房价将继续回落 北京房企断臂求生低价入市

　　在房地产业的寒冬之中，房地产开发商的资金链条是否紧张？这是否会对北京上海等大城市的房价和成交量形成影响？

　　本刊记者在北京上海两地的调查表明，房地产商的资金链状况，不是影响房价是否下调的最最重要原因。比房地产商资金链更重要的，是政府的保障性住房政策。北京的房价降得幅度大，成交量多，更重要的原因是政府前几年的保障性住房入市所形成的价格信号作用。

　　而在各地政府不同的救市策略下，如何保障保障性住房的资金投入，就不仅仅是4万亿拉动内需的关键，也成为关系到亿万民生福祉的关键。

　　北京房企断臂求生

　　价格下来了，销售量自然就能上去。无论何时，减价永远是硬道理

　　★ 本刊记者/孙春艳

　　年关将至，开发商资金链愈加趋紧。在楼盘销售中，部分北京房地产商已经变遮遮掩掩的“特价”为直接低价入市。这些措施能换回购房者的热情吗？

　　低价入市回笼资金

　　降价果然是硬道理。

　　11月22日周六，位于东四环百子湾的金都心语项目以毛坯房低至7000元的低价开盘。不到9点，售楼处就挤满了前来报名咨询的购房者，其中不乏年轻的白领置业者。

　　组织此次团购活动的搜房网宣传人员对《中国新闻周刊》称，一次性付款购买五套的购房者可享受毛坯房7000元，精装修8000元的抄底价格。当天260套的房源，仅从搜房网报名参加的就有2000多人，还有自行前往登记的购房者。从9点至11点，3个小时的成交金额总计过亿。

　　“这个地段的房子都1.3万至1.4万左右，价格实惠多了，我也不想再等了，不可能每个人都买到最低点。”在一家贸易公司作文秘工作的刘筱青对《中国新闻周刊》记者说。她和男朋友准备买一套60多平米的小户型房子结婚用。刘筱青工作多年的积蓄加上从双方父母筹措来的钱，总共有50万左右。搭车团购主要是为了侃价。

　　一位中原地产邹姓经理对此感慨说，价格制定合理，降得到位，自然销售回暖。这个价格比周围地段低了2000元至4000元。房地产商对于全款购房的消费者优惠幅度如此之大，说明房地产商对资金回笼的心情非常迫切。

　　无独有偶。当日东三环首城国际中心10800元/平方米起价的226套房子，也受到了追捧。这是继11月15日京西玉泉路附近远洋·沁山水以每平方米11000元低价入市后，市场掀起的又一次降价潮。

　　据亚豪机构市场研究部统计的最新调研显示，北京市11月开盘的31个项目，开盘均价为13462元/平米，环比10月的开盘均价下降了1.4%，同比2007年也下降了16.3%。开盘均价的同、环比双双下降在年内还是首次出现。而且，开盘均价已经连续3个月出现下降。

　　实实在在的价格下降，终于迎来了销售量的上涨。北京市房地产交易管理网的数据显示，11月，北京商品房签约套数环比增长近6成。回顾今年前三季度的惨淡状况，11月的热销局势可谓喜人。

　　今年前三季度，北京新房成交量共5.4万套，比去年同期下降了接近一半(49%)。9、10月份的交易量也继续大幅萎缩。销售不畅的直接原因是价格太高。前三季度，四环以内成交均价仍为1.8万元以上，与第二季度相比仅仅下降200多元。

　　11月份成交量为什么突然放大？真正的秘密并不是开发商一厢情愿的降价，而是作为商品房参照性的保障性住房来了。亚豪机构副总经理王英男对《中国新闻周刊》记者表示，11月北京的经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，分别占总成交量的56.3%，成为京城楼市的销售主流。保障性住房价格低廉，不但直接分流了部分客户，也极大地拉低了相关区域的房价。

　　比如，去年朝阳区常营乡商品房项目均价在13000元/平米左右，但今年限价为5900元/平米的限价房入市，直接将周边商品房价格拉低至单价9000元左右。

　　而2009年，北京市计划新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房将达到850万平方米。这一供应市场放量的冲击加上年底资金回笼的压力，迫使开发商不得不痛下决心低价入市。

　　开发商断臂融资求生

　　无论怎样，挺了将近一年之后，房价才微微降了下来。对于开发商而言，如果资金不是非常紧张，降价总是一个痛苦的选择。

　　房地产开发商的资金，大致包括由自有资金、银行贷款和房屋销售回款三部分组成。2007年10月央行严控开发贷以来，占房地产资金60%以上的银行贷款，一下子没了着落。

　　“北京的部分房地产开发商今年上半年就已经通过钱庄、高利贷、典当等高成本的非正规渠道来解决资金问题了。” 北京大学房地产研究所所长陈国强对《中国新闻周刊》记者说。但这些渠道，仍然难以满足地产商对资金过多需求。

　　因此，在大幅降价的同时，北京一些房地产企业不得不断臂求生——将项目转手他人或与他人合作开发。从10月至今，这一现象愈加明显。

　　11月14日至12月11日，北京华星置地投资有限公司，转让旗下的北京汇超房地产开发有限公司57%股权及46764.24万元债权；11月13日至12月10日，北京城乡建设集团有限责任公司，转让旗下城乡京润(北京)置业投资公司整体产权……

　　在北京产权交易所网站的转让信息一栏中，房地产项目的转让明细占了很重要的位置。从10月底至今，有近20个房地产项目进行了股权转让。

　　一位不愿意透露姓名的地产项目转让工作人员向《中国新闻周刊》记者透露，公司在2006年囤积了几块地皮，当时分别成立了几家项目公司。2006年市场形势大好，几个楼盘项目相继推出，都赚了不少钱。但到2007年底至今，由于销售疲软回款缓慢，公司已经没有没有多余的资金请专业资质的机构和人才帮助项目运作，只好转让公司的子项目股权，委托大公司来接盘经营。

　　“在所有投资经营领域中，房地产开发对股权开放是最保守的，不到万不得已决不会转让股权。”清华大学国际商业地产运营商、CREO办公室首席专家朱凌波对《中国新闻周刊》记者说。

　　不愿意转让股权的原因很简单，地产开发的利润太高，因此开发商都一股独大，不愿与他人分享利润。

　　同时身为金茂润业投资顾问有限公司董事的朱凌波，发现今年接触的一些多元化经营企业，有不少企业已经通过股权转让的形式，开始逐渐退出房地产市场。