一线城市黄金周全面"沦陷" 住宅成交量降至冰点

　　购房人、开发商再陷僵局，业内认为房价“底部共识”尚未达成。

　　一线城市向来是中国楼市的风向标。9、10月是楼市历年来传统的销售旺季，然而今年9月份以来，全国楼市的成交量依然在低位徘徊，同比去年连五成都不到。在2008年的这个十一黄金周，京沪深穗四大城市的成交量不约而同地降至历史新低；与此相对应的是，黄金周前购房人期待的第三轮降价并未出现，四大城市成熟区域的房价依然高企。

　　这背后究竟发生了什么？房价的未来走势又将如何？如此低迷的成交量，又能否成为政府出手救市的充分必要条件呢？

　　现象：四大城市成交量创历史新低

　　北京：虽然折扣、特价频频，但北京楼市依然在持续低迷中“惯性”趋冷。据北京市房地产交易管理网数据统计，9月29日至10月4日，北京市期房网上签约1789套，其中住宅期房签约1662套，与去年同期相比，分别下降31.5%和29.2%。北京并没有出现地产商期待的成交回暖，反而成为有史以来最冷的黄金周。

　　上海：10月1日至4日举行的上海秋季房展会，不少知名开发商的定价和优惠措施受到普遍关注。记者发现，此前已降过一轮的开发商已“刹车”，如万科、大华等降价“先锋”在售楼盘的均价维持上一轮降价后水平。其余一些楼盘则维持在9.5至9.8折的小幅降价范围，令在场的淘房者感到失望。数据统计显示，此次秋交会成交量创上海新低。

　　深圳：深圳国土房产局官方网站显示，深圳秋交会5天仅成交317套一手房，日均63套。而且均价一路走低，从第一天的15146元到第五天的8395元———单日成交均价跌破9000元，这也是深圳新房均价新低。而在去年房价飙升的高点10月，深圳的新房均价为每平方米17530元。整个九月，深圳楼市量价齐跌，成交量跌逾两成。

　　广州：据阳光家缘数据显示，从9月29日到10月5日晚上10时，广州一手商品住宅的网上签约量为865套，与9月的一周网签量基本上持平。成交活跃的区域都分布在郊区，由单盘成交看，依然是低价楼盘占据成交榜前六位，其中，均价4500元/平米的保利城成为黄金周中的单盘成交冠军，成功网签了85套。

　　剖析：购房者等待再降价，开发商期待救市

　　黄金周期间，北京通州一此前售价为每平米1万余元的项目，降至7000余元，这样的状况在大兴等远郊区同样存在，而在四环以内，房价下调幅度普遍较小，只有5%—10%的折扣，而且很多要求一次性付款。记者随机采访的购房人表示，本想趁黄金周看看房子，但发现降价房源的品质普遍较差，区域位置也不理想。他们认为，五环内房价下跌才刚刚开始，未来的房价还将回调，现在不打算出手。

　　在上海、深圳，同样的情形也存在。上海内中环、深圳关内的价格下跌也不是特别明显，促销力度不大。这让购房人深感失望。

　　而在开发商一边，则是另一种心情。深圳房地产评论家风语表示，原本大家以为深圳楼市在黄金周将会出现大幅降价，但事实上并没有，原因就在于开发商认为深圳市政府即将救市。

　　9月底，央行宣布降息，这被大多数开发商认为是政府出手救市、宏观调控转向的信号，地产股因此大涨；紧接着，摩根大通发布报告称，房价继续下跌的风险将拖累中国整体经济，而这是中央政府不愿看到的，中国无法承受楼市的大跌。该行预计，中国政府将会出手刺激房地产消费。

　　“本来我们打算黄金周降价促销的，但这些消息让我们感觉可以再等等，”很多项目负责人表示。虽然他们心里对房价走势也没底。如此两相观望，导致成交量降至冰点。

　　走势：等待最后一跌

　　从京沪深穗四大城市的黄金周楼市价格策略来看，成熟区域的价格依然坚挺，只有很小的折让幅度，这让很多购房人感觉房价并未真实下跌。

　　深圳房地产研究中心副主任王锋认为，深圳新房价格已有很大调整，但从市场反应来看，似乎并没有达到消费者的预期，加上当前国内宏观经济的预期也不明朗，更加重了市场的观望气氛。

　　中原地产广东项目部总经理黄韬则表示，2003年以来的房价上涨有许多非理性成分，最高峰的房价超过了市场购买力，去年底以来房价一直在下跌，目前由于开发商的资金链压力仍然存在，恐慌性抛售尚未到来。“市场仍在等待最后一跌，带来成交量稳定的信号，”他说。

　　“目前，只要不是所有开发商都全线降价，消费者就难以形成底部共识，只会令他们继续观望。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕认为，只有当所有开发商所有项目的房屋均在降价，具有指标意义的城市核心区域降价，才能令底部共识形成，令成交量回归。

　　争议：救市时机是否已到？

　　SOHO中国董事长潘石屹日前再次呼吁政府救市。 根据他的调查，2007年开发商们大规模购买的土地，还没有资金和时间建成房子。持续一年的低迷，已经让许多房地产公司在生死线上挣扎。他之所以呼吁救市，是因为大量地产企业倒闭只会引发经济萎缩、失业率提高，金融机构和银行的安全也会受到威胁。潘石屹的观点得到一些地产商如保利以及中介公司的认同。

　　在南京、西安、福州等二线城市，当地政府出台了一些鼓励购房人买房的补贴措施，以期重振低迷的楼市，但光大证券近日发布报告认为，这些政策对激发需求的作用远不如开发商降价来得直接。因为在购房者预期房价仍有下降空间的情况下，这些政策很难发挥预想的效果。

　　与地方政府的积极救市相比，中央政府迄今未明确表示支持房地产业，央行副行长吴晓灵近日甚至警告说，如果人为阻止房地产价格下跌，那么美国的今天就是中国的明天。

　　“我认为短期内政府不会有大的举措救市。”《财经》首席经济学家沈明高说，是否救市取决于楼市的低迷会不会影响整个实体经济，如果会，政府应该救市。但是，什么时候救也很重要。救市也是有风险的，如果楼市调整过度，房价出现恐慌性下跌，出现对宏观经济的反面影响，就应该救市了。但现在中国的房地产业调整刚刚开始，还不用救市。他认为，并不排除政府会出台一些跟房地产行业有关的政策进行宏观调控，但是近期内不会有大的举措。

　　■ 大腕声音

　　高端客户流失导致“沦陷”

　　阳光100集团副总裁范小冲：由于股市下挫的影响，一些高端群体的财富开始缩水，因而这些支撑一线城市高房价的买家明显减少。与此同时，受美国金融风暴的影响，有的机构开始出售手上物业回笼资金，有的把手头的资产快速变现，这些连锁反应会直接给一线城市开发商造成极大的压力。一年后，低价抛盘的现象会纷纷出现。

　　减少开支，等待回暖

　　首创集团总经理刘晓光：之前房地产低迷的问题是信心受到影响，而目前由于外部的经济环境恶化，导致实体经济产生了影响，企业的赢利能力减弱，直接影响了消费者的购买力。建议在这一轮一线城市降价当中，一线城市的开发商首先要保存实力，要采取灵活的应对对策，改变战略，加快推盘的速度，并同时减少开发成本，减少开支，等待市场真正回暖。

　　“冬天”最快也要到明年底结束

　　中原地产华北区总经理李文杰：这一轮房地产市场的低迷属于全世界性的。那么这一轮一线城市的降价就可能是冬天，有可能持续相当长时间，最快也要到明年底结束。

　　■ 记者观察

　　期待商品房价格理性回归

　　房改10年来，内地楼市消费热度降至冰点。

　　这背后的原因是，观望了近一年的购房人和开发商对于房价的心理预期出现了巨大反差。经历了珠三角、长三角的两轮降价之后，市场预计在黄金周期间会进行新一轮降价促销———事实上部分开发商的确打算这么做。但9月底的降息、部分地方政府的“救市”举措，令开发商重新考量，选择了在黄金周期间继续“扛着”。两相观望导致成交量降至冰点毫不奇怪。

　　而这一僵局的根本原因，在于房价的高企，依然远超市场的购买力。始自2003年的房价上涨，在2006、2007年达到历史的高峰，事实上已经存在泡沫。去年提高第二套房贷的门槛就主要是抑制楼市投机和投资的需求，实际上这是一个导火线。真正让房价下降的原因，主要还是商品房价格远远超越价值。

　　因此，要打破僵局的妙方无他，仍然是市场的进一步调整，使商品房价格向价值回归。当然，在这期间，宏观调控需要把握好度，纠正市场过度调整，防止房价恐慌性下跌，拖累宏观经济。而对于开发商来讲，最好的办法是寻找市场需求，准确判断购房人的心理价位，把房子变现，保护现金流。在这一点上，万科、碧桂园、恒大，就走在了前面。（张晓玲 李宛霖 吴海花）

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