据税务总局局长王军表示，营改增方案2016年5月1日会如期落地。听说，此次营改增会首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。那么，改收增值税后，二手房交易缴税会有何变化呢？

小编答

二手房交易营业税改增值税后，买卖房产要交的税是多了还是少了？相信很多人都很关心。山东财经大学经济研究中心主任潘明星教授表示，营改增后根据出售房产情况不同，税负的增减情况也会不一样。但整体来看，营改增会使税收更合理，税负更优化。

目前，按照财政部2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，我国二手房交易中要缴纳的营业税具体规定为，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

营业税是对营业额直接征税，据查，我国房地产的营业税是由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。而增值税税率方面，目前国内各行业适用增值税税率分为 17%、13%、11%、6%等。

假设小编按照增值税11%的税率来计算，要算清楚营改增后缴税的变化，那就要分为两种情况了。

一种是出售购买2年内的房屋。

以出售价为100万元的普通住宅为例，营改增之前要缴纳5.6%的营业税，即5.6万元。

改收增值税后，假设最初买入价是50万元，房屋出售价还是100万元，抵扣掉进项税后大概需要缴纳5.5万元。但如果获利更多的话，要缴纳的增值税也就会更多了。比如出售价格为120万元，营业税需缴纳 6.72万元，增值税就需缴纳7.7万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。

对于普宅住宅而言，满2年就不需要缴纳营业税了。

而营改增后还要不要缴纳增值税？潘明星教授表示，“营业税进行直接减免，简便易行。但增值税运行采取的是环环征税、道道抵扣的征收方式，不适合进行直接减免。所以，以往我国在进行增值税减免时，多采用‘即征即退’‘先征后返’等方式。营改增后，营业税优惠将以何种方式体现，还需要等待具体的实施方案。”

另外，据上海财经大学教授胡怡建表示，目前，有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，征收税率为3%，这样税费就会更有所减少。”

目前具体的营改增方案还没有出台，二手房交易增值税税率也没有确定，但是，国家税务总局局长王军有表示，会在原则上延续原有优惠政策的同时，针对不同行业的情况和特点，分别制定相应的过渡措施，以保障所有行业税负只减不增。

最后要指出的是，营改增只涉及到营业税改征增值税，二手房交易中涉及到的其他契税、个税等照常征收。那就让我们一起期待税负更轻的营改增方案出炉吧！