银监会表态满足房产信贷楼市政策吹暖风

关于楼市政策回暖,目前得到的只是一个信号。CFP供图

    引言

　　针对房地产的金融政策方面,近日出现了或许将产生重要转折的信号。

　　日前,在中国银监会的2008年年中工作(电视电话)会议上,银监会主席刘明康指出,要满足正常合理的房地产信贷需求,科学地支持房地产业健康发展。自从去年下半年实施从紧的货币政策至今,这是首次出自监管层有关改善房地产信贷需求的表态。

　　从紧货币政策见效

　　去年房地产市场一片兴旺,房价飙升,直至9月底“房贷新政”出台,房价才逐步“扭头向下”。而且,宏观调控的继续加强体现在去年12月明确了“从紧货币政策”的基调。

　　对房地产开发商更直接的“融资打击”是,银行对贷款额度增长比例的监控,从以往的“年度控制”改为“季度控制”,继而改成“月度控制”。有业内人士戏称,对待房地产开发商,银行不再像以前那么慷慨,而成了一毛不拔的“铁公鸡”。要知道,房地产商来自于银行的信贷资金,曾经最高占其所有资金来源的50%以上。

　　面对银行的“吝啬”,资本市场的阻力重重,以及要为前两年高价买入的地块“埋单”,缺钱的房地产开发这盘生意似乎要变成“无源之水,无本之木”了。随着房地产龙头万科带头“降价促销”,楼市的量、价都逐步接近冰点。楼市的上空飘着飞霜,而王石的“拐点论”、潘石屹的“百日剧变论”等无不为楼市再泼上一盘冷水。

　　大半年来,尽管楼市风云突变,但从紧货币政策不为所动,央行在6月进行了今年以来的第5次存款准备金率上调后,存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。央行今年这5次上调存款准备金率,共计3个百分点,冻结估计约人民币1.3万亿元的银行资金。

　　银行风险受重视

　　紧箍咒越念越紧,越发吃力的不仅是“资金链紧张”的房地产商,还有银行,尤其中小银行。华远集团总裁任志强就曾经抛出“要死也是银行先死,房地产商后死”的言论。

　　据悉,各大银行和中小银行纷纷向银行监管机构反映资金不足的现实,希望银监部门能向上反映。据报道,近日银监会上书国务院,称强迫银行增加储备金已经伤害到银行业偿还债务的能力。监管机构以此向未来进一步紧缩银行业发出警告,过度提高存款准备金率或许弊大于利。

　　日前,在中国银监会的2008年年中工作(电视电话)会议上,刘明康也强调,要扎实做好下半年银行业风险监管工作,准确把握“区别对待、有保有压”的宏观调控要求,指导银行业机构认真地将客户和潜在客户分类排队,深入进行调研。根据原则和实情,提出哪些应当保,在紧平衡下如何保；哪些应当压,在维稳条件下如何压。

　　分析人士称,随着房价持续下挫,“断供潮”或将涌现,银行面临着较大的风险压力。在今年甚为复杂的经济环境中,为了避免房价下跌而导致金融危机,应当有区别地为优秀的房地产商提供信贷,而不是“一刀切”地减少向所有的地产商放贷。

　　解决困局的方案在哪里?

　　信号发出以后,将会有哪些措施?措施是否有效?还有,如何界定“要满足正常合理的房地产信贷需求”?在记者采访的过程中,专家表示现在还难以定论。

　　国泰君安的一份研究报告指出,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力,即将到来的7-9月将是开发商资金链最紧张的时候。还有分析称,仅中国房地产上市公司这一群体,今年资金缺口达4000亿元人民币。

　　央行数据显示,今年上半年金融机构人民币各项贷款余额28.62万亿元,同比增长14.12%,增幅比上年末低1.98个百分点,比上月末低0.74个百分点；上半年人民币贷款增加24525亿元,同比少增899亿元。房地产资金需求翻倍增加,而银行发放贷款的增速大大放缓。显然,要满足“正常合理的房地产信贷需求”,还需要更多的调研和测算,更需要“新招数”。

　　尽管银监会对房地产信贷做出了积极表示,但实际上银行方面可以打出的牌并不多。按照央行“规模不变,增幅下降”的信贷投放原则,2008年金融机构新增贷款总量将不得超过2007年全年的3.63万亿元。银监会数据显示,上半年银行新增贷款达到了2.7万亿,超过去年全年3.63万亿的七成,下半年银行贷款依然吃紧。

　　另外,尽管银监会作了带有暖意的表态,但是,据报道,全国人大财经委部分委员在听取今年上半年经济形势的汇报后表示,中国应继续坚持从紧的货币政策和稳健的财政政策,同时要增强宏观调控的预见性、针对性和有效性。近日国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示,从紧的货币政策绝对不能变,市场、企业也不应对货币政策放松有不切实际的幻想。而央行行长周小川不止一次表示央行对抗通胀的决心。

　　因此,关于楼市政策回暖,目前得到的只是一个信号而已。

　　本报记者骆海涛

　　二季度70个大中城市房价同比上涨9.2%

　　新华社北京7月21日专电(记者/江国成)据国家发展和改革委员会、国家统计局21日介绍,与去年同期相比,今年2季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%,房屋租赁价格上涨2.2%,土地交易价格上涨10.8%,物业服务价格上涨0.5%。

　　今年2季度全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比上季度低1.8个百分点。其中,新建住房销售价格同比上涨10.1%,涨幅比上季度低1.7个百分点。新建非住宅销售价格同比上涨6.3%,涨幅比上季度低0.7个百分点。二手住房销售价格同比上涨8.9%,涨幅比上季度低2.6个百分点。二手非住宅销售价格同比上涨6.2%,涨幅比上季度低2.7个百分点。

　　今年2季度上述70个大中城市房屋租赁价格同比上涨2.2%,涨幅比上季度高0.1个百分点。其中,住宅和商业营业用房租赁价格分别上涨3.2%和1.9%,办公楼租赁价格同比持平。

　　上述70个大中城市土地交易价格同比上涨10.8%,涨幅比上季度低5.7个百分点。其中,居住用地、工业用地和商业营业用地交易价格分别上涨12.2%、4.7%和14.9%。

　　相关报道憧憬信贷松绑两市地产股大涨

　　地产界称判断政策救市为时尚早

　　银监会主席刘明康上周六“满足合理房地产信贷需求”的表态迅速引起市场反应,昨日沪深两市地产股全线飙升引领大盘强烈反弹。有专家表示,银监会主席的表态对紧缺资金的房地产业构成利好,下半年预计银行方面对房地产信贷将有所“松绑”,但是否意味着对房地产进行“救市”就此展开尚需观察。

　　地产板块大涨5.28%

　　上周六银监会召开2008年年中工作(电视电话)会议。银监会主席刘明康在会议上指出,要密切关注房地产市场的变化,督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析,做好房地产风险的预警和控制工作。要满足正常合理的房地产信贷需求,科学地支持房地产业健康发展。

　　受此表态影响,地产板块周一全线上扬,地产指数涨幅超过5.28%,在各行业指数中涨幅列第一位。其中陆家嘴、界龙实业、绿景地产、泛海建设、首开股份等个股封于涨停。房地产权重股保利地产涨6.67%、华侨城A涨8.01%、万科A涨3.82%。

　　救市论或受到一定重视

　　在房地产业界看来,银监会方面的表态与近期大行其道的楼市“救市”论有一定关联。在中国房地产行业影响力最大的两个行业性组织———全国工商联房地产商会、中国房地产业协会均上书有关部门,提出了关于房地产调控方面的调整建议,特别在信贷政策方面提出了若干建议。有行内权威人士向记者证实,部分建议内容已经受到国务院领导的关注。

　　今年上半年全国主要城市楼市纷纷陷入低潮,前五个月全国商品住房销售面积同比下降6.5%,增幅同比下降23.4%,于是,“救市”观点不断被提出。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,比起房价的同比上升,交易量的持续下降更加危险。北京科技大学教授赵晓也提出“房地产企业完蛋了,就是中国经济一系列的问题”。“救市”论迅速从房地产业内向外延伸,具有官方背景的深圳市房地产研究中心发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》也提出了一系列的“救市”建议。

　　记者注意到,自5月份以来,房地产上市公司再融资悄然开闸。保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批,卧龙地产12亿元定向增发也获批。而今年前5个月,仅有金地集团12亿元的公司债获批。

　　判断政策“救市”为时过早

　　房地产直接融资的放松和银监会的“暖风”是否意味着楼市会逐步摆脱低迷?英大证券研究所所长李大霄表示,银行增加房地产信贷可以解决部分房地产企业对资金的燃眉之急,但并不能够解决房地产业根本性的问题。他认为,房地产企业因前期拿地成本过高所带来的风险更为严峻。

　　据合富辉煌首席分析师黎文江分析,银监会做出上述表态意味着有关部门已经开始检讨过去“一刀切”的调控措施,但银行方面如何出台具体措施解决开发贷款和个人住房贷款问题尚需观察。他认为,以换房自住为目的的第二套房贷需求属于被“错杀”,二套房贷政策应适度放开。

　　中原地产项目部总经理黄韬也认为,在从紧的货币政策没有变化的前提下,银监会方面的这一言论对房地产市场影响有限。他表示,目前楼市还看不到回暖的迹象,银行方面即便有放松房贷的倾向,也需要通过楼市成交量的提升来配合。并不能因为这一言论就对政府“救市”或放松调控政策抱有过高期待。

责编：张仁和