中央明确小产权房不许再建 已购者利益受保护

    这几天,农村经济改革一直是媒体的焦点。针对大家关心的土地承包经营权、小产权房等问题,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文昨天在国务院新闻办公室的新闻发布会上给出了回答。

    陈锡文说,1984年,我国规定农民的土地承包经营权是15年,1993年后是30年,党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。陈锡文说：“我理解,长久不变的概念就是要超越这个30年。”

    对于如何保护农民的承包经营权,中央也做了明确规定。

    中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文说：“我想最主要是两个方面,一个是在法律规定的承包合同期限内,不能随便地调整和收回,第二个是当农民流转土地地时候,必须是他自己真实意愿的表达,不能被别人强制。”

    关于农民贷款抵押问题,陈锡文表示,中央提出扩大农村有效担保物的范围,但是有两点除外。陈锡文说，这个范围首先不包括,土地承包经营权,其次不包括宅基地和农民的房产。

　　对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费着,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

    陈锡文说，很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。

　　全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米

    近年来，小产权房在全国范围迅猛发展，据国土部门不完全的统计，截止2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售。

    尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房。但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展。

    近年来，农村土地大幅度增值，农民纷纷反悔，起诉要求合同无效，收回房屋。由于法律存在漏洞，小产权房纠纷成为全国性的司法难题。

    2004年， 北京市高级人民法院曾经发布《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，规定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

    据《中国青年报》的报道，此前，北京市海淀法院山后法庭相继审结了四起同类案件中，亦根据房屋的升值程度，确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。其中一宗案件中，农民须赔偿买受人45万元之多。

    由此，在小产权房的纠纷中，尽管农民可收回房屋，但是高额的赔偿金在一定程度上会让得不到利益的农民遇难而退。

　　什么是小产权房？

    小产权房是相对于大产权房而言的，是指在农村集体所有的土地上建造的房屋，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房屋土地管理部门盖章确认，没有国家所发的产权证，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。在我国众多城市郊区，在农村小城镇建设，发展农村住宅小区划的过程中，出现一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，且这种现象在农村越来越普遍，是农村城镇化的一个特征。

　　小产权房如何合法化？

    “你尽管买，这里的房子将来会变成大产权的。”7月14日，一位孙姓售楼小姐在香堂村的办公楼二层的销售中心对本刊记者说。

    售楼小姐的话，仿佛是对国家土地副总督察甘藏春新闻发布会讲话的一种呼应。

    7月12日，甘藏春在新闻发布会上说，对于农村集体建设用地的流转问题，国土资源部自1999年开始，就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。

    于是人们对国土部说法的解读为：在农村建设用地上面盖起来的“小产权房”，有可能未来通过修改《土地管理法》等法律，以合法的形式予以确认。

    而广东，则是中国最早以地方法规形式，对农村建设用地流转予以合法确认的省份。

    2005年6月23日，广东颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，从2005年10月1日起，广东农村集体建设用地可以上市流转，但集体建设用地不得建商品房;村民出卖和出租住房后，不得再申请新宅基地。

    根据这个《办法》，广东农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。其方式可以是出让、出租、转让、转租和抵押。广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。但是，由于该省农村建设用地不得用于盖商品房，因此该办法虽然使农民获益，但并未对广东省的商品房价格起到平抑作用。

    2006年10月份，石家庄市也对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，并规定:居住在“城中村”集体土地上的村民，首次可办理 房产证，并可进行抵押贷款。从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。

    北京市今次叫停小产权后，已经展开对全市小产权房情况的摸底调查，最终也将面临如何处置已建成小产权房的难题。

    一位从事乡产权开发的 房地产商告诉本刊，北京市和乡镇两级政府前几天专门就乡产权的开发给房地产商开过会，一切停工停售、等待政府定调子。

    小产权房除占用农村宅基地、农村建设用地这部分之外，还不同程度地存在着占用耕地，甚至基本农田的情况。而国家对于耕地保护的严厉政策并没有改变的迹象，因此，围绕占用耕地和基本农田的小产权房，利益相关各方表现出了不同的诉求，处理方向出现多种可能。

    但在具体项目上，最终由小产权房转为大产权房的案例，在北京已经出现过，也极有可能成为下一步小产权房合法化的参照样本。

    1993年开始，至1995年10月，昌平县(现昌平区)境内的北七家镇、平西府镇、霍营乡和燕丹乡四个乡地处亚北区域。各乡沿立汤路两侧，陆续开发了很多房产，其中就不乏小产权房项目。

    时至1997年4月14日，北京市针对亚北北七家等四个乡的小产权项目予以处罚，将之称为违法用地，并专门下达文件，令其“补交土地出让金和有关税费，并依法处以罚款之后，补办有关手续”。在开发商补缴费用和补办手续之后，购房者最终拥有了合法产权。

    这是近年来北京鲜见的小产权转大产权案例。但结果并不令人乐观，毕竟，小产权房开发时所重构的利益格局又被强行回调。这一案例甚至被一些学者看作是一种倒退。

    各级地方政府自然盼望这些小产权通过补缴同正常取得用地一样的费用来合法化，这样一来，其收益并不受损失。争议的关键是补缴费用的多少，由谁补缴。如果太多，购房者与房地产商和乡村肯定不干；如果太少，这种补缴显然又失去了意义。

    一个可以想见的图景是，将来的解决方案必须兼顾农民的利益、乡村政府的利益、开发商的利益和市级政府的利益。兼顾的折中，仍有待于各方博弈的最终结果。(中国新闻周刊)

　　北京画家村小产权房调查

    2月29日，2月的最后一天，北京的阳光明媚得耀眼。“春天终于来了。”李玉兰站在院子中央看了一眼太阳，然后拿出一个平底锅，对早报记者说，“这个冬天就像一场噩梦。”

    这是去年底进入冬天以来，李玉兰首次进入这个院子。院子已经荒芜，只有两棵树伸展着枯枝面向蔚蓝的天空。她的丈夫谭小勋挖的一个小水池曾经开满了睡莲，如今水已发黑；院子里空落的花盆散了一地，这些花盆曾经种满了各种鲜花。

    对于李玉兰夫妇来说，这里早已是他们的家了。“唉，还是回到家里温暖，这才像个家。”李玉兰看着谭小勋抱着的孩子，叹了一口气。

    她的官司去年底结束了一个，而另一个马上就要开庭。她状告这个院子的老房主马海涛的案子，3月3日将在北京通州区宋庄法庭开庭审理，她要求被告赔偿经济补偿金共计48万元。

　　安家古老院落

    阳光照射的这个院子，李玉兰的“家”，作为“小产权房”的典型案例，是近来媒体追逐的焦点，在距离北京城中心40公里的东边，宋庄辛店村。到了宋庄，要拐很多个弯，才能来到这个“家”。

    李玉兰，河北邯郸人，1993年她怀着对艺术的追求和热爱来到了北京，在中央美术学院进修。2002年，有了一些积蓄的李玉兰，想找一个安静的地方，从事专业绘画。多年在北京的租房生活，居无定所，她渴望拥有自己的家。

    在朋友推荐下，她来到了小有名气的“画家村”宋庄。当时宋庄已经聚集了一些艺术家，他们当时都在这个村子里租房，已经有一段时间了。一到宋庄，李玉兰便被这里安静的环境和浓郁的艺术氛围吸引住了。正好辛店村村民马海涛有一套闲置的老房子要出售，李玉兰一眼就看中了这个古老的院落。

    2002年7月1日，双方签订了买卖协议，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除了双方签字，还有辛店村大队盖的章，见证人是郭化勤和康文宝。郭化勤如今是村副书记。

    “当时到处都是废墟，很破落，屋子里面熏得特别黑，一看就是那种住了好几辈人的老宅子。”李玉兰说。由于喜欢，当时马海涛出的价钱，她很快就接受了。

    经过一番整修后，李玉兰搬进了自己的新家，前前后后花掉了十二三万元。四年的时间，李玉兰在这个宁静的家里完成了大量的油画作品，并同画家谭小勋组成新的家庭，还生下了可爱的女儿。

    早报记者在这个家里发现了谭小勋2003年作的一大幅画。谭小勋对早报记者说：“没卖，觉得这幅画还不成熟。”

    和李玉兰有相同买房经历的艺术家，在辛店村就有四五十个。

　　“一年多，我焦头烂额”

    这种宁静的生活，直到2006年10月被打破。

    一人自称是原房主马海涛的朋友，代表马海涛来向李玉兰要房，要把房子收回去，说当时的买卖无效。李玉兰说，她当时根本就没把它当回事，买卖房子又不是儿戏，何况还有合同在，怎么能说收回就收回呢，她当时就回绝了。

    见李玉兰不答应，马海涛妻子便与李玉兰交涉，表示愿意付给李玉兰7万元作为补偿遭到拒绝。2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。

    这官司一打便是一年多。除了在签合同时与马海涛见过一面，李玉兰再也没有见过他，所有与李玉兰的沟通都是与他妻子在进行。

    2007年7月，通州法院判决：李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，而根据法院评估结果，卖主要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。

    2007年12月17日，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。

    今年1月3日，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。对于48万元的索赔金额，李玉兰对早报记者表示，这是根据2004年的拆迁补偿标准进行计算的。

    整整两月之后，3月3日，这一索赔案件将在北京通州区宋庄法庭开庭审理。

    “这一年多来，我焦头烂额。”李玉兰说。

　　距离搬家还有14天

    2月29日上午，李玉兰一家来到院子里，看看房间，收拾一下要带走的用具。这时两位老人敲门而入。

    “我们着急啊，看你那个案子还没判下来，就想早点知道结果。”67岁的胡立禧和60岁的老伴张玉珍对李玉兰说。

    这对老人来自北京朝阳区八里庄，他们仅凭着电视上的介绍和印象里的那个贴着大红对联的门，拐了很多个弯，才找到了辛店村李玉兰的院子。他们在2002年买了一处农房，位于北京门头沟区灵山脚下的一个院子，有4间房，1.4万元买下，买下后自己又盖了2间。

    “我们那里山清水秀，蓝天白云，空气清新，夏天即使是中午，也不会出汗。”张玉珍说，他们早已把那里当成了一个家，夏天的时候就住到门头沟的家，冬天的时候再住到八里庄。

    虽然门头沟区目前为止还没有一个这方面的案例，但两位老人琢磨着得提早做准备，到处打听这种案例的结果。前几天，他们就搜集到北京海淀区所判决的一个案例：“被告判赔45万元呢，这个很公平。如果拿不出钱，他们就会放弃要回房子。”

    在和两位老人聊着天的当儿，来自重庆的一个电话打过来，向李玉兰咨询她的案件进展。

    “我都不知道他们是从哪里知道我的电话的。”李玉兰对早报记者说，她的手机几乎每天都要接到类似的咨询。而偶然碰到李玉兰的胡立禧和张玉珍表示，“肯定还有很多人来过，只是你们没住在这儿。” (东方网 )

　　小产权房不受法律保护

    “开发商利用虚假广告、违规预售、签订存有缺陷的商品房买卖合同，或在集体土地上建设房屋违法销售，损害消费者合法权益的事时有发生。”针对当前房地产市场中，特别是购买新建商品房过程中存在的损害消费者合法权益的行为，建设部日前发布了购买新建商品房的风险提示。同时，建设部还特别提醒广大市民不要购买在集体土地上建设的房屋，并表示“小产权房”不受法律保护。

    《市场报》记者了解到，目前一些打着“小产权”、“乡产权”旗号的小产权房在一些大城市中普遍存在，而且供需两旺。小产权房最吸引购房人的是销售价格低。如在北京，一般在每平方米2000元至4000元左右，与市区动辄过万元的商品房比起来，这样的价格足以吸引很多中低收入购房人。

    建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。现在，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。

    为此，建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。

    此外，建设部还提醒广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发商以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。(新华网)

责编：唐亮