中国中铁副总裁段秀斌:重塑中国房地产行业的市场规则

　　新华网北京12月3日电（杨文博 朱润博）第十届中国住交会日前在北京的中国国际展览中心新馆举行，十年磨一剑的中国住交会已经成为中国最高规格、最大规模的房地产产业链全景展示的商务平台，而住交会上举行的“房地产行业发展与企业战略论坛”则被视为中国房地产行业“冬天里的一把火”。作为央企房地产企业的领军企业，中国中铁股份有限公司副总裁、中国中铁置业集团有限公司董事长段秀斌应邀在论坛演讲中呼吁“重塑中国房地产行业的市场规则”更是成为业内外关注的焦点，被认为是为中国房地产行业走出低谷指明了一条道路。

　　第十届中国住交会日前在中国国际展览中心新馆举行，作为央企房地产企业的领军企业，中国中铁股份有限公司副总裁、中国中铁置业集团有限公司董事长段秀斌应邀在12月1日举行的“房地产行业发展与企业战略论坛”演讲中呼吁“重塑中国房地产行业的市场规则”成为业内外关注的焦点，被认为是为中国房地产行业走出低谷指明了一条道路。（摄影 杨文博 苏英）

　　中国中铁作为世界品牌和世界企业双500强，是亚洲和中国最大的建筑承包商，中铁置业作为中国中铁三大主业之一房地产板块的“旗舰”企业，其实力之强大让很多企业望尘莫及。即使如此，段秀斌仍坦言，在当前面临的宏观经济形势下谈论中国房地产，并不是一个轻松的话题。因为，从去年年底开始，在经历了一轮惊心动魄的疯狂暴涨之后，大多数业内同仁高兴的时候就不多了。尤其是从2008年下半年开始，受世界金融危机影响，中国房地产业持续低迷，部分城市房价回落，一些中小房地产商面临资金链断裂的危险。“为什么造成现在的局面？值得大家深思。我认为，只有重塑中国房地产行业的市场规则，中国房地产行业才能早日恢复活力。”

　　段秀斌说，过去的10年，有两个市场的发展从根本上改变了绝大部分中国人关于财产和财富的观念，一个是股票，另一个是房地产。带着原罪出生的中国房地产，演绎了一个最重要的支柱产业在成长初期所发生的一切故事，既让无数中国人第一次真正找到了关于居住、家和私有财产的感觉，也造就了福布斯排行榜上数量最多的大陆富翁。同时，这个行业也引起了最多的关于道德、欺诈、诚信、冲突和维权的争议。一大批时代英雄应运而生，当然，也有更多的已经被市场和社会淘汰。“10年的房地产牛市，我们习惯了市场只涨不跌，最终使得市场优胜劣汰的职能几近丧失。但是，产业发展的长期规律表明，全行业暴利局面不可能持续存在，最终所有行业的盈利状况都将趋近社会平均水平。已经持续上涨达10年之久的房地产行业，早已透支了享受暴利的快乐。我认为，此轮房地产泡沫的破灭，正是中国房地产业获得健康有序发展的契机和起点。时至今日，我们应该清醒地认识到，靠土地升值赚钱的时代已经终结了；靠低水平产品重复开发建设、以速度赚钱的时代已经终结了；靠信息不对称、欺骗消费者赚钱的时代也已经终结了。房地产行业要获得新生，必须重塑一个理性、规范、全新的市场规则。”

　　段秀斌认为，反思房地产“野蛮生长”的十年，我们可以看出，房地产突飞猛进的发展更主要的是“暴利”驱动，而不是需求驱动，各市场主体更主要的是以“钱”为本，而不是以人为本。这也正是中国房地产业走入今天困境的根本所在。因此，中国房地产行业很有必要开展一次全行业的“科学发展观”的学习实践活动，重新构建起中国房地产行业健康有序的市场规则。规则的重塑并不是某一个开发企业或市场的某一个方面就能决定的，它需要市场主体各方共同反思和重新界定自己在市场中的角色和职责，需要全社会的共同努力来推动。

　　首先，重塑房地产市场规则，政府的角色至关重要。不容否认，过去十年房地产发展进程中，政府作为房地产市场宏观调控者和土地唯一拥有者，在政策导向和房地产市场的角色定位上存在着一定的偏失。既当裁判员又做运动员的政府，受自身利益的驱动，不可避免地成为了房地产行业畸形发展的第一推动力，在“面粉比面包还贵”的行情下，谁还能指望吃上价廉物美的面包呢。重塑房地产市场规则，政府必须转变观念，找准角色，把关注点放在社会和谐、民生幸福、行业健康发展上，而不是放在政府的土地收益和税收增长上，应通过科学的政策导向、优质的行政服务，有效的行政监督，确保房地产市场的健康有序发展。可以相信，只有当政府利益从房地产市场退出之日，才是房地产市场真正转向良性发展的起步之时。

　　其次，重塑房地产市场规则，开发商必须结束暴利的梦想。必须申明一点：过去的十几年间，由于房地产开发商的不懈努力，有效加快了中国的城市化进程，改善了人居环境，推动了国民经济发展，在中国崛起了一个被称作“重要支柱产业之一”的、对于国民经济快速发展起着无可替代作用的重要行业。房地产行业、房地产开发商功不可没。但是，近十年来遭受最多恶名的，偏偏也是房地产行业和房地产开发商。为什么呢？究其原因，还是在社会上具有不小市场的所谓的行业“暴利”论。其实，这个问题很简单：只要大家对开发周期和利润总额有一个“平均”的概念，就会明白所谓的“暴利”论很多时候只是一种过激的偏见。而开发商能够应当从中吸取的教训是：作为房地产市场最重要的主体，我们的开发商必须放弃投机性的开发观念，坚持以人为本，注重产品品质，树立品牌形象，承担社会责任。

　　现实说明，造成现今房市低迷的重要原因之一，就是楼价超出了大部分人的承受能力，特别是楼盘价格普遍靠近市场均价，以某一类人的承受能力来确定所有楼盘的价格。这在“台风来时，猪也能飞上天”，烂尾楼都可以卖出去的年代还有一定市场，但是现在不行了，以后更不行了。未来的房地产市场竞争，必然是产品品质与价格的竞争。“得客户者得天下”是未来房地产市场的“铁律”，开发商必须确立客户导向的开发思路，揣摩消费者需求和承受能力，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成自己独特的产品特征和竞争优势。只有当更多的开发商从“卖地赚钱”转向“盖房赚钱”；不仅关注为客户提供高品质的建筑，而且关注为客户提供高品味的生活；不仅关注为少数富人盖房，而且关注为更多普通人盖房时，中国房地产的春天就真的来了。

　　再者，重塑房地产市场规则，金融机构的角色也很关键。大家都很清楚，源自美国的金融危机，起因就是房地产市场的次贷危机。对于中国的房地产一直有种观点，“房价不能跌，跌了要出问题”。现在部分城市房价跌了，而且确实从政府到银行、开发商都感到很难受。原因何在？原因就在于房子是贷款盖的，也是贷款买的。“我想，股市如果允许按揭炒股，那么股市也不能跌，跌了会出更大的事。我说这些并不是否定按揭贷款，而是说金融机构必须认真思考房地产市场的信贷政策，如何通过适当的信贷支持和导引，既积极促进房地产市场健康有序发展，又有效遏制房地产市场的投机冲动和投机行为。”

　　还有，重塑房地产市场规则，广大消费者的作用也不容忽视。面对高房价，许多人骂政府、骂开发商、骂银行，但是一旦自己买了房，巴不得一夜之间房价就能暴涨。正是广大消费者这种不理性、不健康的消费心态和观念推动了高房价的形成。

　　当然，重塑房地产市场规则，新闻媒体的作用也很重要。房地产业要成为一个理性的、阳光的行业，也需要新闻媒体朋友的正确舆论导向，需要你们弘扬主弦律。特别是在这个“冬天”，房地产行业太需要来点掌声鼓励了。

　　段秀斌最后呼吁指出，最近美国报道了华尔街衰败的十大元凶：高居第一的是“我们自己”。对于中国的房地产来说也一样，生活在这个时代的每个人都或多或少都负有一定责任。既然我们每个人对于中国房地产行业的今天都有责任，那么重塑中国房地产市场的规则也需要我们每一个人的共同努力。中铁置业作为中国中铁三大主业之一房地产板块的“旗舰”企业，一直坚信“信任源自责任”，努力打造责任地产，彰显央企风范，真诚期望与各级政府、各位地产界及媒体的朋友一道，共同来重塑中国房地产市场的新规则，共同为实现中国房地产业的健康发展和持续繁荣做出贡献。

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