[时空连线]经济适用房：缺失的监管  

央视国际 (2004年07月06日 11:53)

　　CCTV.com消息（东方时空）：经济适用房不经济，这是记者在重庆采访购房者时听到最多的一句话。在对一些经济适用房的销售进行调查之后，记者发现，开发商主要存在虚报成本、隐瞒项目性质、私自承诺变更土地性质和超价销售等几个方面的问题。那么，这一系列问题有没有得到相关主管部门的监管呢？记者在采访中了解到，在重庆要开发一个经济适用房项目，首先要由建委批准立项，然后由土地部门划拨土地、物价部门根据成本核定价格，最后再由土地和房管部门进行产权登记。这样看来，一个经济适用房项目在整个从立项到销售的过程中都有主管部门在进行监管。然而，在这样全程监管的机制下，问题还是不可避免地出现了！

　　圣马小区业主：经济适用房在我们老百姓这里没有这个概念，重庆也从来没有公布过。

　　问题之一，项目性质不明。正如圣马小区这位业主所说，主管部门对于经济适用房项目没有作到有效的公示。圣马小区700多名业主入住几年后都不了解自己小区的真实性质，而开发商则利用信息的不透明牟取暴利，每平米就多赚了100多元。

　　康世平（原开发商副总）：政府把政策给了开发商，但没有让老百姓知晓，没有公示，让开发商钻了空子。

　　问题之二，销售价格混乱。按照建设部的规定，经济适用房的销售价格必须经过当地物价部门核准。而重庆市的很多经济适用房项目都没有按照核准价格销售，擅自涨价的情况十分普遍。以联芳花园六期为例，物价部门核准价为套内每平米1391元，而实际售价却达到了2660元，超过核准价格近一倍！如此严重的超价销售，却在半年多的时间里没有受到应有的查处。

　　联芳花园六期业主甲：我们多次找过主管部门，但到现在为止，没有见到明显的（处罚）力度。

　　问题之三，销售陷阱重重。一些经济适用房的开发商私自承诺通过变更土地性质，为业主提供实际上的商品房，从而吸引购房者以高价购买，而在业主入住后却不能兑现诺言。联芳花园六期1400多名业主就是被开发商用这样手段所欺骗，用商品房的价钱购买了本应便宜得多的经济适用房，蒙受了巨额经济损失。而面对这样的陷阱，购房者原本可以依靠的政府监管却迟迟没有到位。

　　联芳花园六期业主乙：主管部门的监管在哪呢？我们消费者在信息不对称的情况下，不懂很正常，但作为开发商和主管部门，你是懂的呀。

　　表面上看，经济适用房销售中出现的种种问题，与一些开发商在利益驱动下的违规操作有直接的关系。而在普通购房者和开发商这座本来就并不平衡的天平上，主管部门监管的砝码则显得至关重要。在购房者看来，有制度却不公示，有监管却不到位，归根结底经济适用房的主管部门难辞其咎！

　　主持人：关于经济适用住房监管的问题，接下来我们来连线重庆市建委住房建设处处长陈建明，陈处长您好。

　　主持人：您觉得从重庆市的实际情况来看，在经济适用住房整个建设过程当中，从监管的方面存在着哪些漏洞或者不足呢？

　　陈：开发商获得经济适用房这个指标之后，在建房的过程当中，为了获取不合理的利润最大值，也产生了心动，在销售的过程当中，提高销售的物价。这方面是政府不好控制的。

　　主持人：如果说开发商在以经济适用住房的名义搞这样的建设，也拿到了政府给的相应的优惠政策，但最终又没有按照商品房，没有按照经济适用住房销售给老百姓，这样的获利或者说不合理的获利，哪个部门来监管呢？

　　陈：如果是物价核定的价格，超出了物价的规定，物价部门就要检查。如果是土地性质的转变，比如说划拨地，他转为了出让地，国土部门就要检查。如果是整个经济适用住房的超面积，不符合规定，那么建委就要检查。

　　主持人：在过去的这么多年当中，像这样的问题没有能够很好的解决，这应该是几个部门的共同责任还是某一个部门的责任？

　　陈：比如说建委牵头部门应该管，物价核价的部门也应该管，包括国土也应该管，在物价这个部分上或者这个层面上，应该以物价为主。

　　主持人：如果说在开发商虚报成本方面出现了问题的话，应该说是物价部门没有管好，可以这样理解吗？

　　陈：可以这样理解。

　　主持人：我们在重庆调查了一个小区，叫圣马小区，这个圣马小区是以经济适用住房的名义进行兴建的，如果以这个名义兴建的话，总的投入的成本是4000多万，按照3％来计算，应该是100多万的利润，但实际上它的利润却达到了2500万，就是高出了几十倍，这个问题是谁来监管呢？

　　陈：这是在总的销售总额上，建委牵头，物价、国土一起监管。

　　主持人：如果说像这样的问题没有监管到位，应该是哪个部门的责任呢？

　　陈：这应该说在主管经济适用房部门，建委也有责任。

　　主持人：就是说你们也有责任了？

　　陈：我这儿也有责任。

　　主持人：这个责任怎么能体现出来呢？是没监管到位还是什么原因？

　　陈：还没监管到位。

　　主持人：还有一个地方叫林芳花园这个小区，改变了土地用地的限制。这个要怎么办呢？

　　陈：用地性质只能由国土管理部门。开发商实际上是采取了一个欺骗的手段，他想经济适用房建好之后想更快的把他卖掉，给老百姓承诺，可以把划拨变为出让，是不能变的，当问题发生之后我们也多次到了现场，就要给他严肃的处理。

　　主持人：对于过去当中监管方面存在的问题，给一部分购房者，还有一部分想买经济适用住房而没有买到的老百姓带来利益上的问题怎么办？不了了之吗？

　　陈：这就是在管理上、制度上不规范的原因造成的，对老百姓购房的对象，以前也没有给予确定，确实的核定。不合理的，对开发商进行处置。对老百姓，真的是中低收入者，保证他们的利益，就叫开发商把钱退还给老百姓。

　　主持人：陈处长，感谢您接受我们的采访。

　　在重庆采访的过程中，让记者感触最深的就是购房者对于经济适用房价格虚高的无奈。许多中低收入的业主为了购买一处住房几乎倾近所有，却屡屡遭遇开发商的价格欺诈。那么，相关主管部门对于经济适用房价格的监管到底出了哪些问题呢？

　　联芳花园六期业主甲：价格有没有公示过？从来没有公示过。

　　康世平：在立项、定价之后，开发商从来没有公示过，物价部门也从来没有检查过。

　　物价部门是唯一有权力为经济适用房定价的主管部门，那么，在核准了一处经济适用房的价格之后，为什么没有公示给购房者，也没有检查呢？在重庆市物价局房产价格处，记者得到了这样的答案。

　　重庆市物价局房产价格处处长 涂远季：会不会公示？我们要求公示，要求开发商公示，但有相当一些开发商在这方面做得不好，个别开发商没有贯彻物价部门的规定，没有明码标价。

　　按照涂远季的说法，物价部门是要求开发商去公示核准价格，只不过开发商没有受规矩按要求去做，那么，这样的要求不也就形同虚设了吗？面对记者的疑问，涂远季给出了这样一个比喻。

　　涂远季：有些事就像刑法有了，同样有人犯罪一样，有规定不意味着没有人犯罪，为什么？利益驱使，现在还有待于提高企业的法律意识

　　提高开发商的法律意识，这的确是一个良好的愿望，但面对不守法的开发商，主管部门就真的没有办法了吗？面对记者在采访中发现的开发商擅自涨价的现象，涂远季似乎也很无奈。

　　涂远季：他申报了经济适用房项目，你给他批了，按照最后的程序是要报给我批价格，但是他不报给我批价格，他就直接卖了，我都不知道。

　　看来在对经济适用房销售价格的监管上，物价部门的确有些捉襟见肘。那么，在成本和价格的核准方面能否作到严格把关呢？记者在采访中了解到，由于经济适用房的开发，政府在土地和税费方面已经给了开发商相当的优惠，所以按照保本微利的原则，开发商的正当利润被严格限定在总成本的3%以内。因此，要防止开发商借开发经济适用房牟取暴利，首先要保证成本的真实。

　　涂远季：一个是对报来的材料进行核实，第二是对照有关政策。

　　那么，开发商实际操作中，会提供怎样的成本资料呢？

　　康世平：我们提供的就是一个可行性报告和一个合同，虚报的合同

　　作为当时开发商的副总，康世平参与了圣马小区整个核准价格的过程。他告诉记者，在向物价部门提供的可行性报告当中最多的一笔成本是建筑安装费用，而最多的虚报也产生在这里。

　　康世平：开发商的合同分为两部分，一个上报价格高一些，报上去的是正式合同，而实际执行的是补充合同。

　　在圣马小区开发商上报给物价部门的建筑合同中，记者看到，每平方米的价格为470元，而在最后执行的合同中这个价格却摇身一变成了360元，少了100多元，如果按照圣马小区总面积5万5千平米计算，仅此一项开发商就虚报成本500多万！

　　记者：如果开发商虚报成本，我们有没有办法合核实？

　　涂远季：这个有发现和没发现的问题。

　　记者：如果没发现呢？

　　涂远季：没发现就没法解释了，知都不知道，行政行为就没法实施了。

　　记者：接下来我们连线两位，第一位是在重庆进行前方采访的记者柴盛韬，小柴您好。另一位嘉宾是北京大学光华管理学院教授于鸿君，欢迎您于教授。

　　小柴我想问一下，像在重庆经济适用住房，存在监管不到位的地方，具体表现在哪儿呢？

　　柴：重庆经济适用房销售中的问题，主要是价格中的问题，物价部门在对经济适用房的项目进行核价的时候，价格核定完成这个过程之后，在进一步的销售过程中，他们没有进一步的监管，他们要求开发商在销售部门公示适用房，由物价部门所定的价格，但是开发商没有这样做，他们不得而知，也没有进一步监管，是他们监督不到位的地方。

　　消费者在和开发商签订买卖合同之后，到房管部门备案。这个备案实际来讲是在完成整个销售过程最后的一个环节，也就是房管部门能够控制的最后一个环节。如果说房管部门在进行登记备案的时候，能够对合同当中售价问题，关于房屋的性质问题，进行最后一道工序的核准的话，可能会避免很多这种现象产生。这一方面他们没有进行进一步的认定，他们认为这不属于他们的职权范围，也就是说在最后这道监督程序当中，实际上对价格的认定是失效的，实际上在最后一道关口上失去了监管的作用。

　　记者：于教授，您能不能给我们具体分析一下，比如像重庆的经济适用住房的建设当中，出现的老百姓所说的铁路警察各管一段，有的时候是建委统一协调来管理，但是又觉得又由各个部门来管，结果得没有管好，

　　于：你管了，我就不必管，你不管，我也未必争着管。当这种得罪人的事情比较麻烦的时候，往往可能每一个单位，都在自己现有的条件下，尽可能地少去触犯即得利益者的利益。我们说它体制要好，避免在监管中由机构的重叠，造成了一些扯皮现象，到底是该你管还是我管，你应该管到什么程度，我应该管到什么程度。监管的体制如果不好的话，在这方面，可能导致比较多的麻烦。

　　记者：监管体制的人会说开发商没有主动到我这儿来做，我也不知道啊。

　　于：监管者不是说等他送上门以后你才监管，监管者像猫捉老鼠一样，那个猫卧到那个地方，一天到晚睡在那儿，老鼠在那儿偷粮食呢，老鼠也没来我这儿，你监管者是要积极主动，而不是被动应付。

　　记者：不能让老鼠跟你打招呼，你才抓它。

　　于：对。

　　记者：那么监管者在这个过程当中，怎么去进行监管？

　　于：比如说经常过去看一下，像我们一般监管房屋建筑物的质量，在施工的时候你过去看，然后你在出售房屋的时候，出售住房的时候是多少价格，这些你应该看。另外他在产权证上标明什么样性质的房子，这个你应该看，这个你应该主动积极地监管它。

　　柴：我理解于教授所说的意思，就是说有关的主管部门，不能只是把你的制度摆在那儿，告诉开发商，而是在开发商在具体的运作过程中，不断地去考察它，是否按照这个制度做。

　　记者：这里是不是存在更高一级的决策部门，比如说在建设，在建委，在物价，包括房管，各管一摊的情况下，具体应该谁管哪一摊，具体怎么样来协调，也有一个决策上的问题。

　　于：应该这里边决策体制来讲，应该重庆市里面有重庆市长协调这个，但是我现在闹不明白，他们怎么搞的。往往部门之间，在协调过程中，有利的事情，大家都愿意去干，没利的事情，得罪人的事情，或者引发相应不良后果的事情，都可以推到其它部门管。

　　记者：从价格方面暴露出了部门之间的关系。

　　于：对，你看这个价格，我们规定的经济适用房，它的利润率不超过前四项的3％，我们有的经济适用房的业开发商，能够得到50％，还是100％的这种利润率水平，这个利润，对于经济适用房来讲，应该引起你开发商心惊肉跳了，你该睡不着觉了，这么大的利润，应该琢磨，制度，规定在那儿明摆着，为什么你有恃无恐，那显然，认为猫已经睡着了，我可以肆无忌惮地偷粮食。老鼠认为猫已经睡着了。

　　柴：这里我给于教授提供一个主管部门的说法，我在重庆市物价局采访的时候，重庆市物价局的负责人曾经给我提过这一点，他们也是在控制和监管，但是他们再监管，也不能保证开发商完全不那么做。

　　于：不管怎么监管，都会有这样那样的违法行为，但这个理由不能成为我不监管的理由，我不为的理由。那么就是说，我制定一部刑法，然后万事大吉了，我告诉你什么东西不能做，做了判多少年刑，然后就万事大吉了，这样的话，我们国家的公安、监督也就都可以去掉了，

　　记者：小柴，比如从像经济适用住房，从立项也好，包括最后销售的价格，包括购买者的资格，都应该说有认定，有公示的，在这一方面你感觉监管存在哪些问题？

　　柴：公示由谁去做，这个很成问题。现在我们感觉，我们主管部门，把公示任务交给了一个本来是以利益最大化目标的开发商去做，他们都是要求开发商在你的售楼处公示，公示你取得土地的性质，公示你房屋的性质，公示你物价部门所给你核定的基本的价格，他实际上开发商来讲，如果要完成一个利润最大化的情况，很可能逃避这个义务和责任，去不做这个事情。

　　于：这种公示失去意义了，刚才就是柴先生讲的非常好，就是说开发商追求自身利益最大化的，或者说在一定“阶梯”下追求利益最大化，把公示这样一件事情，事关他自身利益的事情，由他来完成，所以说把本来属于监管的一个方面的公示这样的任务，交给一个被监管者来完成，那就相当于在这点上自己监管自己。

　　记者：于教授，比如像我们刚才谈到经济适用住房很多方面管理上的漏洞，由于监管不利所造成的损失怎么弥补呢？

　　于：秃子头上的虱子是明摆着的，反正是有案可查，我认为如果说真正的按照现有的一些监管制度，认认真真彻彻底底清查一番的话，查出来要还利于民，统统还利于民。还利与民，有可能会导致一批，或者个别房地产公司破产，破产就破产，这也是违法违规所必要的代价，我们国家中低收入者很清楚，就是说他们在这方面的无缘无故的利益损害，应该也必须得到补偿。你看我们几百年以前安得广厦千万间，大辟天下尽欢颜。我们讲安得经济适用住房千万间，大批中低收入者尽欢颜。

　　记者：谢谢两位接受我们的采访。

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