保障全体业主的共同利益。

  综上,基于物业服务合同的特殊性、权利义务的对等性以及合同主体利益的平衡性等方面的综合考量,A 公司虽存在一般物业服务瑕疵,但已尽到了基本的物业服务合同义务,因此田某某拒交或少交物业费的理由不能成立,其应按物业服务合同约定交纳相应物业费。

  法律法规

  《中华人民共和国民法典》

  第九百三十八条 【物业服务合同的内容与形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

  物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

  物业服务合同应当采用书面形式。

  第九百三十九条 【物业服务合同的约束力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

  第九百四十条 【前期物业服务合同的终止情形】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第九百四十二条 【物业服务人的义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

  对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

  第九百四十四条 【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

  第九百四十五条 【业主的告知、协助义务】业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

  业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。

  第九百四十六条 【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

  《物业管理条例》

  第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第十一条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》

  第一条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨碍物业服务与管理的行为,物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的,人民法院应予支持。

  第四条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院可以参照关于业主的规定处理。

  《中华人民共和国民事诉讼法》

  第一百六十五条 基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件,标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的,适用小额诉讼的程序审理,实行一审终审。

  基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件,标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的,当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。

  第二百二十一条 债权人请求债务人给付金钱、有价证券,符合下列条件的,可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令:

  (一)债权人与债务人没有其他债务纠纷的;

  (二)支付令能够送达债务人的。

  申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据。

  第二百二十三条 人民法院受理申请后,经审查债权人提供的事实、证据,对债权债务关系明确、合法的,应当在受理之日起十五日内向债务人发出支付令;申请不成立的,裁定予以驳回。

  来源:山东高法

编辑:宿党辉 责任编辑:刘亮
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