来源：中国财经报

    ●新建住房结构比例的落实，需要各城市房地产管理部门根据每个房地产开发项目的具体情况，进行分类科学确定，并实行有高有低的比例。

　　●有关部门必须科学合理地确定限价商品房的价格。

　　●各地必须对限价商品房销售对象进行必要限定。

　　●在房地产宏观调控政策中，土地审批管理是核心。

　　●加强房地产信贷管理，需要注意土地储备机构贷款和住房公积金个人住房贷款两个问题。

　　●城镇廉租房建设要“三落实”。

　　●必须尽快开征物业税，增加住房保有环节的税收负担。

　　对未来房地产市场走势的基本判断

　　下半年，随着“国六条”政策措施的逐步落实到位，房地产市场总体将呈现平稳发展的态势，房地产开发投资增速将逐步趋缓，投机性需求将继续得到抑制，房地产价格涨幅将有所回落，住房供应结构将逐步得到优化。

　　房地产开发投资继续增长，但增速将趋于缓和。下半年，影响房地产开发投资存在增减两个方面因素。从增加的因素来看，“国六条”加大了对闲置土地的处置力度，将促使开发企业加快土地开发速度；“国六条”鼓励中低价位、中小户型普通商品住房以及经济适用房和廉租住房建设，将在一定程度上加快房地产投资步伐；在当前存款利率偏低以及资本市场持续低迷的情况下，海外和民间闲置资本将继续流入房地产市场。此外，随着地方政府的新一轮换届，新任政府也会重视房地产开发投资。从减少的因素来看，国家要求继续严把土地和信贷“两个闸门”，将直接影响房地产开发的规模，房地产投资增速会受到一定抑制；部分开发企业对“国六条”持观望态度，在扩大房地产投资方面会有所顾忌。综合考虑增减因素，下半年房地产开发投资增速将会有所趋缓。

　　投机性需求将受到抑制，自住性需求会继续增加。随着“国六条”的贯彻落实，特别是房地产交易营业税和个人所得税政策的全面实施，以及国家对外资进入房地产市场的限制管理，住房投资和投机性需求将会受到抑制。同时，由于城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的住房被动性需求也会有所下降。但是，自住性需求将继续增加。一方面，随着我国经济的持续快速发展，城镇居民收入有了较大幅度增加，居民消费重点已从以“吃”为主，转向以“住”和“行”为主，城镇居民改善性住房需求增加。另一方面，随着城市化进程的加快，大量农村富余劳动力流向城市，将形成城市住房的增量需求。此外，受一些大中城市发展环境等因素的影响，跨区域的自住购房需求仍会继续增加。

　　住房价格涨幅趋缓，住房供应结构逐步优化。总体来看，下半年住房需求仍将十分强劲。在住房供应方面，由于“国六条”中的“限套型”、“限房价”普通商品住房，将在未来一年半或两年内才能建成，因此，下半年市场供应的商品住房，无论是在套型面积，还是供应量方面，实际上都是一至两年前开工的项目，受需求拉动以及成本推动的影响，其价格不仅不会下降，反而会继续上涨。但是，随着“国六条”中的“限套型”、“限房价”政策的贯彻落实，未来一至两年内，住房供应结构会有所改善，供需矛盾将会得到一定程度的缓解，住房价格将向理性回归。

　　关键在于“国六条”能否真正贯彻落实

　　下半年，房地产宏观调控能否达到预期效果，取决于“国六条”能否真正得以贯彻落实。如果“国六条”不能得到贯彻落实，甚至偏离调控方向，那么，很可能会引发新的矛盾和问题。因此，在贯彻落实房地产调控政策时，需要特别注意以下几个问题：

　　关于新建住房结构比例的落实问题。“国六条”规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。尽管建设部在发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）中明确，70%比例是指套型建筑面积90平方米以下住房面积占各城市年度新审批、新开工商品住房总面积的比重。但是，这个比例具体如何落实到每个房地产开发项目上，则需要各城市房地产管理部门根据每个房地产开发项目的具体情况，进行分类科学确定，并实行有高有低的比例。否则，很可能会使其成为开发企业与房地产管理部门讨价还价的筹码，最终使这项政策流于形式。

　　关于限制商品房的价格确定问题。“国六条”规定，供应土地应当在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。如何科学合理确定尚未建设的商品住房价格，是一个十分重要的问题，而且与限定房价部门的人员素质与方法机制等密切相关。如果限定的房价定得偏低，开发企业可能会通过降低住房质量，向消费者转移部分开发建设成本。如果限定的房价定得偏高，则与房地产宏观调控的目标相背离。因此，有关部门必须科学合理地确定限价商品房的价格。目前，商品房价格主要由房地产开发成本（含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用）、销售费用、管理费用和财务费用以及开发企业利润等因素构成，上述各项因素的核定，必须坚持公开透明的原则，否则，容易产生新的腐败和寻租现象。

　　关于限价商品房销售对象的管理问题。按照“国六条”规定，政府对中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)实行限价，目的是为了解决中低收入家庭的住房困难问题，因此，其销售对象应当限定在住房困难的中低收入家庭。各地必须对限价商品房销售对象需要具备的条件进行必要限定，包括对“中低收入家庭”的界定，对“住房困难”的界定，等等。如果各地对限价商品房销售对象不加控制，那么，这项政策也将难以达到调控目标。不仅不能解决中低收入家庭的住房困难问题，还可能引发少数人对这部分限价商品房的“囤积”和“炒作”，使政府蒙受经济损失。

　　关于严把土地管理的“闸门”问题。在房地产宏观调控政策中，土地审批管理是核心。一方面，对于房地产开发所需要的新增建设用地，要严格按照“国六条”规定，实行有紧有松的供应政策，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，并将“限套型、限房价”作为土地供应的前置条件；另一方面，要做好房地产开发企业存量土地的清理和开发利用工作，而房地产开发企业存量土地的开发利用如何落实“限套型、限房价”，也是有关部门需要研究和解决的一个问题。否则，将产生管理“漏洞”。此外，要继续整顿土地市场，严肃查处房地产开发中的违法违规用地行为。同时，要将土地出让金全部纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，提高新增建设用地土地有偿使用费征收标准，提高征地补偿费标准，增加用地成本，抑制地方政府的批地冲动。

　　关于加强房地产信贷管理问题。“国六条”规定，要严格房地产开发信贷条件，实行有区别的住房消费信贷政策。然而，贯彻落实好这项政策，还需要注意两个问题。一是土地储备机构贷款问题。目前，各地都普遍成立了土地储备机构，负责土地储备具体事务，其资金主要来源于金融机构贷款，而在贷款用途上，除了收储土地外，有相当一部分被地方政府用于城市基础设施建设及房地产开发。如果这部分信贷不能严格控制，将对房地产市场造成冲击。二是住房公积金个人住房贷款问题。“国六条”仅对商业银行要求实行有区别的住房消费信贷政策，而对住房公积金个人住房贷款却没有作出规定。据了解，住房公积金个人住房贷款并不纳入信贷计划，截止2005年底，住房公积金个人住房贷款累计已达4599亿元，仅2005年就达1195亿元。这部分个人住房贷款资金数额巨大，如果与商业银行发放的个人住房贷款不能很好地协调配合，也将对住房信贷产生负面影响。我们认为，住房公积金个人住房贷款应当纳入信贷计划，实行统一管理。

　　关于城镇廉租住房制度建设问题。“国六条”要求各地加快城镇廉租住房制度建设。财政部已就贯彻落实“国六条”中有关落实廉租住房资金筹措渠道问题，作出了具体规定。但从目前情况看，还存在几个问题：一是城镇廉租住房保障对象底数不清。解决这个问题，需要房地产管理部门会同民政部门进行必要的调查摸底，这项工作开展需要一定时间。二是住房公积金增值收益用于城镇廉租住房保障资金不落实。据建设部统计，截至2005年底，全国累计提取用于补充城镇廉租保障资金达75亿元，而实际划转用于城镇廉租保障资金只有36亿元，还有39亿元滞留在各地住房公积金管理中心账户上，造成了资金的闲置和浪费。解决这一问题，需要各地在安排用于城镇廉租住房保障资金时，统筹考虑各项资金来源，要确保先将住房公积增值收益用于补充城镇廉租保障资金。三是城镇廉租住房建设项目难以落实。“国六条”要求各地于2006年年底前，要安排一定规模的廉租住房开工建设。据了解，建设项目从申请立项、规划、设计、选址到项目审批，至少需要1年时间。此外，建设项目还需要编制固定资产投资计划，纳入同级政府预算，并经过同级人大批准，而“国六条”发布时已是5月底，因此，要求各地于2006年底前安排一定规模的廉租住房开工建设实际难以落实。为此，要防止地方不切实际匆忙上项目的情况，否则，不仅解决不了问题，反而容易形成“豆腐渣”工程。

　　关于房地产的税收调控问题。“国六条”调整了住房转让环节的营业税政策，将个人住房交易征税时间确定为5年，其目的是为了抑制住房投资和投机，营业税应当由住房交易的转让方缴纳。但是，在实际执行中，转让方却普遍将其应缴纳的营业税转移由受让方缴纳，结果却加重了受让方负担，推动了住房交易价格的上涨。我们认为，要从根本上解决这一问题，必须尽快开征物业税，增加住房保有环节的税收负担。开征物业税有以下几个方面的好处：一是有利于转变住房消费观念。物业税的特点是，住房面积和价值越大，税收负担越重，有利于改变当前“贪大求洋”的住房消费观念。二是有利于抑制住房投资和投机。开征物业税将增加住房保有和使用环节的税收负担，且税负不易转嫁，有利于抑制投资和投机。三是有利于促进住房租赁市场发展。由于拥有住房需要缴纳物业税，可以转变人们“愿买不租”的住房消费观念，从而活跃住房租赁市场。四是为地方政府提供稳定可靠的财源。物业税具有稳定性好、征收成本低廉等优点，可成为地方政府的稳定财源，有利于推动地方政府改善环境，促进房地产业健康发展。宗鹤


　　■　相关链接　上半年房地产市场运行情况及主要问题

　　从今年上半年房地产市场运行情况看，去年实施的“国八条”已对房地产市场产生了一定作用：一是房地产开发投资增幅趋缓。据统计，上半年，全国房地产开发投资7694.6亿元，同比增长24.2％，比一季度回落2.5个百分点，低于同期城镇固定资产投资增幅7.1个百分点。二是土地开发速度明显加快。上半年，全国房地产开发购置土地面积同比下降3.8％，而完成开发土地面积同比增长34.0％，土地闲置问题有所缓解。三是商品房销售价格涨势平稳。今年2季度，全国70个大中城市商品房销售价格同比上涨5.7％，涨幅比一季度略升0.2个百分点。其中，上海商品房销售价格同比下降5.9％。但是,上半年房地产市场，仍然存在一些值得关注的问题。

　　一是部分地区房地产开发投资呈现过热迹象。上半年,从房地产开发投资增长情况来看，全国共有13个省（自治区）房地产开发投资同比增长30％以上。其中：内蒙古（94.7％）、西藏（94.7％）、河南（59.0％）、福建（43.9％）、辽宁（38.9％）、广西（38.3％）、吉林（35.4％）、黑龙江（35.4％）、安徽（35.0％）、湖北（35.0％）等10个省（自治区）同比增长35％以上。从房地产开发投资占城镇固定资产投资比重来看，全国共有13个省（市）房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重超过20％。其中：北京（57.6％）、上海（37.9％）、福建（30.7％）、重庆（30.6%）等4个省（市）比重超过30％以上。

　　二是房地产开发投资过热来源于贷款资金增速过快。上半年，全国房地产开发投资资金合计12224亿元。其中，国内贷款2743亿元，占22.4％，同比增长56.4％，增速比去年加快52.1个百分点；利用外资167亿元，占1.4％；自筹资金4128亿元，占33.8%；其他资金5185亿元，占42.4%。同时，需要说明的是，房地产开发投资资金中的国内贷款，仅仅是房地产开发企业直接向金融机构融资的部分，若加上其他资金中的个人按揭贷款部分，以及房地产开发企业的流动资金贷款，房地产开发投资中实际来源于金融机构的贷款资金比重将超过50%。

　　三是部分地区房价上涨幅度仍然偏高。今年2季度，在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨6.4％，环比上涨0.8％，涨幅比一季度上升0.1个百分点。分地区看，同比涨幅最高的五个城市依次为：深圳14％，呼和浩特12.2％，大连11.7％，南充10％，福州9.8％。今年6月份，在70个大中城市中，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10％。

　　四是住房供应结构性矛盾仍十分突出。特别是适合居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房供应不足。据统计，上半年，40个重点城市上市预售的套均建筑面积达115平方米，有15个城市套均建筑面积高于120平方米。住房供应结构的不合理，浪费了有限的土地资源，误导了居民住房消费观念，扭曲了住房消费结构，不符合我国人多地少的基本国情。

　　五是违法违规用地现象十分严重。今年前5个月，全国国土资源部门立案的土地违法案件共计25153起，涉及土地面积达到12241.7公顷，同比上升了近20%。一些城市的违法用地宗数和面积分别占新增建设用地宗数和面积的60%和50%，有的甚至高达90%以上。

责编：王茜