主持人：咱们平时花钱买了东西，那么这个东西毫无疑问的就是属于自己的了。然而，有一天你突然发现，你曾经花钱买过的东西并不属于自己，你会有什么样的感觉呢？更何况这件东西不是别的，而是价值高达几万元的商品房。这到底是怎么回事呢？
解说：今年58岁的胡世元是安徽省蚌埠市纺织厂的一名退休职工，她说她这大半辈子最揪心的一件事就是自己的住房问题，从70年代初开始，胡世元就和丈夫带着两个孩子，一直住着厂里分配的蚌埠市大庆一村这间二十平米的房子。
胡世元：五口人，只有一间半，非常挤，厨房就放在门口。
陈志达：睡觉都是晚上把铺给它支起来，白天给它收起来。
解说：在这么拥挤的情况下，胡世元一家做梦都想改善居住条件，终于到了1988年，胡家住了18年的小房子成了危房，恰好这时赶上了蚌埠市对城区危房进行拆迁改造，拆迁改造的费用由市财政房管局和原住房单位各拿一部分，当时蚌埠市纺织厂也为厂里的18户住房困难职工拆迁住房筹集了15万元，交给张公山房管分局，胡世元的名字也被列在其中，能够享受这样福利分房的待遇，胡世元一家觉得终于熬出了头。
胡世元：那是冬天，就是等着分这个房子过年，大家把这个房子比过年的任何一件事情都显得重要。
解说：1990年拆迁改造房屋终于完成，然而在分房时，却发生了一件令胡世元一家万万没有想到的事情。
胡世元：17户都全部住进了新房，惟有我一户没有落实，理由是这个房子分漏了，我的房子哪里去了呢？怎么会分漏的呢？
解说：眼巴巴地看着别人住进了新房子，自己的房子却被分漏了，胡世元怎么也想不通，为此，她曾多次找到当时负责拆迁还原住房安置的张公山房管分局，想弄明白到底是怎么回事儿。作为当时张公山房管分局的局长，杨树武是这样解释胡世元分房问题的。
原张公山房地产经营开发公司经理 杨树武：我接手了，我在那儿以后呢，她又来找说这套房子没还原，没有她的，那么经过我们查了有关资料呢，也确实没有她这一户。
解说：我们在一份分房的原始材料中看到，1988年拆迁时，纺织厂与印染厂合并成总的纺织厂，18户拆迁户的名单中只有胡世元一人是原纺织厂的。直到1990年分房时，两厂又分开了，由于工作疏忽，张公山房管分局在分配住房时，把胡世元给忘了，对于这桩房管局做错的事情，到底应该怎么办呢？
原张公山房地产经营开发公司经理 杨树武：以前的领导在那里，什么情况我还不大清楚。
解说：杨树武认为胡世元的房子被分漏了，是前任局长的事情，与他没有什么关系，而胡世元却认为，既然房管局做错了事情，就应该负责任。在她不停地反映和催促下，终于到了1993年，也就是在其余的17户住进拆迁改造房子的3年之后，张公山房管分局给胡世元出具了一份证明，向她承诺先解决一套29平米的过渡房并表示三五年之内如有可能将重点考虑解决胡世元的住房问题。
胡世元：三五年，对于一个没有房子住的人家来说，也可以讲，是一个很漫长的时间，他是不是给我解决呢？
解说：拿到这么一纸空头承诺，胡世元仍然觉得这个事情可能遥遥无期，然而她还是拿着承诺苦苦等了五年，就在这份承诺快要过期的时候，胡世元发现，张公山房管分局在原拆迁地上又盖起了一栋新楼，她又有了新的希望。
胡世元：我就拿着他给我承诺的证明我就去找他，当时他就是不承认，不想为我解决这个问题。后来，我又到市局去反映这个情况，结果答应要我以商品房来购买这个房子。
解说：胡世元怎么也没想到，房管局承诺的重点考虑解决的方法，竟然是以商品房的形式购买原本应该在8年前就无偿分给自己的房子，一家人都觉得这样的处理方法不太公平。
陈志达：一开始是危房的时候，我们就是老住户，而没有得到拆迁还原，单位里面的补助当时是一种福利形式的，我们就是没有得到利用，给我们生活上带来了非常大的不便，不方便。现在呢，又要叫我们以商品房的形式来买房子，很明显的，就是不公平。
解说：张公山房地产公司预备卖给胡世元一套67.97平方米的房子，作为遗留问题的补偿，其中的50平方米按照优惠价，400元一平方米，剩余的17.97平方米按照市场价，1050元一平方米的价格卖给胡世元，整套房子共计4.2万多元，而当时，在原拆迁还原的17户中，有人以280元一平方米的价格买下了房子，以相同的面积计算，胡世元要比这户人家整整多花2.5万元。
解说：胡世元不愿意接受这样的安排，但又想着如果不接受，可能连这个机会也没有了，加上年近三十的大儿子又等着房子结婚，胡世元决定购买这套商品房。于是她东挪西借，付清了四万多元的购房款。在她的再三催促下，1999年3月17日张公山房地产公司与胡世元的儿子陈卓然签订了商品房购销合同。就这样，在十年前遗漏的问题，竟然在十年后以这样一种付出更多价钱的方式才暂时得到了解决。然而当胡世元拿到钥匙第一次看到新房子的时候，却发现这房子的质量特别差。
胡世元：这个房子，没有一个房子样儿，它跟图纸有变动的，现在房子漏、开裂。
解说：面对这样的条件，胡世元还是决定咬咬牙接受下来，可是当她按照正常的程序去土地管理局办理土地使用证时却发现人家不给她办，地籍科的高科长道出了其中的原委。
高卫军：通过档案查过以后，发现这块地没有办理土地使用证。
解说：根据我国《城市房地产管理法》第44条的规定，商品房预售应当符合的首要条件就是已交全部土地使用权出让金，获得土地使用权证书。而张公山房地产公司开发的137栋商品楼没有办理土地使用证。那么，他们当时为什么不去办理土地使用证呢？
张公山房地产经营开发公司委托代理人 郑玉龙 ：要办理土地使用证你就要交费，当时作为这个房子我们本身资金来源就困难，就这个情况。
解说：按照张公山房管分局郑主任的说法，张公山房地产公司没有办土地使用证的原因是资金紧张，我们姑且不论这样的理由是否能够成立，但是不可否认的是，这样的事实给137栋商品房的住户们带来了严重的后果。
蚌埠市土地管理局地籍科科长 高卫军：就是没有经过土地登记的，它不受法律保护。
解说：听到这样的结果，胡世元感觉又上当了。
胡世元：我觉得我又一次上当了，张公山房地产开发公司的137栋没有依法登记取得土地使用权，因此我们也就办不来土地使用权证。
解说：当时张公山房地产公司已经卖出了137栋里的36套住房，其他住户也同样办不来土地使用证，他们也曾为此找过房地产公司。
137栋楼里的住户：当时我问他了，我讲我们这个土地使用证没办呢，他说无所谓，办不办（无所谓），只要有房卡就行了。是这样讲的，房管局是这样讲的。
解说：由于137栋商品房住户们没有办到土地使用证，这就意味着他们的房子无法像正常的商品房那样可以自由地出租、转让或抵押，也就是说，事实上这房子并不属于他们自己。因为，我国的《城市房地产管理法》第59条明文规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。也就是说人们在购买房屋之后，必须到土地管理部门和房屋管理部门分别办理土地使用权证和房屋所有权证。只有两证齐全才能合法的拥有房地产权。胡世元本来就在不情愿的情况下买了这套房子，如今又发现办不来土地使用证，房子根本就不属于自己。于是，她痛下决心要退掉这套房子。
胡世元：根据《商品房购销合同》第19条的产权约定，也明确，如果在90日之内，办不来产权证，住户有权提出退房，所以我就找张公山开发公司，提出我退房。
解说：胡世元打定退房的主意之后就找张公山房地产公司去退房，但是房地产公司不同意她退。
原张公山房地产经营开发公司经理 杨树武：退房子肯定对单位来讲那当然有损失了，毕竟大家都承诺过的诺言、都履行过的手续，哪这么随便，说退就退，说要就要。
解说：翻开陈卓然与张公山房地产公司签定的商品房购销合同，第19条赫然写着：“如果因为甲方的过失，造成乙方不能在双方实际交接3日起90日之内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房。”而张公山房地产公司坚决不同意退房，让胡世元感到非常委屈。
胡世元：这个房子就是讲，不要福利分房了，我也响应国家的（政策），房子困难一时解决不了，我攒钱、凑钱我去买了这个房子，我没有想到，我买这个房子又会这么样一个结局。
解说：既办不到土地使用证，又退不了房，一家人思前想后决定用法律的途径解决这个问题。1999年8月，胡世元的儿子，也就是该房的房主陈卓然将张公山房地产公司告上了法庭，要求退房，胡世元担任了儿子的委托代理人。为了支持胡世元打官司，老伴陈志达在计算机里专门设置了一个房屋类的文件夹，将国家的政策、法规、案例分析、诉讼材料，分门别类地收集起来，随时可以调用。
陈志达：我也是全力地支持我老伴这样一个执着的态度，你最少有个说法。
解说：胡世元认为自己起诉的理由很充足，可是没想到，一开庭，被告方张公山房地产公司就向法庭提交了蚌埠市房管局出具的一份说明，这份说明出人意料地指出，胡世元买的房子根本就不是商品房，而是国有公房，按照有关规定，国有公房拆迁时不需要变更土地使用权，法院采信了这份说明，认为退房的理由不能成立，作出了驳回陈卓然诉讼请求的判决。可见导致陈卓然一审败诉的原因是，法院采信了蚌埠市房管局出具的说明。那么法院为什么会采信这份证据呢？陈卓然的房子到底是属于公房性质还是属于商品房性质呢?法官对此作出了解释。
蚌埠市西区法院民庭庭长 许锦国：从签订的合同看是商品房性质，我们认为它是属于购销商品房性质。
记者：如果严格按照商品房合同来讲，他需不需要取得土地使用权证呢？
蚌埠市西区法院民庭庭长 许锦国：严格按照商品房，开发商的商品房应该要有土地使用证。所以他这个房屋就特殊在这个方面，因为他那一片的房子全部是张公山房管局、蚌埠市房地产管理局的直管公房。
解说：按照主审法官的说法，法院承认陈卓然的房子是商品房，但又以该房属于国有公房作为判决依据，对于法院出现了这样自相矛盾的判决，胡世元有着自己的看法。
蚌埠市纺织厂退休职工 胡世元：它（法院）把直管公房跟商品房的主体混淆了，我这个是商品房不是拆迁还原，因为我所办的一切手续都是商品房的手续。
解说：蚌埠市西市区法院判决陈卓然败诉的原因是该房属于国有房产，拆迁时不需要变更土地使用权，那么国有公房拆迁后进行房地产开发，作为商品房向社会出售，是否需要办理土地使用证，蚌埠市土地局对此作出了明确的答复。
蚌埠市土地局地籍科科长 高卫军：我们讲你危房改造以后，作为房地产开发，以房地产开发公司的名义进行投资建设的，然后出售给社会，向社会出售，所以土地使用权已经发生变更了，就是必须要补办用地手续，交纳土地使用权出让金以后你才能够上市交易。
解说：按照蚌埠市土地局最低价的优惠政策，张公山房地产开发公司开发137栋应该缴纳的土地出让金是2.8万元，而房地产公司在没有缴纳这笔费用的情况下，却以商品房的价格把房子卖给了住户，实际上收取了住户的土地出让金费用，这样一来一回，房地产公司白赚了两个2.8万元，而商品房住户却落得没有土地使用权。
解说：胡世元在土地局获知国有公房拆迁后向社会出售，必须办理土地使用证之后，更加确信自己的官司能赢，于是在1999年12月17日，胡世元向蚌埠市中级人民法院提起上诉。与此同时，为了打赢这场官司她走进了蚌埠市老年大学法律班。
蚌埠市纺织厂退休职工 胡世元：我觉得我应该加强这方面的学习来维护自已的权益。
解说：这一次，胡世元的努力没有白费，2000年3月24日，蚌埠市中级人民法院就这起购房纠纷案下达民事裁定书，认为原审法院事实不清，证据不充分，所以撤消了蚌埠市西市区人民法院的一审判决，将此案发回重审。
主持人：节目看到这儿，可能大家都为胡世元舒了一口气。在收到蚌埠市中级人民法院的民事裁定书以后，胡世元对打赢官司又充满了信心，2000年6月20日，蚌埠市西市区人民法院根据蚌埠市中级人民法院的裁定，重新开庭审理了陈卓然购房纠纷案，那么，这一次胡世元到底能不能打赢官司呢？
解说：这次庭审辩论的焦点依然集中在有无土地使用证上，而令胡世元没有想到的是，被告方张公山房地产公司竟拿出了2000年4月补办来的《土地使用证》，由于这份土地使用证的出现，使胡世元原来要求退房的理由不能成立了，所以她再次败诉。
蚌埠市西市区人民法院民庭法官 汪捷：在开庭之前，被告方张公山开发公司把这个土地使用证已经办理下来了，也就提交到法庭了，这种合同属于一种效力待定的问题。
解说：重审法官认为，陈卓然与张公山房地产公司签订的商品房购销合同属于效力待定合同，如今土地使用证补办来，合同就完善了，退房的理由就没有了。
蚌埠市西市区人民法院民庭法官 汪捷：他只要是在辩论终结之前提供的证据，审查只要符合法律规定的，我们就还是采信的。
解说：面对法官这样的解释，胡世元再次感到无言，而这场官司吸引了很多的注意，他们和胡世元有着同样的遭遇，买了张公山房地产公司的房子，却办不到土地使用证。对于法律程序上这样的判决结果，我们不想做过多的论述，然而我们却意外地发现了，在胡世元上诉期间，作为被告的张公山房地产公司以公文的形式向蚌埠市中院递交了一份情况说明，说明中写到：本案的审理结果对于我分局乃至我市其它3个分局至关重要，该危楼改造，我局共出售36套，大部分购房户都在关注着本案的处理结果，故若原告胜诉，势必导致其他住户同以无土地使用证为由诉讼，要求退房，我分局的损失将不可估量。在正常的法律程序中，作为被告的张公山房地产公司以公文的形式，既不是作为证据，也不是作为案件材料，向法院递交这么一份说明，其用意是不言而喻的。接下来的结果就是胡世元败诉了，但她仍然觉得不服，她仔细地翻看了那份直接导致她败诉的土地使用证，结果在这份补办来的土地使用证上，她又发现了新的疑点。
胡世元：我觉得这份土地使用权证，它的地理位置和楼号和我这个申诉的房屋地址和楼号主体不符。
解说：胡世元发现，在被告提供的《国有土地使用证》上，座落位置填写的是张公山三村317栋，而案件诉争的房屋的真实位置应该是大庆新村一村137栋，胡世元对这份土地使用证的真实性产生了怀疑，她认为这样一个地址明显不符的土地使用证，不应该具备法律效力。2000年9月16日，胡世元在完成了老年大学法律班一年的学习后，带着一肚子的疑问，再次就这起购房纠纷案向蚌埠市中级人民法院提起上诉。
解说：2000年11月24日，蚌埠市中级人民法院再次开庭审理了这起引人注目的购房纠纷案，庭审中，争论的焦点就集中在这个位置不符的土地使用证到底具不具备法律效力上。
胡世元：他没有办理土地使用证。
审判员：对方现在已经提出了，已经出示了。只不过你认为地点不一致，对方也要补证，对吧，等我们补证完毕过以后，我们才能确定，是不是呀。这个观点我们已经调查完了，是不是呀？
解说：这次开庭，法庭也承认张公山房地产公司补办来的《土地使用证》地址与真实的地址不一致，但是法庭认为，只要张公山房地产公司能够补办来真实的《土地使用证》，仍然还是有效的。果然，房地产公司在庭后补来了更改的《土地使用证》，将张公山三村317栋改成了大庆新村一村137栋。而这份证据材料的出现又把胡世元推到了不利的境地。
解说：那么，张公山房地产开发公司提交给法院的这份修改的土地使用权证是怎么来的呢？蚌埠市土地局地籍科对此作出了解释。
蚌埠市土地局地籍科科长 高卫军：申报过程当中，他们（张公山房地产公司）主要是把土地座落位置、门牌号码搞错了。后来我们在进一步审核以后确实他是一种误申报。我们经过实地复核以后，又给他改正过来了。
解说：原来，地址不一致只是办证过程中的一个失误，也就是说那份修改的土地使用证是真实有效的。据此，2000年12月22日，蚌埠市中级人民法院对这起历时3年、经过4审的购房纠纷案做出终审判决，驳回陈卓然的上诉，维持原判。
顾咏君：被上诉人在一审期间，而且在诉讼辩论终结前已经取得了我们蚌埠市土地管理局给予的批准的土地使用权证，这个新情况的出现，就使她（胡世元）所认为的，被上诉人没有土地使用权证这个理由就不能够成立了，所以我们就维持了原审法院判决。
解说：对于终审这样的判决，胡世元感到无法接受。
胡世元：法律上不是讲，以事实为依据，以法律为准绳吗？我不是没有依据，也不是不依法，为什么我的事情就这么难办呢？
解说：四年来胡世元一家为了这场官司付出了巨大的代价。
胡世元的丈夫 陈志达：前后四场官司，提交两次诉讼费，加上这些杂七杂八的费用加上现在的，已经也有两万多块钱进去了。
胡世元的儿子 陈卓然：每次我们败诉，我们全家都笼罩在这个败诉的阴影当中，这个房子已经成为我们家里面每个成员的一种心病了。特别是我母亲，为此头发几乎都已经都全白了。
主持人：可以说，胡世元的败诉是正常法律程序下产生的一个悲剧，然而正如胡世元所说的，她打的是一个公益官司，因为这场官司对于她个人来说是败诉了，但是正是这场官司使张公山房地产公司去补办了土地使用证。如今大庆新村137栋商品楼的大产证已经办来，按照规定，商品房住户们都可以去办自家的土地使用证了，然而当我们的记者再次来到蚌埠市采访时，却发现137栋的住户们办到的土地使用证仍然不是商品房的土地使用证。
137栋商品房住户：不准你出租，不准你转让，不准你抵押，你只有在这儿的居住权利，今后如果这个房子拆迁了，恐怕这个土地也与我们无关，他这儿写的是国家划拨的，不是咱买的，没有用，糊弄人的，这个，欺骗人的。
解说：采访中，我们了解到，137栋36户商品房住户只有一家办来了土地使用证，由于这份土地使用证上明确地盖上了不准擅自转让、出租、抵押的公章，这就意味着这还不是一份真正的商品房的土地使用证，所以其他的住户都不愿意去办。
137栋商品房住户：没办，没办。
记者：那您为什么不办这个土地使用证呢？
137栋商品房住户：那办有什么用呢？可有用啊？
记者：为什么您说办没有用呢？
137栋商品房住户：有什么用呢，都是属于国家的了，还说什么呢？
解说：记者从蚌埠市土地局了解到，137栋的住户们之所以办不到真正意义上的商品房的土地使用证，是因为张公山房地产公司到现在为止依然没有足额缴纳土地出让金。2.8万多元的土地出让金只缴了1万多元。而我们更进一步地发现，即使是这样一种没有足额缴纳土地出让金的土地使用证，也仅仅限于由于胡世元打官司引起争议的137栋商品楼，而其它出售的30几栋楼，仍然没有缴纳土地出让金，办来土地使用证。按照一栋楼不到3万的土地出让金计算，他们还有数以百万计的土地出让金没有缴纳，这样一大笔钱，不仅意味着国家损失了上百万元的国有资产，而且也使上千户的消费者都面临着与胡世元同样的遭遇。
解说：根据我国城市房地产管理法的有关规定，房屋开发企业必须取得土地使用证之后，才能合法的开发商品房，而直到今天，137栋仍然办不来真正的商品房的土地使用证，那么当初上级主管部门是怎么允许他们开发的呢？
蚌埠市规划局副局长 刘峰：这还是一个历史原因，蚌埠市全市的房管局的直管公房的土地权属问题，在房管局和土地局分家的时候，这个事情还没有协调好，房管局直管公房统统都没有办理（土地使用证），但是实际是它（房管局）在进行着管理，而且我们讲的这个具体的项目，这是一栋危楼，我们不能因为全市土地权属关系没有解决之前，这栋危楼就不改造。
解说：看来，张公山房地产公司在没有缴纳土地出让金的情况下，就开发了商品楼，是经过有关主管部门允许的。那么，出现胡世元这样的遭遇就不足为奇了。
解说：记者在中国消费者协会了解到，由于目前商品房市场的不规范，商品房投诉已经成为近几年来消费领域的一个热点问题，对于消费者以个人的力量维权的艰难，中消协投诉与法律事务部的王前虎主任深感忧虑。
中消协投诉与法律事务部主任 王前虎：如果说消费者是弱者的话，在购买商品房的时候，他的弱者地位是尤其的明显，房地产开发商他为了获取更大的利润呢，往往是做了一些手脚，或者是在施工质量上产生了一些问题，那么发生问题之后呢，房地产商往往自恃在当地有这样或那样特殊的关系，或者用一些不正当手段来建立自己的保护网，那么这种地方保护在商品房问题上体现得尤为突出，应该说商品房它也是一种问题，应该是适用于《消费者权益保护法》的，这个房子是旧城改造的，本身它没有获得国家土地出让的许可，因此办不下来产权证，但是它又以商品房销售的这种欺诈骗销，而这种违约行为它（房地产公司）要承担法律责任，就是应该退房、退钱，适用于《消费者权益保护法》，有欺诈行为就应该按照《消费者权益保护法》49条之规定给予双倍的赔偿。
解说：历时4年，经过4场官司的败诉，胡世元仍要执着地为自己讨个说法，所不同的是，如今她已经顺利完成了老年大学法律班的学业，拿到了毕业证书。
中国消费者协会对全国消协系统受理的商品房投诉统计：
1999年 2.1万多件
2000年 2.2万多件
2001年 2.5万多件
主持人：胡世元说她会继续把这个官司打下去，最终的结果我们也无法预测，因为她毕竟是在以个人的力量与一个集团相抗衡。房地产公司在没有取得土地使用权的情况下，就已经开发了房产，上市交易，这既造成了国有资产的流失，也侵害了消费者的利益，是一种严重的违规违法行为，但其相关的主管部门却以“先开发再补办”的理由将其合法化了。据了解，在我国很多地方国有公房拆迁改造后作为商品房出售都存在这种现象。不论是从国家经济的大局来说，还是从消费者权益来说，都要求有关部门进一步加大管理力度，让老百姓能面对一个健康规范的房地产市场。
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