天津今年改善型普通房交易将有5大换房机会

    降税降息等一系列新政策大大减少了房屋再交易成本及贷款负担，使期待换房的家庭能够在新的一年里满足愿望。

    据我爱我家等机构分析，国家各项刺激交易政策的落实，将使今年二手房市场明显活跃，其中包括换房交易需求及机会日渐增多。根据国家政策导向及市场趋势分析，今年改善型普通房交易将出现以下5大换房机会。

　　普通房交易税费优惠机会

    自2008年10月起，国家各项利好楼市的政策陆续出台，其中包括契税下调、营业税调整、普通住宅指导价格上调等，这些政策为今年换房带来实质性实惠。

    据我爱我家企划部经理陈萌等专业人士介绍，税费调整后，天津因政策改变受益的二手房占目前市场交易总量的三成左右，其中普通住宅占三分之二左右。普通住宅中凡是超过2年但是不足5年的直接免除营业税。以60万元购买一套3年期普通房的换房过程为例，过去需要交纳的税费是总房价的9.05%，政策出台后税费降到了2%，可以免除7.05%的税费。这就意味着，在上述买新卖旧的过程中，买新房减少5万元左右的税费成本，由于卖旧房也同样享受这样的政策，因此一买一卖节省的交易税费非常可观。

    另外，新政还规定，非普通住宅凡是超过2年但是不足5年的，由全额征收营业税调整为差额征收，这样一来，购房者即使是看中这一类房屋，也可以降低不少购房成本。

　　新政下贷款换房减负机会

    2009年将执行新房贷政策，对改善型换房者来说，今年贷款换房负担明显降低。首先，连续五次的降息，使目前五年以上贷款基准利率由7.83%降至5.94%，若按照等额本息还款方式，以贷款30万元、20年期计算，五次降息后，月还款额可减少300元左右。

    其次，“二套房”政策松动，贷款换房机会更多。2007年旨在抑制投机的“二套房”政策出台后，大量改善型自住房需求也受到影响。2008年12月，国家提出对“二套房”政策适度解禁。2009年，“二套房”新政各项细则有望出台和执行，届时，改善型自住购房者贷款换房将明显减负。如已贷款购买了一套住房的居民再申请购买第二套普通住宅，可参照首套房标准，贷款方式由“首付四成、利率1.1倍”变为“首付两成、利率0.7倍”，此外交易税费比例将由12%降至4%左右。

　　春季房交会期间房源整合机会

    专业机构人士认为，政府促进房地产市场健康发展的政策措施将对房地产行业产生深远影响，随着各地方政府细则的出台，市场信心将逐步增强，乐观估计，在2009年下半年房地产市场将会回暖。

    目前天津二手房市场已在政策的带动下趋于活跃，但由于春节传统交易淡季将使一季度二手房市场维持调整局面。预计5月起，随着气温的转暖，在季节因素影响下客业双方的交易意愿都将有所增强，特别是在春季房交会及5月黄金周期间，各中介机构及相关部门将整合推出大量二手房源，同时很多新商品房也将面市，因此其间是进行二手房交易的好机会。

　　两年以上市区次新房放量机会

    新税费政策将使两年以上次新房能够顺利进入市场。因此对于打算换市区次新房的购房者来说，今年将有2006年投资购买的次新房增量入市。如市中心区老城厢区域的多个楼盘，梅江南及体育中心区域的3-5年次新楼盘，一些市区两年以上中高档楼盘，以及边缘区域的多层及小高层洋房等。房源价格主要为9000元/平方米及5500元/平方米左右两档。

　　交通、购物及居住环境提升机会

    进一步加强基础设施、改善居住环境是2009年国家重要发展战略内容之一，因此对于希望改善居住条件的换房者来说，2009年将有更多机会换到具有交通、购物及居住环境提升潜力的房源。如规划建设中的地铁2、3、9号线沿线特别是两端各类住房；本市今年将进一步改造、美化的水上、人民、南翠屏、睦南、二宫、河东6个公园附近的住房；小白楼购物酒吧特色街、人民公园“城市会客厅”、辽宁路风味小吃街、上城豪苑餐饮酒吧街、海河东路狄奥酒吧街、旅馆街演艺餐饮夜市、梅江新海湾啤酒广场等商圈和商业街内的住房等。(王哲）

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