专家称商品房存量房消化需时日 涨价可能性不大

　　成交量、涨幅大幅上涨

　　刚性需求释放带动成交回暖

　　房地产市场又出现了热闹景象。

　　3月30日中午，位于北京市朝阳区石佛营东里的朝阳区房屋登记发证大厅里，前来办理二手房过户登记的人群熙熙攘攘，排队的号码已经发到156号。

　　排在105号的覃先生下午有急事，他四处询问，希望能花100元从别人手里买一个“上午能办的号”。“我去年9月也来过一次，没怎么排队，没想到今天会有这么多人。”满头大汗的覃先生说。

　　经常陪客户来办理过户的房产中介老冯告诉记者，去年楼市低迷，过户大厅也比前几年冷清许多。“从1月份开始，买二手房的人明显多起来了，现在这场面跟2007年下半年最火爆的时候差不多。”老冯本人的业绩也比去年大有起色，“春节以后一个多月，已经卖了4套二手房。”

　　今年一季度，北京住宅市场成交量出现回升，二手房市场回暖尤其明显。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，截至2009年3月28日，北京市二手房成交量已超过3.4万套，一季度同比增幅超过100%，而去年全年的签约量仅7.4万套。交易量和增幅双双创历史新高。同期，期房签约量超过2.5万套，同比增加近八成。

　　今年以来，全国一线城市住宅市场交易量均开始有了起色，回暖迹象明显。数据显示，上海整个3月成交量约140万平方米，接近2007年11月楼市顶点时的成交量。南京3月商品房日均销售量超过250套，同比增长近10%。广州、福州、杭州、成都、长沙、哈尔滨、重庆等地房产交易量同比都明显增加。

　　调查显示，近3个月北京单套二手房平均交易面积已经从2年前的110平方米下降到85平方米，首次置业的购房人占据了整体交易量的68%。一手房市场上，能更多享受政策优惠的90平方米以下住房也更受欢迎。不难发现，经过长达一年多的僵持和观望，刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。但业界认为，这部分需求经过一段时间释放后，会逐渐回归到一个相对低点。

　　房价下降，交易持有成本降低

　　政策对购房者的支持开始见效

　　业内人士普遍认为，明显的降价是刚性需求释放的最主要原因。

　　国家发改委每月公布的数据显示，70个大中城市房价同比涨幅从2008年初开始逐月回落，12月份出现自2005年7月以来首次同比下降。环比价格从8月份变为负增长，下降速度不断加快。今年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，环比下降0.2%。

　　微观层面，前段时间受岁末年初资金压力大的影响，开发商普遍采取了力度较大的降价促销措施，激发了购房者的购房愿望。

　　政策面不断“出拳”，也给了购房者更多支持。去年10月份以来，伴随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策。如将住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍，下调最低首付款比例，减免交易税费，并适度放宽了二套房的信贷政策等，使房产交易成本和持有成本均明显下降。

　　“利息和税费的降低，压缩了银行的利润和政府的税收，把实惠都给了购房者。其实也是房价的变相下降。”华远集团总裁任志强在“乐居创新峰会”上告诉记者：“由于营业税等交易税费减免的政策优惠只有一年，促使二手房市场供需两旺，短期内交易量大幅上涨。”

　　地方政府结合各地实际，出台了一些更“大胆”也更具实效的措施，对交易量的刺激立竿见影。如长沙、南昌、常州等地暂停经济适用房建设，以现金补贴支持老百姓购买商品房。北京、重庆等地政府直接回购存量商品房用作保障性住房。还有一些地区实行购房落户等政策，对销售都起到了一定的推动作用。