宏观调控给杭州楼市带来什么？

央视国际 (2004年06月30日 16:29)

　　新华社杭州６月３０日电 6年来一直高歌猛进、热度猛烧的杭州楼市，面对宏观调控，反应如何？

　　 小房产商开始往外吐项目

　　今年“五一”是一个重要的转折点。一些信息灵通的房产商将一些原本准备在5月中旬杭州房交会推出的项目提前开盘。4月底“暂停房贷”的传闻进一步强化市场的“恐慌”。慢了一步的小房产商正好被购房者终于停下来的那一脚踩中，呈现出开盘时欢天喜地，两天后就门庭冷落的现象。在烈日下排了大半天队最终却放弃了签约的现象屡见不鲜。从去年央行121号文件推出以来一直高悬的控制房贷之剑终于让一些试图将金融紧缩政策“边缘化”的企业有了“痛感”。有信息显示，一些实力不够，靠“资本运作”的企业已经开始往外吐项目。有的企业甚至想要全部卖空手上的项目。一些有足够资金实力的企业则开始挑挑拣拣，有所吸纳，有所放弃，为未来发展作储备。一些中小房产开发商以高额利息将土地使用权抵押给典当行，以获得资金实施开发，等预售之后再回笼资金。有专家预测，这些缺乏资金实力的开发商，得不到银行的放贷，建筑商垫资也越来越难，假如消费者再持币观望使其不能及时回笼资金，就很有可能出现“烂尾楼”。到时，开发商破产，买房者小额损失，而银行只能收进这些“烂尾楼”。

　　继续等待

　　从投资理财的角度讲，只要大势看好，应该“低吸高抛”。但是市场的现状是“买涨不买跌”。今年以来，杭州二手房市场交易呈逐渐萎缩态势。最近，杭州二手房房源明显增多。很多投资者开始出货。有关部门的统计显示，相比今年第一季度，最近的二手房市场已经有回暖迹象，但有不少人认为，假如央行“加息”的传闻变为现实，房价将会继续走低，那时会是更好的购房时机。现在不妨继续等待。杭州金融部门的政策导向也产生了重要的作用。最近，杭州一些银行推出新措施，对1990年以前的面积较小的房子不予发放按揭贷款或提高首付比例。有的银行还规定，房龄和贷款年限之和必须在30年以下；房改房转让首付要五成；外地户口、工作地点不在杭州的人买杭州房子首付要四成等。有解释说，是因为这些老房子年代久，抵押价格会受到影响，难以变现，贷款风险比较大。不少专家指出，恰恰是这些老房子，最应该通过金融等各种手段，扶持、加快其在市场中的流通，以促进二级市场的繁荣。最终的结果应该像发达国家一样，一级市场逐步萎缩，住房需求在二级市场的流通中得到充分满足。

　　不同的观点和预测

　　对目前宏观调下的杭州楼市，市场不同主体有不同的观点。一部分开发商认为，在过去的100年中，中国一直在欠城市建设的债，目前中国的城市化水平只有30%多，这个空间用二三十年的地产繁荣去填补并不过分。他们指出，房地产业是一个区域性很强的行业，不能简单地累加为一个全局性的命题。宏观调控要注意区域差异，切忌用行政命令“一刀切”，硬着陆。

　　另一种观点认为，如果所有人都认为有钱赚一拥而上时，局面肯定不正常。每个行业的发展空间在一定历史时期是有限的。个体在微观决策时看到的是良好的供需关系，但是所有的个体加在一起之后，是否供需关系还能保持平衡，就只能由宏观决策层进行调控。否则，当所有的微观之总和远超过全局的承受能力时，泡沫就会产生、破裂，对经济产生严重的损害。不少专业人士认为，杭州楼市可能会产生四个发展结果：一，一些小企业支撑不住倒闭，银行、开发商、购房者不同程度地利益受损。但是全局得到控制，速度放缓，热度降低，产业总体走势趋稳；二，企业被“洗牌”，有实力的大企业获得更多的资源和发展空间；三，在一段时间内，开发商、炒房者会减少对利润空间的想像力，购房者可能得到一些实惠；四，在中国经济社会继续发展和土地资源紧缺这两个前提下，房地产业经过振荡之后，从总体上说还将持续飘红，其中具有创新精神、具备资源稀缺性、品质过硬的产品会具有很强的抗风险能力，具备较强创新能力的开发商能获得长足的发展。

责编：常颖