[法治在线]房价缩水之后

CCTV.com 2008年10月27日 19:32 进入复兴论坛来源：央视网

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央视网消息：

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“你买的房子缩水了吗？”这句话，已经成为近日众多买房者见面时的“问候语”。进入2008年，楼市出现“寒流”，去年迅猛飙升的楼市神话开始破灭。而在高价位买进的购房者也被严重套牢，损失惨重。如果您买的房子价格缩水了,您会怎么办?

　　2008年对于中国的房地产行业是不平静的一年，随着地产业龙头万科的降价促销，坚挺了多年的房地产市场开始走向低迷，部分地区供求总量的失衡彻底扼住了房地产行业的咽喉，消费者购房信心大大降低，开始持币观望，为了迅速销售楼盘，赢得充盈的资金，开发商们不得不纷纷降价。原来人头攒动的楼盘销售处，到现在已经冷冷清清。

　　今年上半年房地产行业进入了低迷期，不少开放商开始降价促销，由此也引发了一系列高价买房者与开放商之间的矛盾，今天上午九点一起因为房价缩水引起的诉讼在北京朝阳法院双桥法庭开庭审理。

　　法官落槌

　　出现在法庭上的并不是原告购房者和被告开放商，而是他们的代理律师。原告向法院起诉称，今年5月10日，她与方恒置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了东恒时代家园三期的一套房屋。签订合同之前，销售人员向原告承诺，几天后即将进行的优惠活动，她所购买的朝南两居户型绝对不会降价。然而在签订合同后的十天，即5月19日，原告涂女士了解到自己所购房屋户型也进行了大幅的降价促销，降幅达14.7万之多。于是，涂女士以欺诈的名义将开发商告上了法庭。

　　基于被告销售人员的欺诈行为，我有理由请求法院撤销或者变更合同。故诉至法院，要求：被告将《北京市商品房预售合同》第五条第1项的套内建筑面积由每平米22 986.17元变更为21 064.22元，并将合同附件五第3条的贷款金额由60万元变更为452 644元。

　　对此，被告陈述说，签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，只有双方协商一致才可以变更，不同意原告退还差价的请求，围绕这份合同，控辩双方在法庭上展开激烈辩论。

　　辩论焦点一：售楼人员是否承诺不降价

　　在购房前，销售人员是否对涂先生作了不降价的承诺？这是判断开发商是否有欺诈行为的关?所在。在法庭上，原告当庭播放了一段同售楼人员的录音，这段录音是涂女士的丈夫在得知房屋降价后找开发商理论时录下的。

　　袁先生：你们说不降价，可10天不到的时间……

　　售楼代表：对，对，不好意思，可现在这事也发生了，我们也觉得很意外。

　　袁先生：当时你们应该把风险告诉我啊。

　　售楼代表：这个房子都卖得很好，我卖了四五套。其实包括我自己，到现在也不理解这件事。我特别理解您的心情！

　　袁先生：如果知道会降价，绝对不会签的。当时你说的啊，我的朝向，没有可能降价……

　　售楼代表：是是是，是我的问题。房价降这么多，我也是第一次遇到。我只是一个小售楼员，没有远见。这是我的失误。但我和开发商说不上话。合同都已经签了……　

　　基于这段录音，原告律师认为，售楼处的销售人员隐瞒了与订立合同有关的重要事实，提供了虚假情况，使业主涂女士在违背真实意思的情况下订立了合同，给涂女士造成了巨大损失。

　　从谈话录音当中，（丁警栋）对我们所对她进行的质问，也多次表示，不止，至少是3次以上的表示说，很不好意思，对不起，是我的错误，从这一点上来说，我认为她构成了一个欺诈的故意。

　　而被告律师则认为，录音的内容及语气都很含糊，并不能证明销售人员曾经向涂先生承诺过房子不会降价。

　　同期被告：录音是在双方签署合同之后，一个月，那么有原告采用偷录的方式取得，那么本身这个语言的诱导性，和这种内容的含糊性都存在的，不能还原当时情景的。

　　辩论焦点二：销售人员是否代表开发商

　　被告认为在售房过程中，销售人员只是开放商委托的销售代理机构的工作人员，其权限仅负责接待顾客提供服务。

　　（销售人员）对于房屋售价并没有决策权。所以其对价格的预测，不能代表开发商的意思表示。

　　而原告则认为，对于消费者来说，售楼人员是购房者能与开发商接触的唯一渠道，介绍楼盘，签订合同，都是售楼人员办理的，购房人完全有理由相信售楼人员是代表开发商的。

　　辩论焦点三：售楼人员口头承诺时是否知情

　　经过几个回合的辩论，控辩双方最终锁定了一个焦点，售楼人员在作出不降价承诺时是否对房屋即将要降价完全知情。

　　同期被告：欺诈是故意隐瞒真实情况或者故意告知虚假情况，而我公司降低房价是依据市场规律做出的合理行为，销售人员并不知道降价策略。所以销售人员不具有主观故意，不构成欺诈行为。

　　原告你认为，被告的销售人员，（丁警栋）在做出这个承诺的时候，是不是知道房屋要降价格？

　　她现在目前她自己辩解说她不知道，但是她事实上知道不知道，我们也不清楚。作为销售代表不知道被告销售信息的情况下不应给客户虚假的承诺，这本身就是一种欺诈。

　　解说词：以欺诈的名义起诉开发商，是原告做出的选择，而最为直接的原因还是所购房产价格的下跌。事实上，因为房价缩水而起诉开发商要求补差价的案例今年在深圳、杭州等许多城市都已经出现，在北京通州一处楼盘的业主论坛上，一条这样的消息迅速在购房者中流传开来，几十名业主聚集起来，打出了要求退房的横幅。我们来到了这个小区采访了小区的开发商。

　　记者：你们的底线是什么？

　　开发商：我们的底线是这样，就是遵守合同，就是还是大家作为一个负责任的合同主体，严格的履行这个合同。

　　在房地产专业门房网站??搜房网上，记者看到了这样一份网上调查，调查的题目是“如果你的房价缩水了，应该怎么办”。调查结果显示，40.33%的网友表示，遭遇了这种情况，只能“打落门牙往肚子里咽”；34.25%的网友说，将“直接找到开发商，要求给予合理的补偿”；还有16.57%的网友表示，“坚决退房，哪怕需要10%的违约金”。那么，房价缩水后要求开发商补差价，是否有法律的依据呢？

　　高房价向理性回归，房价的理性回归，前几个月，高价买卖房，过了几个月以后，房价回落，那么消费者确实受到损失了，那么这种受到损失，要求开发商补差价，我认为完全可以理解，但是有没有法律依据，就很难说。

　　这个在法律上我认为没有依据的。因为合同已经签订了，签订合同的时候，房子价格有可能上涨，也有可能下跌，所以这个也不是一方当事人故意造成的。

　　但是，专家认为，一旦能够证明开发商或者售楼人员明确做出了不降价的承诺但最终降价，消费者便有理由起诉开发商欺诈。

　　如果明确的向售楼工作人员提出是不是要降价，他承诺半年不降价，甚至很长时间不降价，给购房人增强了购房信心，换句话说，如果没有你的承诺，他可能不去购房，正因为有了你的承诺，他才坚定去购房，我认为这种情况下，购房人也就是消费者，要求开发商补差价是有时是根据和法律依据的。

　　我们所关注的庭审中，原告正是抓住了这一点起诉开发商，那么庭审的结果究竟怎么样呢？在北京朝阳法院双桥法庭上,法官最终裁定，录音中售楼小姐确实曾做过房价不会下跌的预测，但该预测并非对合同具体条款的商讨，也没有写入双方所签订的合同。售楼小姐“预测”时也并不知道房屋将来肯定会降价，其主观上不存在故意诱导涂女士购房的行为，因而不构成欺诈。

　　丁景凤作为被告委托代理公司的销售人员，非被告市场营销的决策人员，所以其对房屋将来是否会降价的预测不能代表被告的价格决策行为。另根据录音内容中丁景凤反复表示：“这种情况还是第一次遇见；预测吧，我就一小业务员，也没有那么高的远见，开发商拿这个房型做促销我确实很意外，其他同事也很意外；按道理这个房子确实卖得很好，真没想到他要这样做，到现在我也不理解。”来看，说明丁景凤当时并不知道房屋将来肯定会降价，而且始终认为该房屋不应该降价。所以说，丁景凤不是明知房屋将来肯定会降价而故意隐瞒或者告知原告虚假情况，其行为不构成欺诈。原告据此以被告欺诈为由要求变更合同中关于房屋销售单价及贷款数额的相关条款之请求，不符合法律规定，本院不予支持。

　　一场诉讼以消费者的败诉而告终，维权永远是房地产市场上一个沉重而又频繁出现的话题，人们常说契约精神是当今市场环境所欠缺的，但是更需要明白按合同办事的前提和基础应该是讲“诚信”。近几天，国家出台了一系列的调控政策，启动财政贴息、财政补贴或者税收杠杆，我们期待着一个稳定健康发展的房地产行业。