北京千万平米商品房空置 专家称房价有1/4降幅

　　北京新政松绑90/70政策

　　银行信贷指向中高档楼盘

　　业内人士预测90/70政策将彻底松动

　　北京将成为第一个为90/70政策松绑的一线城市。

　　2月5日，针对中高档住房的开发建设，北京银行系统召集开发商，就开发贷问题向开发商和房地产协会征求意见。据一位参会的北京市房地产协会专家表示，这次会议是为了落实1月22日北京制定的15条新政，让开发商根据市场的需求来开发中高档住房，银行也将对中高档楼盘建设提供信贷支持，这也预示着90/70政策悄悄松绑。

　　一位接近北京建委的消息人士透露，这条规定将不再卡死开发商在申报项目时要严格执行90/70政策，为90/70政策松绑。

　　北京不再严控中高档房

　　1月23日，北京市9部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(以下简称北京131号文)，鼓励和支持住房合理消费，改善居民住房条件，促进北京房地产业持续稳定健康发展。

　　其中11条规定，对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。

　　根据以往的信贷政策，银行为防范风险，对大户型、大面积的高档商品房等项目的开发贷款都较谨慎并有诸多限制。

　　而为了进一步落实北京131号文件放松对户型面积和比例的限制，北京银行系统特意召开了一次会议征求意见，支持开发商根据市场需求开发建设中高档房。

　　“文件针对为改善住房条件而购买二套房政策比国务院的131号文件更为宽松。从市场需求来讲，改善性住房的套型面积都比较大，总价高，文件中提到在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例，可见90/70平方米的政策限制不再卡得那么死了。”北京市房地产协会一专家告诉《华夏时报》记者。

　　上述消息人士称，由于房地产是一个区域性很强的行业，政策也应该因地制宜，让城市根据自己的实际情况做调整。在有足够中小户型供应、市场总量平衡的前提下，不再一刀切地要求开发商按照90/70政策去设计产品，体现开发商的市场主体地位。

　　改善性需求将释放

　　据记者从北京市房地产交易管理网了解到，北京市的存量房规模从2008年10月起连续4个月保持在34万套以上。

　　“以前受制于90/70政策，市场上70%的产品都是90平方米以下的中小户型。由于产品缺乏多元性，一旦产品销售不畅，受到积压最多的也是90平方米以下的产品。”阳光100副总裁范小冲认为。

　　据记者了解，不管是市中心项目还是郊区项目，不管是高档住宅还是普通住宅，或多或少都有90平方米以下住宅面积的比例。经过两年多的调控，90平方米以下房源在市场上已不再是紧俏货，反而成为了积压货。

　　另一方面，今年北京计划新建和收购保障性住房850万平方米,其中两限房650万平方米、将有21个项目约1.5万套限价房开始摇号配售。

　　“改善性住房的需求受到90/70政策影响而受到抑制，如果需求一旦释放，将会产生很大能量。”北京房地产协会一专家说。而从救市的方向来看，是朝着进一步松绑二套房，鼓励有改善住房需求的人购买第二套房的方向。

　　“目前楼市需求除了90平方米左右的初次置业外，还有很多120-130平方米左右的改善性需求，有的楼盘甚至大户型比小户型卖得抢手。”中大恒基市场部经理张大伟说，“自住性需求都是基于量力而行，是有限的预算，也是刚性需求。而改善性住房者都至少拥有一套住房，有房一族属于社会的中产阶层，购买力也很强。在现有市场和政策利好条件下，自住性需求可以释放的需求有限，而改善性住房也成为不可忽视的刚需力量。”

　　“放开90/70政策，改善性住房的需求可以得到释放和满足，而在现有的市场环境下，改善性住房一旦释放，将成为购房的主力军。”我爱我家副总裁胡景晖对记者表示。

　　90/70政策将陆续解禁

　　131号文刚一出台，就受到开发商的热烈欢迎，SOHO中国潘石屹在给员工的内部信件中称“这是北京市政府给我们的大红包”。

　　本报记者采访了多位开发商，他们对松绑90/70政策表示欢迎。“开发商可以根据自己的核心竞争力和市场的需求来定位产品，而不需要再和保障性住房在中小户型这一区间混战了。”范小冲说。

　　“90/70政策出台的前提是市场泡沫化投机过度，政府基于解决自住性需求而抑制开发的投机行为而出台。如此市场经过一系列的调控和回归理性，加之对保障性住房的加大力度投资，靠一刀切的制定70%的比例就违背了市场自动调节的规律，也违背了政府出台政策的初衷。”《中国不动产》原主编张四宇说。

　　据记者了解，在各地出台的救市政策中，也渐渐开始放开90/70政策，把产品定位的主动权放权给开发商。近日，兰州发布十六条救市新政，其中决定自2009年1月1日起，将90/70政策调整为90/50；据其他媒体报道，从开发商审批项目时得知，杭州也正在松绑90/70政策，有望将政策调整为90/50。

　　“这将对开发商新报的项目会有帮助，也体现了政府在救市的同时兼顾拯救开发商的意图，毕竟房屋建设的主体是开发商，政府只能在一定范围内解决部分中低收入人的居住。”张四宇说，“如果说北京是小心的尝试，我大胆预测未来一定时间内这条政策必将彻底松动，到时不是靠法规来约束开发商，而是靠市场自动调节，即使不取消，也会如同虚设。”

责编：荀志国