先"救市"还是先"治市"？楼市陷入"救市"迷局

　　黄金周以来成交的急剧萎缩，使楼市“救市”之风迅速蔓延。面对宏观经济增长预期的减弱和楼市不景气程度的加深，部分城市沉不住气纷纷出台措施为楼市注入“强心剂”，而近来有关房屋交易税费等政策变化的消息，以及建设部对各地“救市”措施采取的默认态度也推波助澜，使“救市”成为当前楼市的重要特点和焦点。一场有关当前形势下该不该“救市”、“救市”能否“救势” 、先“救市”还是先“治市”等问题的争论也由此展开。楼市似乎已陷入“救市”迷局。

　　交易萎靡“金九银十”成“救市”进行时

　　9月以来楼市交易萎靡不振，带来了更高的“救市”呼声，使“金九银十”成为“救市”进行时。记者了解到，9月以来，全国有近20个城市开始不同程度的“救市”。

　　天津、上海等城市公积金管理中心采取了符合条件的家庭最高可贷60万元等措施。长沙市政府发布了包括二手房交易综合税降低等“促进房地产业健康发展的若干意见”。西安市出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，要适当下调居民购置自住房的贷款利率和首付比例等。南京市政府出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，提出适当调整普通商品住房税收优惠政策标准、加大住房补贴的发放力度等措施。杭州出台了24条“房产新政”，包括对购房者放宽住房公积金贷款政策、提高住房公积金贷款额度和贷款年限；降低首付比例，实行购买商品房契税、印花税补贴；实行存量房交易税收补贴等政策，同时对企业放宽项目开竣工期限等政策。。

　　另外，重庆、武汉、广州、沈阳、福州、厦门等地也采取了在公积金贷款方面，延长贷款期限、降低首付比例；提供财政补贴；放宽购房入户等“救市”措施。同时也都提出加强金融部门和税收部门对房地产业的支持，减轻房地产业的融资压力和成本压力松绑措施。

　　在国家政策方面，继中国人民银行下调存贷款基准利率和存款准备金率、暂免征收存款利息税等货币政策后，10月17日召开的国务院常务会议上提出，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。 在10月18日的市长论坛上，住房与城乡建设部副部长表示：“每个城市根据其不同的特点，不同的房地产形式，可能会出台不同的政策，这一点上相信每个城市政府会作出明智的选择。”“住房与城乡建设部正在密切地观察，并评估各种措施的效应，对哪些应该继续发扬，那些应该终止，在适当的时候会拿出规范的意见。”这一言论被业内认为是建设部对一些城市“救市”措施的默认。

　　调整未完成 “救市”未必能“救势”

　　“救市”后，楼市交易量能否回升？房价的下降趋势会不会因此而逆转？这是人们最关心的问题。许多分析人士认为，目前很多城市采取的“救市”措施，多数是在购房交易税费及贷款方面给予政策扶植，这些政策带来的交易成本降低，有助于提高交易意愿，在房价基本符合购房心愿的基础上，可一定程度上起到促进交易的效果。但是在房价调整未到位的情况下，这种效果将大打折扣，因此短期内不会使房价走势发生逆转。一些较早采取“救市”政策的城市交易情况也显示，目前并没有因这些政策而使房价走势逆转。

　　对于国家将出台相关政策措施，经济专业人士易宪容及中房协朱中一副会长等业内人士分析认为， 国家经济增长放缓和美国次贷危机带来的前车之鉴，是出台各种经济政策的基础，同时也是扩大内需的途径之一。这些“救市”政策是建立在让更多人买得起房的基础上的，因此国家救市不会以维持高房价为目的，而是为了防止房价的持续大幅下跌，合理的房价才是政府调控的目标。 通过政策调整，降低包括契税在内的住房交易税，可以降低居民进入房地产市场的交易成本，增加房地产市场供给，繁荣房地产的交易，让房价下降到绝大多数居民有支付能力的水平上。可见，从当前楼市整体走向来看,仍需在恢复购房者对宏观经济的信心以及增加购房者收入的大势下，才能真正回归房地产的“牛市”。

　　市场环境需净化 “救市”应先“治市”

　　去年建设部门针对市场“供应吃紧”而推出的加大企业项目开竣工期限管理等政策还言犹在耳，而今年一些城市又不得不针对市场供应过剩出台放宽开竣工期限的措施，可见一些政策与市场的脱节和无能为力。

　　专业人士分析认为，目前房地产市场数据的不透明，开发企业过度依赖不真实销售方式,使政府相关政策难以落到实处，也使开发企业最终自食苦果。现在很多消费者不愿意买房，对目前市场极度不信任和不自信是原因之一。

　　看到原来坚称无房可售的楼盘，一夜之间又层出不穷地冒出那么多可售房，真令人不知所措，担心市场或许还埋有不为人知的“陷阱”。因此很多专业人士及消费者都呼吁，政府“救市”应先“治市”。首先要进一步净化市场，改变目前这种似是而非、让人看不清、摸不透的房地产开发及市场交易数据，使买卖双方在更公平、更真实的基础上进行交易，减少人为因素造成的市场信心不足。

　　同时，政府和开发企业应对市场价格及销售环节进行公平合理的核定和规范，打击各种违规销售、非法谋利行为，减少现房空置率，促进降价成交量，化解银行房贷风险，鼓励购买居民自住住房等等。(王哲)

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