| [内容速览]北京市发改委数据则显示，全市房价连续6个月涨幅为两位数。 |
14744元/平方米，京城四环以内住宅期房均价的最新数字；五环以内，均价已达13754元/平方米。许多打算买房的人突然发现，房价从1万涨到1万2用了大半年时间，而从1万2涨到1万5，仅仅用了不到三个月。他们不由得停下了追涨的脚步，开始衡量承受力和房价之间的距离。而二套房首付及利率提高的新政出台，以及物业税即将开征的传闻，则重重地撞了一下“倒房者“的腰，有人开始抛楼离场。与此同时，后24号文时代，住房保障力度前所未有地加大，“过滤”了一大批持币待购者，他们选择暂时站在高价房门槛之外。
房价飙升超越购房者承受力
“看着房价‘嗖、嗖’地往上涨，就像在心里拉了一张弓，越拉越满，终于要断了。”买房人刘先生坦言，最近几个月房价飙升，已经超越了自己的经济和心理双重承受力，干脆不再去想买房这件事了。
东部CBD、百子湾、西部海淀等多个热点区域楼盘的销售现状，印证了此类心理的存在。CBD一项目的营销总监透露，项目提价至2万元以后卖得很慢，且退房率很高；北四环一中小户型项目均价从1.1万涨至1.7万后，客户积累和认购量急剧下降；在海淀的田村、中关村及西山别墅区板块，今年以来涨价幅度高达万元以上的项目不在少数，而目前多个楼盘销售放缓。
来自北京市统计局的数据显示，前三季北京五环内期房均价为13754元/平米，而二季度这个数字还是1.1万元；北京市发改委数据则显示，全市房价连续6个月涨幅为两位数。“这种涨幅超出了很多买家的承受能力，”业内人士分析，今年4月以来，京城1.5万元/平米以上的高档住宅出现“有价无市”状况，至今元气仍未恢复，迅速提价的普宅楼盘将自己变身为“高档房”之后，进入了步履维艰的销售期。
宏调密集致投资者套现离场
与高房价一样，密集的宏观调控对市场心理的影响也正在加大。近期央行出台的“二套房”新政被认为是宏观调控的大手笔，虽然各商业银行细则不一，但已然促使大批投资客开始慎重考虑其选择。新浪网的一项相关调查显示，超过74%的投票者赞成该政策实施，逾42%的人表示新政影响了自己的购房计划。
按照新政，贷款购买第二套房产将在现有基准利率上再上调10%的浮动利率。以同样贷款60万元，贷款期限20年购买第二套房计算，与2004年第一次加息时利率水平比较，购房者将多支出30.6万元，对于投资客来说，这是一个相当惊人的数字。“房产投资及部分自住需求都将受到一定抑制，”链家地产相关人士认为。
另一枚重磅炸弹则是物业税，这被很多业内人士认为是最严厉的宏观调控、也是最有可能兑现并产生实质性影响的政策。10月中旬，物业税即将开征的传闻甫出，地产股应声下跌，这便是市场心理的准确反应。
来自市场的最新动态则预示了某种征兆，各大高档楼盘及二手房中介公司的综合信息显示，滞销、退房及抛售骤增，投资客开始离场。
两限房购买资格将出加剧观望
10月底，西三旗两限房传出开售消息，虽然不久即被澄清，但也让两限房着实又“火了一把”。
从今年3月底以来，关于两限房的消息层出不穷，成为购房人的热点话题，也影响着他们的购房计划：据本报联合新浪网在4月份做的一项调查，超6成的人群选择暂缓买房，等待两限房。半年过去，近日北京市建委有关人士称，年底前两限房购买资格有望出台，更多的中等收入且无房者怀着期盼的心情，加入了等待的行列。
近一个月过去，记者采访发现，持“进入观望、拐点”的业内人士已越来越多。张小姐就是其中的一位。她2003年将户口落在北京，目前月收入低于5000元，无购买房产记录，自认为基本符合两限房购买条件，一直跟踪关注两限房的消息。北京市建委热线工作人员也表示，近期咨询两限房事宜的市民人数大大增多。
“楼市未来可能会出现一定程度的观望情绪，但目前还很难说会降温。”10月11日，戴德梁行华北区董事总经理雷志超在接受记者采访时表示。
市场情报
年底前北京集中“放地”777公顷
确保供应住宅土地42宗，建筑规模约942万平米
近日北京市国土局披露，2007年年底北京还将供应土地54宗，土地面积约777公顷，其中确保供应住宅土地42宗，土地面积约700公顷(占总供应量的93%)，建筑规模约942万平方米，专家称北京集中放量住宅用地将使北京房价下降。
据北京市国土局新闻发言人张维介绍，这些地块推出后都是熟地，开发商拿地之后可立即开发，能很快形成住宅供应市场。从区位分布情况看，住宅用地分布在16个区县，主要集中在朝阳、丰台、昌平、顺义四个区。城区与郊区用地供应比例大约为4：6，其中城区用地13宗，建筑面积达387万平方米；郊区用地29宗，土地面积412公顷，建筑面积555万平方米。年底前还将有2宗“两限普通商品房”用地和多宗商品房用地中配建的“两限普通商品房”或廉租房用地进入市场交易。
阳光100地产集团副总裁范小冲、北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克均表示，北京市国土局在年底大规模地推出住宅地块，能给购房者一个非常好的预期，同时也会给开发商好的拿地预期，在一程度上抑制开发商不惜一切代价高价拿地的现象，从而平抑地价，降低房价。
观望心态
1 房价远超承受力静等两限房
张棋来北京工作三年了，目前还没有买房。每当被人问起原因，张棋只能尴尬回答“没钱”。
张棋说，即便能够攒够首付，一个人的供房压力也非常大。她给记者算了笔账，按一套100平米，均价10000元来计算，总价100万元，首付30万元之后，按揭贷款70万元。以最新利率为标准，用等额本息还贷，每月还款4923.29元。按照她现在的月收入5000元，在每月剩余自由支配仅为76.7元的情况下，还要30年才能还清贷款。所以，要想在市区买100平米的住房，除去每月的水电费、交通费等，只能在不吃不喝的状态下还贷了。
而目前五环内在售万元以下的楼盘也少之甚少，一些户型较小、总价不高的房源，常常是几百套房子几千人等的情况。“有的项目全款优先购房，这对我们这些毫无资金实力的年轻人来说，更显劣势。”张棋说，现在政府推出了限价房，周围大多数人也都在等待限价房资格出台，希望这些政策让房价有所回落。
2 咬牙买得起但不愿“掏光家底”
27岁的崔先生准备结婚，他本人并不是很着急买房，家里人却一天天催，还给准备了一笔首付款。近几个月来，他从东看到西，又从北看到南，好不容易看中了房山的一个项目，托人找关系“挂号”后，喜滋滋地静等开盘。但前日朋友告诉他说，该楼盘预计要涨到7000元/平米，而之前他得到的价格信息是6000多元。“这等于不到一个月就损失了一辆车！”崔说，家里虽然有点积蓄，但毕竟有限，他准备首付加贷款付70万买房，现在看来不行了，“干脆不买了！”性格直爽的崔先生说，实在不忍心把父母的那点家底全部掏光。
对于数月来飙升的房价，崔提起来就生气：“通州、大兴的项目我也看过，那么远的地方，房子又盖得很差，居然卖到八九千，实在不值啊。”打定主意暂时不买了，心里反而轻松了。巧的是，他的老乡刘小姐和男朋友最近也放弃了买房的想法，于是，他们四个人一商量，准备拿出一笔钱来结伴去旅游。
3 投资成本大幅升高驻足观望
“买房时政策还没出台，现在首付一下提高10%，精装修价格又这么高，我不一定会再买了。”在北部的一家楼盘售楼处，一位姓李的购房者对记者说。此前，这位购房者已经贷款买了一套两居室，现在还想在其他地方投资一套。
售楼员告诉记者，近一段时间，不少人得知第二套贷款房的利率是基准利率的1.1倍后，不再细问就走了。他介绍，过去销售中有近半数是第二套贷款房，几乎都是用来投资，“新政一出来，买房的基本都是精挑细选的自住者。”
从事文化传媒的王哲虽然年纪不大，却在短短两年内投资了五套房。近期的调控政策，让她不得不慎重考虑自己的投资进度。由于银行提高了二套房首付，贷款买房的成本增加，王哲只能卖掉一套房子套现，用来全款购房。据王哲介绍，以往在投资房产中，只需要几十万回流资金，现在要投入几百万元，“增加了近十倍的成本，而获得一样收益，这样的投资性价比并不高。”王哲说，“目前还是要观望一阵子。”
记者观察
当需求开始变得无效
去年年底，本报曾大胆预测，今年四环以内均价会涨至12000元/平米，不到一年，四环以内均价直逼15000元/平米。与此同时，被众多开发商和房价唱涨者作为论据最多的“坚硬的需求”，却出现了几乎可以被称为断裂的定格。
没错，很多人都有住房或投资的需求，北京更是海纳了全国甚至全世界的“有需求者”，但是，当价格开始远超承受力，投资回报率开始大幅降低甚至为负，两限房之类的保障性政策开始冲击市场，越来越多的人不得不放弃他们的购房或投资计划，需求还是有效的吗？
房价是否到顶？楼市是否面临调整？需求、供给、宏调、心理，多重因素作用之下，没有人可以预测未来，但我们对未来依然怀有热切的期待，那就是希望“居者有其屋”，并且不用“砸锅卖铁”。
而所谓需求，从来都是分类的，也许我们应该从此慎谈“均价”。未来的房地产市场，将是类型和类型的区别，同类项目和项目的比拼，那样才是有效的竞争，并达至有效的需求。（张晓玲 关爽 吴海花）
责编：田诗嘉
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