[时空连线]透视重庆经济适用房的陷阱  

央视国际 (2004年07月05日 13:00)

　　CCTV.com消息（时空连线）：

　　开发商明明建的是经济适用房，却当作商品房出售；业主明明买得是经济适用房，却在购房几年后对房屋的真实性质浑然不知。记者近日在重庆采访时就发现了这样的怪现象。

　　徐女士购买的圣马小区位于重庆市九龙坡区，这个小区的业主大多都是在2001年和2002年购房入住的。

　　在业主保留的圣马小区宣传单中，记者看到，唯一显示小区性质只有商住两个字。而在业主与开发商所签的购房合同中，房屋性质一栏也同样是商住两个字。甚至在一些业主已经取得的国土证当中，记者也没有看到任何关于经济适用房的字样。然而，在业主们事后得到的原始文件中记者看到，无论在计划部门的立项批文上还是物价部门核定价格的复函中，都明确标识了圣马小区的项目性质为经济适用房。那么，开发商又是如何隐瞒了这一事实呢？

　　康世平是圣马小区的业主之一，而在两年前，他的另一个身份则是圣马房地产公司一名副总。作为开发商的高级管理人员，他参与了整个小区的开发过程。

　　康世平告诉记者，开发商在取得经济适用房的立项后，已经获得了政府在土地和税费方面大量的优惠，但为了谋取更多的利润，开发商还是竭力隐瞒了小区的真实性质。在物价部门对圣马小区核定价格的复函中，记者看到核准价格为每平方米960元，而这里的业主由于在购房时无法看到这样的文件，大多数都是以每平方米1080元到1200元的价格购买的。

　　记者在采访中了解到，圣马小区的整个住宅开发面积为4万6千平方米，而开发商通过隐瞒项目真相，平均每平方米就多卖了100余元，这样算下来，整个小区就多卖了近500万元。而康世平告诉记者，这些超价销售得到的利润还仅仅是开发商攫取暴利的冰山一角，即使是物价部门所确定的每平方米960元的核准价同样存在水分，而开发商通过虚报成本所获得的不正当利润则更高得惊人。

　　记者：接下来我们就来连线房地产从业人员，原重庆圣马房地产开发公司副总经理康世平，康先生您好。首先问一下，圣马小区的开发您也参与了，圣马小区开发的基本成本投入是多少？包括你们自有的资金，包括从银行的贷款？

　　康：圣马小区的开发是这样的情况，它的自有资金大概在500万左右，没有银行贷款。总投资大概在4000万左右。

　　记者：我想问一下这个项目开发完之后，利润能有多大？

　　康：利润有3500万左右。

　　记者：我们看到了经济适用住房管理办法里面，非常明确的规定，像经济适用住房应该是以微利为原则的，不能够超过基本成本的3％，2500万超过了多少？

　　康：大概占到总投资的50％。

　　记者：超过了将近20倍。

　　康：将近20倍。关键利润在物价局上报的价格，房屋售价上。而房屋售价没有按实际成本上报，肯定房价就增加了，这是毫无疑问的。

　　记者：在哪些方面能够达到一种虚报呢？

　　康：第一个方面就是前期工程费，前期费用，勘查设计费用一部分，那一部分可以虚报。

　　它上报的价格不是按实际实用的价格上报的。另外一个方面就是比如说国家规定多层建筑，国家规定是8块一个平方，实际上我们是4块一个平方都搞的下来，4块钱一个平方的设计费，报给物价局的合同和报到招标站的合同，按定额满打满算，报自然就报8块的标准，实际和施工队操作的时候，另外形成一个执行合同，合同称为黑白合同。上下的差距，一个平方就上百块，这就是一个漏洞。

　　记者：刚才您提到房屋建筑安装工程费里，说跟施工单位明着是一个合同，暗着是一个合同，可以这样理解吗？

　　康：可以。第三个方面就是基础设施方面。基础设施方面，很多项目上报的时候，尽量把那些项目都报齐，实际上在落实的时候，有些项目没有，价格、成本就算在里面去了，比如说水池，自来水的安装，报了60多万，实际上这块没有，实际上这块不存在。

　　记者：这一下就空赚了60万。

　　康：对。其它的还有一些是属于多报，实际上没有那么多。

　　记者：实际上算来算去，最后这些钱是不是都落在了购房者身上去了？

　　康：对，成本加上去了，比如成本套上去了，物价局按这个成本批下来了，实际上购房者掏这么多钱买这个房，转嫁到老百姓身上去了。

　　记者：您这个小区的房子卖给消费者，平均价是多少钱卖的？

　　康：平均价大概在1008左右。

　　记者：如果按照经济适用住房的标准的话，一切都是按照正常规定的话，价钱应该是多少？

　　康：不超过800。

　　记者：就是一平米每个消费者要多交了200多元钱？

　　康：对。

　　记者：另外我们记者在采访的时候还发现，像圣马小区在和购房者签定合同的时候，关于房屋性质这一栏写的是“商品房”，而没写“经济适用住房”，为什么要这样做呢？

　　康：是这样的，因为经济适用房，国家有优惠政策，缴纳的费用，配套费，国家都实行减半。

　　记者：据您了解，比如类似的情况在重庆整个房地产开发经济适用住房的过程当中很普遍吗？

　　康：应该说比较普遍。

　　记者：普遍到了什么程度呢？

　　康：普遍到，当然没做过调查，据我看到的基本上都是这种操作模式。

　　记者：您看到过多少这样的房地产公司？

　　康：我看到3、4个经济适用房小区都是这样的。

　　如果说，圣马小区的开发商通过隐瞒项目性质和虚报成本，牟取暴利，带有明显的欺诈性质。那么，位于沙坪坝区的经济适用房项目联芳花园六期的营销手段则要高明和隐蔽得多。

　　在记者表达了购房意愿后，售楼小姐为记者挑选了一套106平方米的户型，并很快的计算出这套房子的价格。建筑面积单价2350元，套内单价2660元，这个价格和记者之前在周边的商品房的看到价格相差无几，那么，既然是经济适用房怎么会卖到商品房的价格呢？面对记者的疑问，售楼小姐告诉记者，价格虽高，但高有高的道理。

　　众所周知，经济适用房的一个重要属性就是开发商可以通过政府无偿划拨的方式拿到土地。如果土地性质可以由无偿划拨变成有偿出让，那么这样的经济适用房也就和商品房没有多大差别了，但是开发商真的能做到这一点吗？

　　为了打消记者的顾虑，售楼小姐干脆搬出了购房合同和补充协议的文本。在这份格式化的购房合同中记者看到，开发商的确是以划拨的方式拿到了联芳花园六期的开发土地，而土地的规划用途栏也注明了是经济适用房。而在其后的补充协议第六条中，则明确写着开发商将在2005年3月30日之前，为业主办理出让性质的国土证，除工本费外，业主不承担任何费用。然而，记者在采访之前就获悉，在建设部刚刚出台不久的经济适用房管理办法中明确规定，不得改变经济适用房的土地用途，严禁搞变相的商品房开发。难道开发商真的敢于公开违规操作吗？

　　按照售楼小姐的说法，联芳花园六期虽然以经济适用房立项，而实际上卖的却是商品房。为了了解更多的事实，记者几经周折采访到了几位业主代表。这些业主大多都是在去年年底时购房，当时房价在每平方米1800元到2000元之间。

　　由于当时联芳花园六期的价格与周边的商品房相比并不算高，业主们觉得用这样的价格买到真正的商品房还算划算，于是1400多名业主陆续签约、付款，而由于热销，房价也一路走高，仅仅在去年12月的一个月时间里，就从每平方米1千7、8百元飙升到2200多元。然而，到了今年五月入住时间临近，事情发生了戏剧性的变化。

　　在这份要求业主在入住前必须签定的补充协议中，开发商明确表示，不再为业主办理土地性质变更，如果选择自行办理，一切费用由业主承担。并且宣称，此协议与主合同及附件有冲突之处，以前者为准。这就意味着开发商完全推翻了与业主签定的第一份补充协议。

　　直到这个时候，业主们才真正意识到自己是用商品房的价钱买了一个经济适用房。那么，联芳花园六期的真实价值应该是多少呢？记者在重庆市物价局的电脑数据库中看到，物价部门当时核准的价格为套内面积每平米1391元，按照平层最高上浮10%的规定，最高只能卖到每平米1530元。与这个价格相比，已经购房的业主每平米多花了300到1000元！

　　记者：针对经济适用住房的问题，接下来我们再来连线两位，第一位是前方记者柴胜涛，小柴您好。

　　柴：你好跃军。

　　记者：另一位是建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处的处长赵路兴，赵处长您好。

　　赵：您好，小柴。

　　主持人：针对经济适用住房的问题，接下来我们再来连线两位，第一位是前方记者柴盛韬，小柴您好。

　　柴：你好跃军。

　　主持人：另一位是建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处的处长赵陆兴，赵处长您好。

　　赵：您好。

　　主持人：小柴，这么长时间你在重庆采访经济适用住房方面的情况，你采访过程当中所了解到的像开发商通过经济适用住房用哪些不法手段来谋取暴利呢？

　　柴：我们调查中采访发现，有一些开发商，他在以经济适用房立项方式拿到土地之后，它没有明示给购房者这个信息，而是以商品房的名义用一个比较高的价格来卖这个房子，另外，还有开发商虽然他明确地告诉了购房，他的房子是经济适用房，但是他私下承诺给消费者，他可以通过改变土地划拨性质转向出让性质，来为购房者提供一个实质上的商品房。

　　另外，在定价的过程当中，一个经济适用房它的价格是要经过当地的物价部门核准的，物价部门核准了价格之后，很多开发商就以各种各样的理由来擅自改变这个价格，而同时没有经过物价部门再次核准。所以说这就等于说，物价部门核准价格之后，在实际上购房者买的过程当中没有买到这个价格。应该是一方面破坏了国家经济适用住房的制度建设，另外一方面严重地侵害了广大购房者的权益。另外还有一个扰乱了房地产市场。

　　它通过这种非法的改变建设房用地性质的这种做法，实际上是减少了经济适用住房的比例和供应规模。这是一方面，等于是增加了中低收入者解决住房问题的困难。另外一方面，它对于一部分违规商品房入市以后，又冲击了其它的商品房的销售。这样的话，整个扰乱了整个我们整个住宅的正常秩序，这也是一个方面，必须也得引起注意。

　　主持人：小柴，你在重庆的采访过程当中，一些因为经济适用住房而受到损失的一些购房者，他们都有什么样的要求、什么样的反应呢？

　　柴：消费者要求，简单归纳一句话是我花多少钱就要买什么样的房子，如果我花的是经济适用房的价钱买经济适用住房是没有问题的。但是我花了过于经济适用住房的价钱买了经济适用住房，我就希望它是一个商品房，因为这涉及到以后的上市转让，包括产权变更的问题，由于经济适用住房没有缴纳土地出让金，如果一个消费者以比较高的价格买了经济适用住房的时候，他在面临以后在上市转让的时候，还要补交一笔出让金，这样无疑中产生了一笔很大的损失。

　　主持人：赵处长你看像很多的消费者买房的时候，却遇到了这样的不应该遇到的事情，被欺骗了，而且最终经济利益受到损失了。像这种情况怎么办呢？

　　赵：如果它是按照商品房的价格出售经济适用住房，那它这里就有一个纠正的问题，应该是主管部门按照国家有关的行政和法规予以纠正，或者予以处罚。纠正的问题包括补偿消费者的利益，多支出利益这一块的内容。

　　柴：赵处长我插一句，这里边有一个的关键问题，我们采访中是由谁来补偿，很多购房者和业主都有这样的担心，如果政府主管部门发现了这个问题之后，要求开发商返还经济适用房最高限家和他们真实买价格之间的差价的话，开发商如果没有能力偿还，比如它已经用这笔钱买了另外一块地，或者是用这笔钱还了其它的债，这个时候就面临一个难题，

　　赵：政府作为一个裁判员，作为公众利益的代言人，它是社会服务职能。政府要判定这个事情，按照国家的有关的法律法规来判定这个事情。要是有违规现象的存在，都是应该得到处罚的，也会得到处罚的。

　　主持人：感谢二位接受采访，谢谢。

责编：陶柯 　来源：