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京城西二环 八成低价二手房房龄超过5年


央视国际 www.cctv.com  2006年10月13日 09:51 来源:

图为陶然亭地区二手房。

图为天桥地区二手房。

    新京报消息:部分区域二手房单价比新房低近2000元;西南比西北区域单价低15%-20%。

    目前,京城西南二环成交均价集中在8500元/平米左右,相比西二环、西北二环低15%- 20%,因此要淘低价二手房可重点关注该区域。同时,西南二环新房价格远远高于同区域二手房市场,使得这里的二手房市场一直火热。据中介统计显示,今年北京西南二环各典型区域的成交价格都不同程度上涨了500元/平方米至1000元/平方米。

    低价二手房中年代久远房产居多

    由于“二环内限建商品房”等规定影响,近年来,西二环以内区域二手房成为需求焦点。目前,该区域低价二手房中年代较远的房产居多。

    据链家地产统计,从西二环到市中心,成交单价低于8500元的二手房中,建筑年代在五年外的二手房占到八成以上,以已购公房为主,并且主要集中在上世纪八九十年代。记者以购房者身份在广安门附近几家中介门店求购低价房,经纪人无一例外地向记者推荐老房龄的房子。此类二手房除价格相对较低外,与区域建成未满五年的次新房相比,具备无需缴纳营业税、个人所得税等税费的优势。

    据了解,目前西南二环各典型区域成交均价基本集中在8500元/平米左右,相比西北二环低15%—20%,例如,牛街二手房均价在8400—8600元/平米之间,广安门的价格在8300—8600元/平米之间,白纸坊的价格在8200—8500元/平米之间。之所以会有这种情况,主要是因为西南二环的人文环境和配套等弱于西二环内其他区域。

    较低的价格刺激了西南二环成交量的增长,据“信一天”统计资料显示,今年北京西南二环二手房成交量比去年同期增长了45%.从成交价格来看,西南二环二手房的成交价也出现了较明显的上涨趋势,每个典型区域今年都不同程度上涨了500元/平方米至1000元/平方米。

    总体来看,当前新建商品房主要集中在西南二环区域,并且价格远远高于同区域二手房市场,使得二手房市场无论从单价还是总价上相对更具优势。例如,菜户营区域二手房均价为7500—8500元/平米,而新盘金泰城·丽湾均价达9500元/平米。

    二手房供需匹配率不高

    作为西二环交通枢纽的西直门区域,在今年9月份完成了北立交危桥改造工程,从一定意义上说,使得西二环的交通更加完善,使得西二环受到越来越多购房人的青睐。链家地产市场总监金育松介绍说,目前西二环供需比仍在不断拉大,求大于供的现象比较严重。链家地产统计显示,十一黄金周期间西二环区域二手房需求涨势明显,客户登记量与去年同期相比涨27%,参与西二环线路看房的人数共达到近百人,高于其他区域参与看房的人数,但是成交涨势并不明显,仅为13%.金育松认为,价格相对高位、房源难以上市、次新房相对匮乏等现状,造成了供需比匹配难度大,也就阻碍了西二环二手房的成交涨势。

    专家提醒消费者,购买西二环以内中低价位房产,除掌握其基本特性外,还应考察其升值潜力、其和周边新房相比较的价格优势,以期最后购得性价比最大的房产。

    广安门

    单价八九千元房源较多

    小区年代多在5年以上

    广安门地区属于大型居住区,二手房价格在8000~9000元/平米的房源比较多。由于区位交通便捷和市政配套完善,已得到越来越多的购房者认可。

    今年以来,广安门区域有几个新盘开盘,如丽水莲花、考拉社区等,虽然房源放量不小,但是新房的价格也越来越高,考拉社区5月底1期开盘时,均价7800元/平米,而9月份二期就卖到了9000元/平米。商品房的高价使得不少购房者望房却步,目光就转向了二手房。

    沿着广安门南滨河路往北走,沿路能看到不少年代比较久的小区,如青年湖社区,白菜湾社区等,而顺着广安门桥拐上广内大街,不远就能来到二手房源集中的区域———牛街附近了,这里有牛街西里、牛街东里、西华经典等小区,年代多在5年以上。

    据统计,广安门区域总体上呈“内高外低”的走势。如广安门内大街、天宁寺东里等范围内的二手房均价都在8000-8500元/平方米以上,而在马连道、小红庙附近的二手房均价普遍低于8000元/平方米,如果消费者在选择当中可以考虑马莲道、小红庙附近的二手房,价格相对比较低,公房相对集中。

    菜户营

    二手房价约为7000元/平方米

    今年以来,房价以每月100元/平方米速度上涨

    “位于南二环的菜户营区域二手房价格在7000元/平方米左右,在一手房市场的带动下,从今年开始菜户营区域的二手房价以每月100元/平方米的速度上涨。”信一天市场部经理罗煜说。

    目前菜户营一手房上涨的速度较快,而且还陆续有新盘供应市场,如嘉莲苑目前的售价均比当初开盘价格上涨了800元/平方米,10月中旬即将开盘的金泰城·丽湾1号楼,价格由原来的8500元/平米升至9500元/平米。

    另据“信一天”统计资料显示:目前菜户营地区二手房的房源供应量和需求量相对稳定,成交量也没有出现过比较大的波动,但是二手房价格普遍上涨,从某种程度上抑制了交易。但是相比西南二环其他区域来说菜户营二手房价格相对较低,该地区目前二手房价格在7000元/平方米左右,楼房品质较新。

    目前,菜户营交通和配套设施相对不太完善,居住环境相对不太理想。从南到北走过来,会感到比较拥挤,虽然城南旧货市场附近集中了不少小店,但要找家像样的请客吃饭的餐厅,还得拐到广安门内大街上。不过随着旧城改造的进行,菜户营区域的配套也将渐渐改观,该地区的现在投资性较强。

    右安门

    二手房价与新房价差距不大

    公房价约8000元/平方米,户型相对较小,投资回报率较高

    右安门是西南二环最早兴起的居住区,相对其他区域而言,生活配套齐全,且高档商业较发达。到右安门附近转一转,电器商场、高档酒楼、银行、学校、医院都很齐全。

    据信一天统计资料显示,右安门自今年以来房价上涨比较明显,一手房价从2005年的7000元/平米左右上涨到目前的9000元/平米,涨幅达到了28.6%.更有甚者,位于右安门附近的清芷园,现在的价格已经卖到了12000元/平米,比去年刚开盘时涨了一半;而二手房价从2005年的6500元/平米上涨到目前的8500元/平米,涨幅也达到30.7%.因为右安门区域的二手商品房相对较多,使得这个区域的一二手房价差距并不显著。但是该地区一些公房价格优势还是相对比较明显,目前该地区公房价格在8000元/平方米左右,而且户型相对较小,对于投资者来说该地区回报率还是较高的。目前,该地区购买人群主要是初次置业的白领,还有南城部分拆迁居民。

    永定门

    以上世纪七八十年代二手房居多

    均价约8500元/平方米,二手房需求量大,供需失衡

    由于近几年永定门地区的改造,再加上南中轴路的贯通带动了房地产业的发展,使得永定门、珠市口地区二手房的价值也得到消费者认可。

    此外,由于该地区新盘供给较少,部分置业者只能转向二手房市场,直接促进了该地区二手房市场的活跃,据信一天统计资料显示:每天到店面登记寻找该区域的客户达到20多人次。由于该地区二手房交易需求量大,成交量小,供需严重不均衡,导到永定门地区二手房价格水涨船高,目前平均价位在8500-9000元/平方米。

    据罗煜介绍,该地区的房龄较长,基本上是上世纪七八十年代的房子。因受到房龄的限制,贷款购房者获得的贷款数额较少。但由于该区域距离城中心近,二手房的投资价值相对比较大,其升值的潜力也很显著。

    顺着永定门直往北就是天桥,这里是老北京人聚居的地方,房源以平房和回迁房居多,价格大多在9000到10000元/平米。建议购房者现阶段考虑的是投资与居住兼顾,最好还是选择配套设施、交通完善的永定门、天坛西门等地区。

责编:倪聪

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