观望气氛浓厚 北京楼市“金九银十”不再

　　目前，“银十”已经过半，但北京楼市依旧没有出现去年“金九银十”楼市热销的场景，相反，浓厚的观望气氛令未来楼市走势变得愈发充满悬念。记者10月15日从多方机构获得的数据显示，三季度北京楼市状况并不乐观，无论是住宅项目用地成交、期房商品住宅交易量还是取证项目及预售面积都出现了较大幅度下降的情况。

　　住宅项目用地成交量大幅减少

　　据北京市土地储备中心、亚豪机构市场研究部数据显示，2008年三季度北京市共交易土地31宗，土地成交面积为221.2万平方米，规划建筑面积为204.6万平方米，成交总金额达到31.2亿，在这31宗出让土地中，住宅及含住宅项目用地仅有4宗，土地成交面积为40.7万平方米，仅占总土地成交面积的18.4%，规划建筑面积为59.3万平方米，仅占总规划建筑面积的29%。其余均为非住宅项目建设用地。

　　与2007年同期及2008年二季度相比，土地成交量增幅明显，但住宅项目用地的成交量大幅减少，住宅项目用地楼面价持续回落。2008年三季度北京土地成交量大幅增加，环比上一季度，土地成交面积增加了51%，规划建筑面积增加了9.9%，同比2007年三季度，土地成交面积增加了36%，规划建筑面积下降了19.6%。

　　而与此同时，住宅及含住宅项目用地的成交量却呈现出大幅减少的态势，数据显示，环比上一季度，住宅及含住宅项目用地成交面积下降了59.2%，规划建筑面积下降了59.2%；同比2007年三季度，土地成交面积下降了74.4%，规划建筑面积下降了76%。

　　亚豪地产机构副总经理王英男分析认为，三季度之所以会出现住宅项目用地成交量大幅减少的现象主要和当前低迷的楼市现状及开发商资金链高度紧张的窘境有关。京城楼市自2007年底进入转折期以来，交易量持续低迷，购房者观望的情绪与日俱增，加之8、9月份的奥运因素影响，京城楼市的成交量同比跌幅超过了5成，惨淡的交易直接影响了开发商的资金流动，加剧了紧张的局面。

　　与此同时，政府对楼市的调控未见明显松动，开发商信贷的渠道基本被堵死，资本市场受美国次贷危机影响也是大幅动荡。在这样的大背景下，开发商拿地的能力大为降低。因此，出现了住宅项目用地成交量大幅减少的现象。

　　期房商品住宅交易量下降明显

　　和住宅项目用地成交量大幅下降情况相同，受楼市大势、及奥运会召开等因素影响，三季度期房商品住宅交易量也出现大幅下降。

　　据北京市房地产交易管理网、亚豪机构统计数据显示，2008年三季度，京城共销售期宅商品住宅18676套，销售面积186.4万平方米；同期，全市共销售现房商品住宅3573套，销售面积56.2万平方米。分析得出，三季度全市网上销售的期房商品住宅日均销售203套，销售面积20259平方米；同期，现房商品住宅日均销售39套，销售面积6109平方米。

　　2008年三季度环比2008年二季度，京城期房商品住宅销售套数下降了4.3%，销售面积下降了17%；日均销售套数下降了5.6%，日均销售面积下降了17.9%；而现房商品住宅的销售情况相对较好，成交套数环比小幅上涨了1.1%，成交面积上涨了7.9%，日均成交套数同上季度持平，日均成交面积上涨了6.8%。而与2007年同期相比，无论是期房商品住宅还是现房商品住宅成交量均呈现大幅下滑态势。

　　专家认为，2008年三季度京城楼市受奥运会召开、楼市观望气氛浓重等多种因素影响，依旧延续了交易下滑的颓势。与此同时，政府的宏观调控措施未见明显松动，虽然央行9月16日、10月8日连续下调了存贷款利率和存款准备金率，但这主要是针对广大的处于困境的中小企业的，对于开发商则收益甚微。

　　此外，在京城楼市持续低迷的大环境下，购房者的“买涨不买跌”的消费心理也日渐强烈。

　　取证项目及预售面积大幅下降

　　三季度，取证项目及预售面积出现较大幅度下降，同时开盘均价环比也出现明显回落。

　　亚豪机构市场部统计数据显示：2008年三季度北京市建委共批准预售许可证115个，批准预售面积共计426.8万平方米，其中，商品住宅项目批准上市套数为32829套，批准预售面积372.1万平方米，整体预售均价为16100元每平方米。环比2008年二季度，整体预售面积减少了24.6%，其中商品住房上市套数减少了24.7%，批准预售面积减少了24.8%。商品住房的预售均价上涨了0.02个百分点。同比2007年同期，整体预售面积减少20.3%，其中商品住宅上市套数下降了4.2%，批准预售面积减少了12.8%。

　　对此，王英男认为，三季度的取证项目个数和预售面积均出现了大幅下降的现象，主要是由于目前的市场观望气氛浓重，交易量持续下滑，严重影响了开发商的信心，许多开发商都推迟了拿证的计划，以期渡过目前的艰难期，所以，拿证力度明显降低。

　　王英男认为，第四季度土地供应量会十分充足，取证及开盘项目不会有太明显的变化，商品住宅的成交量受多种因素影响，年底前也不会有太大的改观。楼市低迷的气氛仍将延续。（李佳鹏 实习生:李琳熙）

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