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投资者和上市公司面对面——走进万科（2004.06.16）
央视国际 2004年06月17日 09:43
主持人：今天，中国证券栏目组织的投资者与上市公司面对面活动走进第二站—万科，作为国内最大的房地产上市公司，万科一直是投资者关注的对象。而从去年央行的121号文件到今年春天的一系列房地产紧缩政策，让万科的发展路途颇为坎坷，那么，万科又将如何面对这种政策困局呢，带着这些问题，我们和投资者一起走进了万科。
作为深市的老八股之一，深圳万科在投资者与上市公司面对面活动开展的前夕，迎来了自己20岁的生日，20年的风雨历程，让深圳万科成为了房地产的龙头企业。然而就在万科即将踏上新一轮征程时，近期国家陆续出台的紧缩政策，不仅让整个行业，同时也让深圳万科再临坎坷。
记者：这一系列频繁出台的紧缩政策已经给房地产企业的生存环境带来了明显的变化，投资者也在关注，作为房地产龙头企业的深圳万科又会受到多大影响，万科又将何去何从呢？我身后的投资者就带着这些问题和我们一起走进了深圳万科。
一走进万科的展示大厅，投资者立即被独具匠心的设计以及漂亮的楼盘照片所吸引，引得众多投资者驻足流连，但与政策对公司的影响相比，这些显然稍显逊色，部分投资者已迫不及待的围住了总经理郁亮。
投资者：对你们的资金面是否会产生影响 ？
郁亮 万科企业股份有限公司总经理：一定会产生影响，对我们的运作也会做很多的变化，我们的这种策略调整，从121号文件开始之前，我们一直就做安排了，我们一直没有放松过。
投资者：连续两次发可转债，是否也是对资金紧缺的一种补偿措施？
郁亮：这个我不敢有这么高的预见性，但确实，公司成长总是需要钱。
郁亮的解释，显然并没能让投资者得到一个明确的答案，因此在面对面交流中，紧缩政策依然是交流的主线。
投资者：宏观调控！紧缩政策！宏观调控！
面对诸多有关政策的提问，郁亮表示，紧缩政策确实给万科带来了不小的影响，仅项目资本金一项就会有75%的增长，但他也表示，紧缩政策同时也提供了规范发展的行业环境，并使得上游原材料产品的价格出现了回落，抵消了一部分政策对资金面的影响。
郁亮：年初估计，（钢材涨价）对我们每平方米造价会增加80元左右，目前为止，钢材价格又跌下去了，到目前为止，（每平方米）价格只增长了40元左右，就是降了一半，我相信这个价格幅度还会往下降
原材料价格的持续下降，使万科在开发成本得到了有效的控制，也让投资者对政策带给万科的影响有了一定的了解。然而此时，让郁亮颇为自豪的土地储备，却成了投资者对万科的又一个担心。
投资者：这个土地储备，肯定是在宏观调控以前，拍得地，那么我们现在这个土地储备，对我们公司来说，处在一个什么样的水平，是多了，还是少了
郁亮：新的规则情况下，新的要求下，我觉得，土地储备并非越多越好，新的要求下，土地储备越多，意味着资金占压越多，资金占压多了，影响周转，影响回报。
目前，万科土地储备量近900万平方米，高居地产类上市公司之首。但在新的政策环境下，土地储备却成为占用资金，影响资金周转的最主要原因。而一季度，万科的短期借款高达31亿，同比增长了近100%，因此，郁亮也向投资者表示，万科将寻找其他方式，解决依赖银行融资开发土地的问题。
郁亮：我们必须走其他方式解决土地储备，比如说合作问题，我们希望扩大合作，来维持万科的成长，减少对银行的依赖，减少现金的支出。
郁亮表示，资金的紧张，也使得万科弯下了高贵的身躯，寻求合作。4月中旬，在深圳香蜜湖竞标中，万科首次与华侨城、招商局联手；而在广州，万科以销售款偿还开发资金方式与一公司合作。目前，合作开发，已让万科尝到了甜头，在一定程度上，解决了资金的困境，而这对万科来说，仅仅是一个开始。
主持人：在面对面交流中，政策对公司的影响一直是主要的内容，投资者在与高管的对话中，也了解到，在新的政策环境下，拓宽融资渠道，加强对外合作已经成为万科的一种策略选择。可以说，政策的变化已经让万科的发展策略发生了改变，那么这是否又会影响万科的销售、万科的业绩，成为了投资者关注的另一个主要问题。
4月的春天，在政策紧缩阴影下，万科交出了一份靓丽的季报，公司利润增长150%，而同期，万科在二级市场也出现了30%多的增长，但这种双双增长，却成为对话交流，投资者最为尖锐的质疑。
投资者：万科公司今年一季度利润增长了150%，原来一直是30%左右，一季度这个利润是不是我们做账做出来的，我们（万科）是不是有配合二级市场炒作之嫌，不好意思，可能尖锐一点。
郁亮：其实，这个问题也没那么吓我，没关系，确实呢，房地产利润的体现有一定不确定性，我们第一季度增长多，正好有两大高档楼盘来算，我们就赢利比较多了。
对于这种比较尖锐的问题，一直沉默的董秘肖莉也连忙作了进一步的解释。
肖莉 万科企业股份有限公司董秘：关于房地产作账，许多人都会有疑问，到底是怎么来做账，房地产收入的确认是以竣工为确认标准，我们在一季度结算的这些项目，有一些是在去年卖了，是在去年下半年卖了，比如上海的兰乔圣菲，但是我们在安排这个工程的时候，它没有竣工。
投资者：那么现在投资者担心二、三、四季度业绩会怎么样？
郁亮：在过去五年，我们制定的目标一直是以30%来增长，（目前）万科已经有几十个项目在手里同时操作，所以从全年来看，我相信是一个比较均衡的数字。
虽然郁亮的回答颇为模糊并留有余地，但由于一季度150%的增长，投资者认为万科全年最保守的增长也应该大于30%。但紧缩政策下，万科的销售又是否能够保证公司业绩的这种增长呢。为了能够眼见为实，下午，记者与投资者一起来到了位于盐田区的万科东海岸一期项目。一来到东海岸，销售情况马上成了投资最关心的问题。
投资者：一期什么时候竣工啊？
销售人员：竣工啊，现在已经入伙了，4月底就入伙了。
投资者：卖得呢？
销售人员：现在都已经卖出97%了，卖得非常好
投资者：二期呢？
销售人员：二期呢，现在在排号中，大概预计在10月份发售。
在了解了销售情况后，风景优美的社区环境、独具匠心的产品设计以及公寓、小高层、独立别墅等多种楼盘立即吸引了投资者们的眼球，后现代主义的设计、像造汽车一样造房子的理念让投资者对万科的产品有了深刻的了解，而一栋价值430万的独立别墅样板间则让投资者驻足停留。
投资者：卖掉了么？
销售人员：这套样板房已经卖掉了。
据销售人员介绍，一期多样化的产品设计和较周边楼盘低近3000元的售价成为东海岸销售火暴的重要因素。而一期的良好表现也让投资者对二期的赢利充满了期待。
投资者（施斌）：二期的销售均价能有多少？
陈丽明 深圳万科房地产公司总经理助理：我觉得，（二期）售价想象空间比较大，我估计，售价能涨1000多块钱，我们的利润率就从这里面出。
良好的品牌形象，以及产品与服务的优势，不仅使东海岸，也使万科的多个楼盘都保持了良好的销售表现，保证了万科多年来持续稳定的增长。而投资者也对万科的销售和业绩做出了自己的判断。
联合证券房地产行业研究员 戴立洪：像万科这种房子，我感觉它总是相对好卖一些，觉得它品牌在这个地方，大家对它的信任。
投资者：万科利润方面，应该是30%，绝对不成问题，每年啊，递增30%，绝对不成问题，在我看来，是比较保守的。
博时裕富基金经理 施斌：在正常情况下，应该会达到这一数字 应该可以达到。
一天的交流和实地考察，让投资者对万科有了更深的了解，万科的管理、品牌与销售也给投资者留下了深刻的印象，但是在投资上，投资者之间却出现了一定的分歧。
博时裕富基金经理 施斌：我们一直比较看好万科，确实因为，觉得这个公司管理、质地都不错，透明度也相当高，跟投资者的交流也非常多，相对来说，投资这种企业，我们也比较放心。
个人投资者：对万科来说，目前来看，还是又恢复了信心，但是投资上可能还要谨慎考虑吧，这个是要时刻保持清醒。
个人投资者：对，东西是好的，是我什么时候要拿。
个人投资者：和他我有同感，目前整个国家宏观调控对它还是有影响的，我们要看看这个影响到底有多大，到什么时间结束，到那个时候才，但是我们会盯着它。
记者：在万科东海岸，我们结束了一天的行程，我们感到，经历了20年风雨的深圳万科，已成为房地产行业中最优秀的企业之一，但正像投资者所关注的，如何规避政策风险，将紧缩政策带来的影响降低到最低点，是万科目前面临的最主要问题，对此，我们也将和投资者继续关注。
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