北京高房价再演“击鼓传花” 炒房客开始谨慎

　　二手房：投资客却步

　　张小姐在朝阳门附近有一套69平方米的小户型公寓，年初报价145万元，至今未能成交。虽然这所公寓位置非常好，但一些投资客看过房子后表示，月租金最高也就是4500元，租售比偏高，作为投资并不是很划算。

　　在北京房价上涨风潮中，北京投资客的表现并不是很激进，这与快速上涨的房价有很大关系。我爱我家副总经理胡景晖指出，从公司5月份的成交数据来看，投资型需求不到总需求的8％，改善型需求的比例从年初的30％左右升至60％左右，成为购房的主力需求。在改善型需求中，被动型改善的比例越来越高，主要原因是购房者原有住房拆迁、单位迁址、孩子上学等。

　　北京CBD周边地区是投资客乃至投机客非常青睐的片区，成为观察投资需求的首选之地。我爱我家富力城公寓店经理向记者透露，从门店的客户情况来看，首次置业、改善型置业、投资置业的比例分别为三成、四成和三成，自住需求合计占七成左右，仍是CBD片区的主流需求。

　　“CBD周边二手房价格有些虚高，涨得太快了，投资客很理性，不会盲目出手”。我爱我家富力城公寓店经理介绍，去年年底富力城周边一居室的成交价在1.5万—1.6万元之间，4月份涨到1.8万—1.9万元之间，目前成交价没有低于2万元的。而去年富力城的两居室月租金曾到过8000元的高位，目前在5500元—6000元之间，租金相对平稳甚至有所下降。这样一来，理性的投资客倾向于选择观望和等待。

　　胡景晖强调，去年北京CBD周边地区二手房价跌幅较大，今年以来的涨幅也较大，再加上CBD周边新盘开盘价定位较高，广渠门外10号地拍出了1.5万元的楼面地价，抬高了二手房业主的心理价位，让部分投资客望而却步。

　　北京CBD地区的一位中介人士向记者介绍，年初至今，CBD地段的房子涨幅虽然普遍在15％以上，新城国际的涨幅甚至高达30％，但房租的涨幅并不高，一般不超过10％，抑制了一些投资需求。他的客户以改善型需求居多，有的还是白领阶层的首次置业，即使房价在购买后几个月就上涨了5000元/平方米，个别自住客户仍然不愿将房子出手。

　　二套房贷：银行大打擦边球

　　商品住宅热销离不开活跃的投资客和投机客，也离不开改善型购房者，而这部分群体对首付和利率非常敏感。在某种程度上，商业银行的二套房贷政策决定着这部分群体的购房意愿。就目前的情况来看，商业银行的二套房贷政策对这些需求起到了重要的支撑作用。

　　胡景晖认为，北京的二套房贷虽然比年初出现很大松动，但总体仍然比深圳等南方城市要严格一些，导致投资需求未出现明显放大，投机客也会比较谨慎。但根据记者的了解，在实际操作中，商业银行对二套房贷的态度还是很灵活的。

　　中国证券报记者向一位房产中介人士咨询，首套房贷款仍有30多万元未结清，买第二套房能不能享受首付和利率的优惠。这位人士马上咨询了某商业银行的客户经理，得到的答复是，首付可以优惠至2.1成，贷款7.9成，利率7折。记者担心收入证明无法满足银行的要求，该人士表示这不是大问题，只要找一位亲戚作共同贷款人就可以，当然月供还是由记者本人来承担。

　　该中介人士表示：“各家商业银行现在放款还是比较松的，到了9月份之后恐怕就不是这样了，全年的放款任务如果完成得不错，到年底发放贷款会严一些。此外，各家银行对贷款审核的严格程度也不一样。”

　　中国证券报记者在采访中了解到，表面上，大部分商业银行的原则是第二套房的首付不能低于四成，但可以享受七折左右的利率优惠。但实际上，有的商业银行规定，如果客户是该行的VIP，资信情况良好，第一套房贷是在该行申请的，就可以申请二套房贷优惠，首付可以低至2.2成，利率可以打到7.01折。

责编：荀志国