楼价开始理性回归 京城10大热点板块房价调查

　　2008年的北京楼市可谓多事之秋，从年初开始，宏观调控的作用逐渐显现，楼价开始理性回归。接下来，楼市销售量持续低迷，并且多个月份出现了供大于求的现象。在这种状况下，开发商开始打折促销，各种营销策略甚嚣尘上。楼市价格开始调整，部分区域出现价格下降。那么，具体到北京的各个热点板块，房子的价格到底如何呢，本报记者选取了京城十大热点区域进行了价格调查，以便于消费者对这些区域的价格走势有所了解，从而选择合适的区域置业投资。

　　东部区域 部分板块价格波动

　　东部区域一直以来就是北京市项目供应的重点区域，并且随着配套的不断完善，该区域的项目价格一路水涨船高。不过，受到今年宏观形势的影响，其价格涨势开始放缓。部分项目相比价格峰值出现了较大幅度下降。

　　百子湾板块：价格变化较为平缓

　　区域分析：百子湾板块位于朝阳区CBD东，先天的区位优势使得区域商品房的客户群体以工作在CBD的高级白领家庭为主，为迎合这部分购买群体的消费需求，区域内的商品房供应多为高档公寓产品，汇聚了Peking House首府、珠江帝景、乐成公馆等多个公寓项目。目前在售项目均价在19700元/平方米左右，相比2007年11月时在售项目均价下降了3%，相比在售项目的峰值价格下降了8%。

　　价格变化：百子湾区域在2006、2007年曾是京城高档住宅的主力供应区，但随着2008年楼市大势的转弱，百子湾区域的新盘供应量也呈现出减少趋势。据亚豪机构统计显示，2008年，百子湾仅美利山、金泰·先锋、金都杭城等几个项目有所放量，供应了2337套、21.7万平方米商品房，2008年开盘项目的平均价格为14927元/平方米，低于目前在售项目的均价，显示出新增项目选择低价开盘，目的在于加快销售进度。而在2006、2007两年楼市发展鼎盛时期开盘的项目，目前多在尾盘销售阶段，前期已经通过销售回笼了大量资金，开发商大幅降价的动力并不充足。

　　专家点评：亚豪机构副总任启鑫认为，从价格对比来看，百子湾区域的商品房价格波动较为平缓，具备一定的区域抗跌性，这与其优越的区域位置与高端客户群体的有力支撑密切相关。

　　从客户购房心理的角度来看，高端客户的购房心态趋于理性和谨慎，既能够在判断市场出现回落可能时暂缓消费，也有能力在市场触底时把握机会。因此，高端住宅的销量复苏往往优于普通住宅，可以预期，百子湾区域的商品房销售有望在半年内回暖。

　　四方桥板块：房价出现调整

　　区域分析：四方桥板块位于东南四环，临近CBD核心区，占地1平方公里的欢乐谷主题公园、窑洼湖公园及若干城市绿化景观带紧密簇拥，酒店、商业、学校、剧院等生活配套完备，良好的宜居氛围吸引了购房者的眼光。从交通方面来看，四方桥区域是连接城区与外部区域的重要枢纽，该区域不仅有四环路通过，而且还是京津塘高速路的起点。近年来四方桥区域迅速崛起，尤其是地铁7号线、14号线规划出台以来，该区域的价值更是得到了巨大的提升。

　　在售项目：目前，该区域在售的项目有5个。北京华侨城二期空中欢乐墅A2-5/7均已基本售罄，A2-6全景观楼王空中欢乐墅及三期A2-4景观薄板正在热售中。另外在售的还有美景东方、禧福汇国际社区、山水文园之Riverside等，多为高档公寓项目。

　　价格变化：目前该区域的在售项目均价18800元/平方米，与去年11月该区域的在售均价相比下降了5.1%，与在售项目峰值价格相比则下降了10%。

　　专家点评：任启鑫分析认为，虽然四方桥区域地理位置较好，周边配套措施也相对完善，但是，由于今年京城楼市整体的交易情况较差，该区域也不能独善其身，开发商也不得不调整销售价格，以期取得好的销售效果。不过，因为四方桥区域地理位置较好、配套较为齐全，且随着地铁7号线、14号线的相继开工建设，未来该区域的价值将得到进一步提升，发展潜力也很大。因此，在区域价格下调的基础上，性价比高的房子仍然会受到消费者的追捧。

　　通州板块：比去年同期有所下降

　　区域分析：通州区是距离市区最近的一个郊区，也称为京东区域。通过城铁八通线与朝阳区相连，使通州区具备先天的地理位置优势。通州区也因此承接了大量在朝阳区工作的上班族购房人，区域内商品房供应也以普通住宅为主。

　　在售项目：目前，通州区在售普通住宅项目包括金隅·七零九零、新通国际花园、时尚街区等10余个项目。

　　价格变化：目前，该区域的均价在8070元/平方米左右，相比去年同期的在售项目均价下降了16%。通州区商品房项目价格与去年同期相比经历了明显的一轮冲高回落过程，2007年下半年楼市发展高峰时期，受区域新增供应量不足的影响，通州区部分项目均价曾经达到12000元/平方米的高位价格。2008年，通州区新盘放量开始增加，1-10月累计供应了7467套，68.6万平方米普通住宅，对于区域商品房价格形成了较大冲击，加速了价格回调的力度。

　　专家点评：任启鑫认为，通州区在北京发展规划中虽被定位为“重点新城”，但目前区域产业发展仍较为缓慢，这为房地产行业的发展造成了阻碍。如果仅仅依赖于周边经济发达城区挤压外扩的购买力来支撑通州地区的楼市发展，那么随着通州房价的提高，这部分购买力被迫再次向外扩散。2007年，燕郊楼市的火爆便缘于此，通州楼市则面临着不上不下的尴尬场面，只有加速本地区的产业发展，提高本地购买力，才有望再度迎来通州房地产业发展的春天。

　　西部区域 价格呈现小幅回落

　　京城西部一直以来给大家的印象是供应量少，价格高。不过，在整个楼市处于调整期的情况下，加之西部一些保障性用房的入市，京西区域的房价也比去年同期出现了下降。

　　花乡板块：价格小幅下降

　　区域分析：花乡板块隶属丰台区，位于京城西南四环，以花乡桥为中心向四周辐射。京城素有“西富东贵”之说，而花乡板块正是在此区域。得益于丰台科技园区、世界公园等利好因素的影响，该区域经济近几年发展较为迅速，房地产市场也取得了长足的发展。

　　在售项目：2008年花乡板块仅有万年花城和富锦嘉园两个项目放量供应，新增供应套数仅为307套，新增供应面积为4.6万平方米。该板块其他的在售项目多已进入尾盘阶段。目前，该板块在售的商品住宅项目还有怡海花园、鸿业兴园等7个项目。

　　价格变化：目前在售项目均价为11885元/平方米，与去年同期的在售均价相比下降了4%，相比去年峰值价格下降了10%，均呈现小幅下降的态势。花乡区域处于城乡接合带，区域经济仍处于劣势，随着今年京城楼市整体交易的持续低迷，该区域在售项目销售情况不景气，价格也出现一定回调。

　　专家点评：任启鑫认为，未来，在政府大力推进保障性住房建设的总体发展思路下，地处城乡接合带的花乡板块必然会增加此类保障性住房，因此，该区域未来的供应主流仍然是普通住宅产品，而且该区域的房价上涨空间不会很大。

　　房山板块：房价比去年同期上涨

　　区域分析：在京城的楼市中，房山区一直是一个价格洼地，由于该区域的经济发展相当缓慢，且交通配套措施有一定的滞后性，因此该区域的楼市发展较为缓慢，但是近两三年来，房山区在京城房价高涨、住宅郊区化日益加剧的大背景下也得到了很大的刺激，商品住宅项目多了起来。

　　在售项目：2008年由于受京城楼市大势的影响，该区域的销售情况也表现一般，但个别项目销售情况较为不错，如北潞尚界、提香草堂等，由于项目自身的品质较好、价值资源相对稀缺，因此销售情况相对较好。目前该区域在售的商品住宅项目有近20个。且多为普通住宅项目。如北潞尚界、瑞雪春堂、天骄俊园、天地新城等，别墅类项目仅有提香草堂、琉璃湖别墅等少数几个项目。

　　价格变化：目前，该区域在售项目的销售均价为6745元/平方米，与2007年11月该区域的在售均价相比上涨了26%，与在售项目峰值价格相比则下降了6%。从近一年的价格走势上看，虽然目前该区域在售价格比峰值时价格有所下降，但与去年同期的在售价格相比还是出现了明显的上涨态势，房山板块由于前几年楼市发展相当滞后，所以造成了该区域房价仅有京城核心区域一半的价格，因此随着该区域交通及配套的不断改善，在价格上具有很大的上涨空间。

　　专家点评：任启鑫认为，从长远来看，随着京城轨道交通的加速建设，随着各项配套措施的不断完善以及房山的区域优势不断显现，该板块的楼市仍然具有较大的发展潜力，随着京城楼市的逐步理性回归，未来该区域具有鲜明特色、性价比高的优秀项目仍将会得到广大购房者的青睐。

　　南部区域 不同板块有涨有跌

　　北京的南城一直以来发展不是很快，但是随着楼市的不断发展，该区域逐渐追赶上来，房价也开始不断上扬。特别是一些较为成熟的板块，随着地铁的开通，逐渐发展完善。

　　亦庄板块：价格略有上涨

　　区域分析：2004年，亦庄经济开发区住宅性质用地停止供应，导致了亦庄核心居住区商品房供应的稀缺，07年开始，房地产开发投资开始向周边区域扩展，延伸到了马驹桥、三羊居住区和凉水河南侧的南部新区。

　　在售项目：核心居住区的商品供应多为商业、公建立项的商住公寓，如荣京丽都、兴盛国际等，2008年，亦庄板块仅金色·漫香林、亦庄北岸、水晶布洛格等5个项目推出新一期的放量，供应套数1229套，供应面积10.4万平方米，新增供应中51%为建筑面积在100平方米以下的小户型产品。

　　价格变化：亦庄板块在售项目的整体均价在11020元/平方米左右。新增供应量的相对不足支撑了区域房价保持稳定，与去年同期相比，亦庄板块的价格基本保持稳定，与区域价格的最高阶段相比还略有上涨，上涨幅度为4%。

　　专家点评：任启鑫认为，亦庄板块价格虽保持稳定状态，但购房人应明晰商住立项项目与普通商品房项目在土地使用年限、生活成本支出等方面的区别，同时，商住项目还可以作为办公注册地，具有一定的投资属性，建议购房人根据自身生活、工作的需要合理置业。

　　方庄板块：比去年同期回落

　　区域分析：方庄板块地处南二、三环间，地铁5号线穿行，交通发达。在上世纪90年代，方庄曾是北京高档住宅项目的聚集区，商品房开发较早，经过十余年的开发建设，区域内的医疗、教育、商超、银行等生活配套设施完备，生活便利。

　　在售项目：随着土地的稀缺，方庄商品房开发呈现出减缓态势，2008年仅供应了914套、9.2万平方米商品房。目前，方庄板块仅有建邦华府、方庄6号、亚胜·铂第公馆等5个项目在售。

　　价格变化：目前，该区域的项目销售均价为16260元/平方米，相比去年同期回落了7%，相比价格峰值阶段回落了14%。从区域价格波动的情况来看，方庄板块目前尚难以支撑20000元以上的单价水平，部分项目在单价突破20000元以上后出现了大幅回落的现象。根据目前的市场情况，方庄地区不同品质的项目，均价保持在13000-16000元/平方米左右，是一个相对合理、能够被市场认可的价格区间，过高的价格水平如果没有高品质的产品支撑，将可能出现滞销现象。

　　专家点评：任启鑫认为，2008年开盘项目的销售印证了这一看法，方庄地区开盘均价低于16000元的项目整体销售率为61%，高于16000元的项目销售率仅为19%。可以看到，如果想取得良好的销售业绩，制定合理的、可被购房人接受的价格才是关键。

　　北部区域：不同板块价格变化大

　　由于受到奥运会的利好，北部区域在市政建设、轨道交通上都有了长足的进步，特别是亚奥区域，房价的蹿升速度曾经创下了北京各区域之最。据记者调查显示，北部区域不同板块当前也呈现了不同的价格变化，有的板块价格下降，有的则小幅上涨。

　　清河-西三旗板块：房价降幅较大

　　区域分析：清河-西三旗板块位于北五环上清桥外区域，一直是北京房地产供应量较为集中的板块。出行的主要交通干线是八达岭高速公路，造成了区域内交通拥堵现象较为严重，虽开通了市郊铁路S2线、城铁13号线，但距离该板块商品房供应的中心区域较远，对楼市贡献不大，规划中的城铁8号线将穿越清河-西三旗板块，建成后能够有效缩短上班族的通勤时间成本，为区域房地产市场发展带来良好的契机。

　　在售项目：目前，清河-西三旗板块周边包括金隅美和园、旗胜家园两个限价房项目在内，共有9个项目在售。

　　价格变化：目前该区域内的普通商品房均价为12580元/平方米，相比去年同期的区域价格水平下降了27%，降幅较大。

　　专家点评：任启鑫认为，清河-西三旗板块在2007年楼市迅猛发展的时期，过度透支了未来的发展空间，而区域面貌并没有随市场发展得到良好的改善，配套严重不足且商业品质相对较低，市场认可度不佳，造成了这一轮价格的大幅回落。2008年，清河-西三旗板块的总体供应量较为充裕，供应了2840套，30.8万平方米商品房，新增供应的饱和也加剧了价格回落幅度，预计这种趋势还将在一段时期内保持。

　　亚奥板块：价格小幅上涨

　　区域分析：受2008年奥运会的举办这一空前利好刺激，通过奥运前期在交通、环境等基础设施方面的大兴土木，亚奥板块已经逐渐形成一个交通、环境、生活、文化等各方面都属上乘的区域。得奥运之天时地利，区域价值在近几年陡然上升，如今的亚奥板块已经成为北京公认的高端品质社区聚集地。

　　在售项目：区域在售项目包括金泉国际大酒店、远洋·万和城、美伦堡等多个高档公寓项目。

　　价格变化：在售项目均价为21200元/平方米，与去年同期相比上涨了5%，目前仍处于奥运价值的逐步释放阶段，区域房地产价格还有一定的上升空间，这与北京房地产市场的整体房价趋势大相径庭，显示出了极佳的投资价值。

　　点评：任启鑫认为，2008年供应量的稀缺强化了区域商品房项目的抗跌性， 2008年亚奥板块仅供应了1667套商品房，供应面积为22.8万平方米，其中80%均为建筑面积在100平方米以上的大户型产品，46%为建筑面积在200平方米以上的超大户型，多为迎合高端客群的升级型置业或投资型置业需求，宽阔的户型设计带来了居住空间的高舒适度，能够满足高端客群对于生活品质的高要求。

　　奥北板块：价格回落显著

　　区域分析：得益于奥运会的举办对区域内环境、交通等基础设施建设的拉动作用，奥北板块的区域面貌在2007年有了翻天覆地的变化。立汤路的改造、5号线的通车、立水桥交通枢纽周边大型商业设施的完善，均带给了奥北楼市强大的发展契机。

　　在售项目：据亚豪机构统计显示，今年奥北板块累计供应了5271套商品住宅，供应面积41.3万平方米，是北京商品房供应量最为充足的区域之一，且将近九成均为面积100平方米以下的小户型供应，套均总价为81.7万元。奥北板块低总价、小户型的商品房供应，区域内良好的交通、商业设施，完善的生活配套，使该区域成为普通购房人的首选区域，特别是未婚的男女青年。日前，记者从坐落在奥北别墅区的望都新地售楼处了解到，望都新地定位为新五环低密度第一居所，在已售出的房子之中，新婚夫妇的购房比例占绝大多数。另外，该区域在售的还有东方郁金香、紫金新干线、公园2008等。不过，由于奥北板块供应量较为充足，造成了区域内在售项目间竞争压力的加剧。

　　价格变化：目前奥北板块在售项目均价为10200元/平方米，相比去年同期下降了21%，相比区域价格峰值下降了24%，是北京地区房价回落趋势最为显著的一个区域，与毗邻的亚奥板块形成了反差。

　　专家点评：任启鑫认为，奥北板块的宜居性、生活便利指数都相对较高，在面临巨大的市场压力时，普通购房人的消费停滞使区域在售项目出现了超跌现象，这一趋势还可能在短期内持续，但随着市场回暖，奥北板块将出现新一轮的价格回升。(赵丽萍)

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