 合同在我们的生活当中经常能够碰到，它是甲乙双方在共同协商的基础上签订的，是双方合法权益的一个书面保障。而在西安市的一个名叫锦园的小区，业主们买房时所要签的购房合同却没有太多可以协商的地方。因为，他们的合同，开发商基本上都替他们填好了。
西安市锦园生活小区外的一条马路。每到夜晚就停满了小区业主的私家车，影响了交通，小区内明明有地下停车场，可这些车子却停不进去。
开发商说，他们没有租赁的车位。因为首先要考虑销售，其次有临时停车，现在没有多余的车位可租。
可业主说，开始开发商也租，租价是360元。到9月份车位听说要涨到450元。小区有人就到物价局查那个文件，后来查出来，专门针对锦园的停车收费，国家规定是180元的文件下来了。可是业主把文件拿到开发商面前时，开发商却不租了。
究竟是不肯租赁车位，还是没有车位可租。记者暗访了售楼小姐，售楼小姐说，现在还有百分之三四十的车位没有卖出，如果要租的话，要360元。
只要向物业缴纳360元租金，车位就可以租到了。这家物业公司就是开发商陕西龙安实业开发有限责任公司下属的锦园物业，买车位还是租车位，租金多少得由龙安公司说了算，不满意吗？看合同。购房合同中清楚写着：房屋与车库一并交付使用。这是业主签了字的。既然合同中没有具体规定是租车位还是买车位，龙安公司自然可以任意解释了。
买车位还是租车位，以什么价格租车位，这还只是业主们有苦难言的第一方面。再看看合同，违约责任一栏中明确规定：购房者未在付款期限内缴款，逾期超过三十天后视为不履行合同，要向龙安公司缴纳违约金，金额是累计应付款的10%。而开发商未按规定期限交房，同样视为违约，需向购房者赔偿。标准是：90天以内按银行固定资产贷款利率计算，120天以内仍按银行固定资产贷款利率计算，逾期超过180天按照购房者累计已付款的10%进行赔偿。
比较一下可以看出，如果购房者没按时付款，超过30天即视为不履行合同，反过来，开发商没有按时交房，超过六个月才被视为不履行合同。如果双方都按照超过规定期限三十天来计算，那违约金又分别是多少呢？业主田为华给我们算了一笔帐。
田为华已经交了40万，还有10万没交，物业就要罚他4万块钱，而物业他晚交了30天，却只要赔4千块钱。
物业公司解释说，不管是怎么一个条款，都是经过大家双方协商来确定的。从从法律角度讲都是公平的。
业主说，物业公司在给业主签订合同的时候没有任何商量的余地，用他事先刻好的图章，或者用钢笔事先填好。
龙安公司向记者解释：公司事先填好的都是不可更改的内容，还有一些空白处是可以协商的，真是这样吗？在暗访中，售楼小姐告诉我们，这些合同都是事先填好的，客户只需要签字就好了。
售楼小姐说得不错，我们看到，合同上的空白都已经事先填好了，只留下了签名的地方，购房者所需做的就是签字，签字后就能产生法律效力，共同协商从何谈起？
租车位、买车位说不清，赔付标准不对等，有了纠纷找谁呢？不用急，找谁，开发商也已经替业主们定好了。
像业主们发现房屋存在质量问题要到法院起诉时，他们才明白，自己想错了，因为购房合同中写得很清楚：甲乙双方发生争议，协商解决不成时同意由西安仲裁委员会解决。开发商早已在空白处填写了解决纠纷的方式。
合同中购房者的权利被大大地限制住了，对此，龙安公司的负责人向我们坦言了公司的疏漏。
龙安公司承认，过去的购房合同不够完善，现在，他们在合同的空白处已不再强制填写。并称自己会认真对待，要求所有的工作人员严格按照规范来做。
正当我们为龙安公司诚恳的态度所感动时，一位业主拿着一份2003年新近签订的合同找到了我们。翻开合同的第7和第8页，在双方共同协商的空白处仍然是龙安公司事先填好的内容。
无限期的合同
说起来，西安的这些业主，还是有选择的，那就是可以不签合同，最多，就不买这个房子好了，可北京的许先生却连这个选择也没有，他的房子都买好，装修好了，不得不签的是物业合同。
北京市的许先生，不久前买了一套新房，并进行了精心的装修，可到了搬家的时候他才发现，搬进这个新家还有别的条件。
许先生说，开发商通知他们去物业公司办理入住手续，签的物业合同上的有效期是从入住之日起长期有效。
拿着这个合同，许先生心里别提有多别扭了。先不说合同的条款合不合理，光是这个长期有效四个字就让他感到十分为难。
许先生说，这样以后就不可能变更物业公司，但物业公司非常强硬的说，假如不签这个合同的话，房屋钥匙是就拿不到的。
再三衡量之后许先生还是无奈地签了字。可物业公司为什么一定要业主签的合同长期有效呢？带着疑问我们来到了物业公司。
物业公司解释说，因为他们管理的小区基本上有200万平米，管理的有2万多户，如果是一年一签或是几年一签，那得多配人，服务费得涨了。
一般来说，合同都应该有个有效期限，那么物业公司和业主签订的这份长期有效的合同，是否有效呢？
专家介绍说，这个合同存在着两个重大失误，第一签订的主体不合适，就是他是个人，物业管理合同无论是前期的还是正常物业管理期间的一个是开发商，一个就是业主委员会，在物业管理合同里没有作为个人的。第二个错误就是长期有效，长期有效在理论上是错误的，在实践中也是有害的，因为你物业公司都不是长期存在的，实际上这样就侵犯了业主改聘，另选物业公司的权利。
遭遇零责任
其实早在1999年国家建设部就印发了物业管理的合同示范文本，要求规范物业的管理行为，这种合同条款中有“期限长期有效”字样的，物业公司是无权要求业主签订的。最近，我们还接到了其它的一些，关于物业合同的投诉，让我们来看一看。
成都的唐先生向我们提供的是一份他在2001入住时，小区的森宇物业公司与他签订的一份前期物业管理服务协议，翻开这份业主公约，从这些密密麻麻的标注上可以看出，唐先生对这份协议是经过了仔细的研究。
唐先生说，甲乙双方的权利义务责任极其的不对等，非常苛刻得对业主。它不是给业主服务，而是对业主的一种限制和对业主的一种压抑。
在这份物业管理服务协议中，唐先生向记者指出，合同的第二章规定了双方的权利、义务、责任。其中甲方也就是物业公司的权利有6项，乙方业主的权利只有4项，甲方义务4项，业主义务竟有13项，而责任上更是让唐先生感到奇怪，合同中关于物业公司的责任一项都没有，而对业主却规定了29项责任。
而且在这些业主所要承担的29项责任里面，严禁、不准、不得、必须服从等字眼还对业主的行为进行了严格的限制。就连一些治安管理条例的内容也被写进了协议，这样的物业管理服务协议实在有点让人想不通。在森宇物业管理公司，记者的采访被坚决的拒绝了，但是一位姓普的负责人也承认这份合同是由物业公司单方制定的，当时在制定的时候有些欠考虑，他们也决定将在近期与业主们协商有关的条款。
四川省消协认为，这样的物业合同完全是一个不公平的格式合同。四川消费者协会秘书长刘亚兵说：它实际上对业主是一个紧箍咒，严重的不对等不公平，
这里我们提醒大家，要认准有效期一年，一年内可以要求撤销或者变更不公平的条款内容。这里，业主们质疑的是合同中明显表现出来的不公平，还有的纠纷是源于业主对合同条款的理解与物业公司的解释不一样。
同一合同 理解不同
如果说，刚才我们看到的两个案例是物业与业主之间对合同签订方式有疑问的话，下面这个纠纷就是对合同内容的不同理解造成的。
我们来到广东省佛山市顺德区祥景雅居小区附近，远远就看到这些广告牌高高地矗立在居民楼上，广告牌从第5栋楼一直延续到第9栋楼的楼顶。居民们说，一年来，他们对这些高大的广告牌越来越担心。
究竟广告牌对楼房会有多大影响?这成了住在5至9栋楼的居民们最关心的问题。我们看到由于担心孩子们爬上天台被广告牌的支架刮伤，通往天台的门有的已被锁死。
那么，这些高高大大的广告牌，为什么会竖立在居民楼的楼顶呢？几经周折，我们找到了物业公司的负责人。原来，是物业公司将5－9栋楼的天台出租给了广告公司。物业公司经理称，他的管理公约里面有一条是，发展商保留那个平台的使用权。
原来早在2000年交房时，物业公司曾与小区内的每户居民都签过这样一份管理公约，公约中清楚地写着“第一业主保留及拥有天台的使用权”，这条规定无疑成了物业公司将天台出租给广告公司的重要依据。既然公约中写的清楚明白，每户居民又都签了字。为什么现在出了问题居民们又后悔了呢？说起这些大家都有说不出的无奈。原来当初是不签就不让拿钥匙。
看来物业公司也觉得没有通知居民就擅自出租的行为有些不妥。不过面对居民拆掉广告牌的要求，物业公司还是认为自己是按照公约办事,公约中已经约定他们有使用权。而居民们却认为即使当初签的公约中答应了使用权归物业公司，物业公司出租天台的行为也已经超出了“使用权”的范围。他们认为只有天台的所有权人才有权决定是否出租天台。
可物业公司虽然承认小区公共平台所有权归业主，但他们觉得自己并没有超出自己的使用权。
我们看到这条条款的后半句写着，第一业主有权在天台安装架设或拆除招牌广告及其他违章物件。这句话应该作何理解呢？难道居民们当初在签合同的时候没有看到吗？居民介绍说，当初也没有想到它会出租，只是想着它会做一些有利于小区建设的事情。
面对没想到的广告牌，居民们是不是就因为当初签了公约现在就无可奈何了呢？物业公司出租天台的行为超出了公约中约定的“使用权”吗？对于条款的后半句，究竟该如何理解呢？
律师介绍还说，即使公约中规定了可以架设广告牌，但也不能出租作为营利使用。再者，假设第一业主也就是开发商真的拥有天台的处分权，也就是说可以出租天台，那也只是开发商可以出租，而物业公司没有权利出租。并且，出租所得的收益应当归小区全体业主所有。
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