王晓莹/图
今年黄金周7天北京市民花掉了182亿元，各大商家各个赚得盆满钵满，而受到央行、银监会节前联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)的影响，北京的开发商不仅没有搭上黄金周的顺风车，而且北京的楼市还可能进入长期的持币观望期。记者从北京市房地产交易管理网的交易数据中发现，今年10月3日、10月7日北京网上认购期房的套数只有176套和271套，而去年的10月3日和7日的认购套数是635套和503套，认购量同比下降了近300%。市场人士认为，这主要是由于新的政策出台，打击了一部分投资性购房需求。
根据《通知》规定，“对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。这就意味着居民在购买第二套住房时不仅要多缴纳首付款，而且还要承担更高的利率，这就使得一部分依靠租金还贷款的中小投资者无利可图。
但是一些股市专家却认为，该政策的出台背景主要是国家从防范房地产信贷风险的角度，针对全国部分地区房价上涨幅度较快、住房供应结构性矛盾突出等问题。因此该政策虽然短期内对行业影响是负面的，但有利于房地产行业的长期健康发展。具体来看该政策将在短期内抑制投资性需求，未来一段时间增加供给的释放，有利于房价涨幅趋缓，但不会影响房价上涨趋势。行业整合趋势将加速，龙头企业的业绩受到影响有限。由于该政策市场已经有预期，板块已经经过了一段时间的调整，所以下调空间有限，建议投资者逢低吸纳龙头企业。
核心：打击炒房行为
中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，由于目前中国房地产市场中的两大核心问题是土地与金融问题，在现行土地制度无法立即得到改变的情况下，此次房贷新政的出台，将会对中国宏观经济形势变化产生重大影响。易宪容所谓的重大影响就是房地产投资者的市场预期会发生变化，主要是中小炒房者的投机行为将被遏止。
易宪容认为，凡是房地产市场的投资者或炒作者，都不会真的有那么多钱用来炒作房地产，肯定是利用了银行的便利金融杠杆，否则他们就不会进入房地产市场炒作。另外，即使这些人有钱，他们也不会把自己的钱用来炒作高风险的房地产，肯定也会向银行借钱。为什么要这样做？他们是想把这种投资的高风险让整个社会来承担。基于这一原因，住房信贷新政策就是要打击这部分炒房者。
新政策的出台，购买第二套住房到底要增加多少成本呢？“链家地产”副总经理金育松向记者介绍，按照新政策的规定，首付成本要提高一成，利率相当于提高了三成；目前基准利率为7.83%，投资者原本可以享受8.5折的优惠利率为6.6555%，但现在要执行基准利率的1.1倍，即8.613%，涨幅达到29.4%；首付款的初期投资以及后期利息的大幅增加使得投资收益及投资积极性都将受到极大打击。以投资一套望京西园95平方米2居室为例，总价95万元，贷款期限20年。按照以前规定首付三成只要28.5万元，而比例提高至四成后，需要38万元，增加了9.5万元；由于利率执行基准利率的1.1倍，虽然首付增加了一成，但是月供只比执行优惠利率时低32元，同时，利息却要增加87396元；对于大部分投资者来说，银行贷款及以租养贷是资金的主要来源，在首付多出近10万元、利息多支付近10万元的情况下，许多中小投资者将会知难而退。
影响：抑制房价的增长
今年以来的5次加息并没有有效地抑制购房需求和平抑房价，特别是全国范围内的住宅价格上涨势头仍然十分迅猛。这主要是由于加息只能增加购房人每月的还款压力，而且幅度有限，而对于短期投机房产的购房人来说，投资回收周期短，加息所增加的购房成本基本可以忽略不计。而提高首付比例则不同了。
“我爱我家”认为，对于一个手里有120万元现金的投资人来说，如果投资总价100万元的房产，在首付比例20%的情况下，可以买6套，而首付比例提高到40%后，只能买3套了，需求一下减少了一半。因此，提高首付比例能够对抑制投机炒房起到立竿见影的作用，需求减少了，房价自然回落。
同样，金育松也认为，新政策对房价起到的制约作用，主要体现在将遏制一定消费者的需求，从而改变长期以来供不应求的局面。近两年房价的快速上涨，除了供不应求这个主要因素外，投资者以及投机行为也对房价的上涨起到了推波助澜的作用，而在投资性需求减少后，投资对房价上涨的推动将会明显减弱，这有利于房价的稳定；其次，由于投资风险及持有成本大幅上升，投资者原本可以投资4套而后只能投资3套，这样相当于增加了1套供应；同时，部分投资性房源也因投资风险增加而释放到市场上，从而使得可售房源增加，这在一定程度上可以缓解市场供需关系，使价格得到一定的抑制。
此外，新的政策还将会显著增加提前还款的现象，由于投资者往往是以小博大，如果筹款把第一套住房的贷款提前还清，再投资第二套住房，这不利于投资者的资金周转，因此金育松预计，提前还款的现象将会主要集中于购买第一套贷款未还清而第二套住房自住的购房者。
结果：二手房交易涨三成
据了解，目前北京的房地产市场存在着一定比例的投资性住房需求，新房市场的投资性购房比例在40%左右，首次购买率只有40%；而二手房的投资性购房比例在12%左右，首次购买率高达70%，因此政策的出台对北京楼市造成了不同的影响。
根据记者从京城几家大型二手房中介公司的统计资料中获悉，“十一”7天长假中，二手房交易量比去年同期增长了近三成。
据“我爱我家”统计，该公司节日期间二手房成交量同比增加了36%，买卖房源和客户登记量分别上升了30%和35%，各门店累计接待客户4万余人，创下历年最高纪录。“北京中原”长假7天二手房成交量同样上涨，买卖成交量比去年“十一”上涨了25%，租赁则上涨了31%。
同时，“21世纪不动产”北京区域下属门店在“十一”期间对客户进行的专项调查显示，在购买二手房的房产需求者当中，全款购买占到成交量的30.2%，首次贷款占到成交量的50.8%。通过这个市场反馈数据可以看出，强大的自住需求仍将支撑整个市场。
据了解，朝阳区、海淀区仍是交易热点区域，两区二手房的成交量分别占黄金周总成交量的24%和16%，特别是奥运场馆集中的亚运村区域，成交量同比上涨了15%。
不过，最受欢迎的还是轨道交通沿线的房源，尤其是刚刚开通试运营的地铁5号线附近的住宅。链家地产负责人介绍，自从6月份地铁5号线开始空载试运行以来，沿线房产项目迅速升温，小关、方庄等5号线沿线二手房更加炙手可热，成交量同比上涨一成以上。“我爱我家”副总经理胡景晖告诉记者：“地铁5号线沿线的二手房看房人最多，其中南部的方庄、刘家窑地区和北部的和平里至立水桥一带的二手房房源成交量最高，占总成交量的28%。”
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●南京受新政影响迎来退房潮
据南京当地媒体报道，由于购房贷款比率的提高，南京楼市多家楼盘频频发生退房情况，有关热线每天全能接到几条咨询此类问题的电话。购房者最关心的问题是：房贷新政出台前后认购了第二套房，现在不想买了，交给开发商的定金能否要回？
“实际上，目前的南京楼市已经开始变‘冷’了，传统的‘金九’并没有出现，估计‘银十’也不会来，可能还不如9月。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚分析，因为是新政的过渡期，目前退房较多，等这批退房处理好了，此后应该不会出现大规模的退房现象，而南京楼市变得更为正常应是意料中的事。
●深圳7天新房成交仅为82套
黄金周之前，9月28日、29日和30日3天，深圳的新房分别成交121套、144套和73套，成交均价在每平方米1.8万元-1.9万元之间。然而，进入“十一”，尽管发展商进行了一系列促销活动，新房成交却仍然急剧下降。截至8日国土部门公布的数字，深圳新房成交分别为16套、11套、6套、5套、10套、19套、15套。其中10月3日全市一手房成交仅6套，成交面积只有区区298平方米，可以看出平均每套不到50平方米，其局面比黄金周之前还要清淡。业内人士认为一方面是由于房价较高，另一方面就是新的房贷政策对市场投资者起到了打击作用。
责编：李二庆
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