北京商业地产烽火连天 外资撤离中企“抄底”

　　此外，也有市场人士认为，国家宽松的信贷和前期财政支撑导致大批资金流入了国企，“国进民退”成为上半年拉动经济增长的特征，中资企业大手笔购入商业物业只是表现形式之一。唐瑶也透露，目前亦有一些国有企业与其项目洽谈，“一些企业通过IPO融资后规模扩大，不得不重新选址”。

　　此外，尽管中资企业大手笔购入商用物业，杨乐涛认为将其界定为“投资”并不妥当，前述的若干大单也显示，花费数亿元购入整栋写字楼的中资企业绝大部分都是用于自用，而非“炒楼”，未来保险法修订后，保险等资金的介入才可能是真正的投资需求。

　　成交稳步上升

　　对于未来走势，DTZ戴德梁行出具的报告依然乐观。该公司华北区投资部主管叶建成认为，与金融海啸之前相比，目前的房地产投资市场也呈现出了一定的特点。首先，一线龙头城市，如北京和上海，重新成为了投资者的首选地，因为一线城市的经济稳定性较高，物业水平较好，制度建设较为完善；其次，投资策略更为谨慎，对项目的审查需要的时间更长，审查的条件更加苛刻，如需要更高的内部回报率、更稳定的现金流收益等；第三，虽然海外不少金融机构近期受到严重的冲击，但海外机构投资者对中国的房地产投资市场依然兴趣浓厚，这也符合他们分散投资风险、追逐高额回报的要求。同时，由于流动性充沛及通货膨胀预期等主要因素，未来北京和上海市场成交量会稳步上升，持续录得大宗整栋物业的收购案例。

　　在投资者类型方面，海外私募机会型投资基金仍然是市场的主流力量，这主要是因为他们投资机制更加成熟和灵活，对市场较为熟悉，中国房地产市场的高回报也符合他们全球配置要求。国内机构投资者方面，虽然在过去的几年中，国内的机构投资者完成的成交额仅占总成交额的很小部分，但随着房地产投资信托的实行以及保险资金投资不动产细则的完成，预计越来越多的国内机构投资者将会活跃起来，成为中国房地产投资市场的一股主流力量，并且会在将来更为明显。

　　叶建成肯定地表示，过去5年房地产投资市场上连续上演的整栋收购好戏在2009年将会有一个短暂的调整，主要体现在市场成交量下降，投资活动减少。在目前的北京和上海，写字楼市场正经历着一轮显著的调整，具体就北京来讲，自2005年起，北京市甲级写字楼的新增供应量保持高位，到2009年达到顶峰，预计年新增供应量达到100万平方米。而需求方面，由于不少外资机构放缓了扩张的步伐，对写字楼面积的需求下降，租金水平有一定的下调压力，因此写字楼市场短期不会成为投资者关注的热点。然而，由于2010年及2011年的新增供应有限，随着全球经济的恢复，未来2到3年内写字楼市场将会重拾上升的趋势，市场也将更为稳定。

　　另一方面，受惠于国家刺激经济以及扩大内需的政策，一线城市的商业房地产也一直是投资者关注的重点。酒店和服务式公寓市场，短期之内仍将持续调整。值得注意的是，由于普通住宅市场的快速复苏，住宅开发项目预计也将重新成为海外投资基金关注的重点，分享住宅开发投资的回报。

责编：李二庆