 一提起物业管理,我想每个人都会有一肚子的话要说。有人说碰到好的物业公司是福气，让你省心又安心，碰到不满意的物业公司是生气，让你费心又烦心。所以只能像买彩票一样，全靠碰运气了。不久前，北京金华园小区的居民就碰上了一个他们不满意的物业公司，可他们又不愿自认倒霉，想要自己做主换个管家，可没想到，这一换，换出了不少波折。那他们的问题到底出在哪呢？
金华园的业主委员会是被一纸通告，暂停了工作的。秦律师认为，小区办是一个行政单位，它下的停办的通知，应当视为一种行政决定，而行政决定必须要有法律依据，比如像工商局吊销执照就是有依据的。但目前查到的各种法律规范里，没有说小区办有权力停止任何小区的业主委员会的工作。蔡主任也认为，小区办作为一个行政管理单位，不应该直接代表个别业主的意愿，也没有能力去体现全体业主的意愿，全体业主意愿体现的唯一方式，就是业主大会或者是业主代表大会，只有这个机构才有权力罢免管委会的委员，或者让管委会停止工作。而小区办要做的，只能是先支持业主委员会的工作，让业主委员会变的更加强大，让它有谈判能力资格,和物业公司在平等的位置上进行谈判。换物业公司，这是管委会也是全体业主的权利。而管委会必须能够体现社区全体业主的意愿，这个时候就需要物业管理委员会做好整个社区后续的管理工作。
金华园的业主非常希望新的物业公司进驻小区，可原来的物业公司却没有要走的意思，那新旧物业交替难的原因在哪呢？蔡主任认为，更换物业公司并不是说业委会或者全体业主愿意采取的一种经常性的手段，因为它对社区的稳定是不利的，但是某一个物业公司，如果到了非换不可的程度，那么就必须换掉它，因为这是完全取决于全体业主的意愿，而不取决于管委会，而在更替过程当中出现暂时的混乱是正常的。
其实物业管理发展到今天，物业公司新旧更替已经不是新鲜事了， 2002年北京市更换物业公司的小区大约有40家，顺利交接的有28家，2002年广州市更换物业公司的小区有55个，顺利交接的有38家，我们可以看出，无论是北京还是广州，都有近30%的小区新旧物业交接不顺。
说到顺利交接，我们来看一下位于北京北四环的一个小区。去年10月，小区的业主对当时的物业公司不满意，就向开发商提出更换物业公司。于是，部分业主和开发商以及有关部门共同组织了招投标大会，选中了一家新的物业公司，新公司用了一个月的时间，实现了顺利交接。工作人员说，在他们接手这个项目时，总体是比较顺利的，主要原因是开发公司在准备更换物业公司的时候，他们与老物业公司和新的物业公司都进行了沟通，老物业公司的心态比较平和。于是，他们通过28天的合作和磨合使他们在离开的时候能够顺利的接手。
由此可见，市场经济就是选择经济，并不是一定要有理由才换掉，可以没有理由的。比如，我不喜欢你，不信任你，同样可以换掉，所以大家作为委托方和受托方都要用平静的心态来看待情况。
和金华园相比，风林绿洲的业主可真是幸福多了，可见这个新旧物业公司交替的好坏对业主的生活影响太大，到底怎么样才能作到顺利交接，保护业主的利益呢？秦律师认为，第一是法定化,也就是政府立法。立法中把所有的交替程序全部列明，比如说什么时候开始交替，交替要交替哪些东西等。可目前在物业管理方面，我国还没有对新旧交替工作，有专项的立法，所以在这种情况下，就要采取第二个方式,就是合同约定。比如说聘请物业公司,就先行约定,交替的时候应当怎么办，都要交些什么材料，比如合同资金、帐户、设备明细单等等以及交递时间等内容，把这些都通过合同的方式约定才可以实现平稳的交替。总之关键是怎么样把交替的成本降到最低，把风险降到最低。另外，业主作为一个单一的个人不能直接更换物业公司，只能通过业主委员会来行使他的更换和选择权利。一般来说可以几个业主委员会联名，召开业主大会或者是业主代表大会，然后形成决议。业委会是业主代表大会决定的执行人，它就可以就根据这个决定与现有的物业公司谈判，然后再组织各种招标实现新旧物业公司的更替。
那业主委员会在这个过程中应该注意些什么呢？蔡主任认为，就是公开、公平、公正，要保持交接过程当中社区的安定和稳定。
那如果新新公司说类似于：老公司留下的问题，我们管不了这样的话时，业主该怎么办呢？秦律师告诉我们：只要交接了，就意味着经营管理责任的变更，从交接之日起，所有的责任都是由新的物业公司来承担，如果有老物业公司遗留下来的问题，就都应该由新物业公司与老物业公协商解决，而不是把责任再推给业主。
那业主委员会又应该如何监督新旧物业公司交接呢？蔡主任认为，应该注意新旧物业公司的财物状况的交接，在某些专业的领域，需要请一些专业的专家或公司来监督这种交接行为。
在所有的服务工作当中，物业管理是最难的了，可正因为它难，所以才需要不断的激励他健康快速的发展，也需要更多的业主通过各种方式来督促他们的工作，新旧物业公司的交替是这个行业发展中出现的正常现象，谁都不应该也没有权利为它设置障碍。
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