楼市调整九步走广州悉数呈现

    第一步:“地王”频现

    2007年,在广州的土地拍卖会上,每次均有数十家大小发展商踊跃参加,几乎每开一次拍卖会都刷新一次区域地价纪录,“地王”让人目不暇接。

    2007年2月,雅居乐以4.92亿元投得文昌南和同福中两地块,楼面地价5691元/平方米,创下当时广州住宅地价新高。一个月后,万科拍得海珠区纺织路1号江景地块,楼面地价飙升至7082元/平方米。7月19日,珠江新城B1-3地块以11912元/平方米楼面地价成为写字楼最高单价,番禺沙湾镇地块以5784元/平方米楼面地价成为番禺“地王”。

    到2007年9月,宏观调控前的广州楼市达到了疯狂的顶峰。9月11日当天一场土地拍卖会便产生了广州“地王”和三个区域“地王”:富力以楼面地价18728元/平方米的价格夺得白云云祥路地块,成为广州“地王”冠军；保利以8769元/平方米夺得金沙洲B3701A02地块,刷新了金沙洲地价纪录；金地集团以6230元/平方米夺得番禺城南区的一地块,刷新了之前万科创下的纪录；大运实业以5659元/平方米夺得花都区凤凰路地块,成为花都新“地王”。关丽

    第二步:地价暴跌

    2007年10月,广州楼市急转直下进入调整期,土地拍卖市场上随即也寒流袭来。

    今年上半年,广州市房地产交易登记中心仅举行过3场土地拍卖会,其中出现过两次土地流拍现象。不仅土地流拍频现拍卖现场,拍卖的结果更呈现量价齐跌局面。今年上半年,广州土地一级市场仅出让8宗商住地块,还不到去年同期的一半；成交量仅为50万平方米,是近三年来同期最低水平,只完成全年供地计划15%。而白云、萝岗和南沙三个区的商住用地,成交价格分别下跌了2到7成,不少地块都以底价成交。

    9月12日,备受关注的珠江新城东塔地块竞标,周大福以2860元/平方米的底价拿下东塔地块。而一年前的9月29日,富力地产、合景泰富联合体46亿元竞得珠江新城的猎德村地块,楼面地价达8095元/平方米。反观2005年,越秀城建地产以楼面价2856元/平方米竞得西塔。几年地价轮回显示,东塔地价已跌回三年前水平,而这也是当下广州低迷土地市场的缩影。关丽

    第三步:房价下滑,成交量萎缩

    成交量是楼市晴雨表,随着成交量的不断萎缩,房价持续下滑,楼市的调整日渐深入。

    2007年,广州市十区的一手住宅销售量801万平方米,平均下来每月的成交量为67万平方米。自2007年10月以来,住房成交量更呈现十分明显的萎缩态势,当月全市一手住宅成交量下降到57.74万平方米,环比下降17.9%,11月为基本持平的57.86万平方米,与2006年同期相比急降了41.1%。从2007年最后一个月起,成交量更进一步萎缩,广州十区新建商品住宅以42.88万平方米的成交量创全年新低。

    而到2008年伊始,成交量更是不断缩小至惨淡,在新低之后还有更低:1月份只有34万平方米；2月份则是23万平方米,3月份为37万平方米。到4月份,经过3月的一轮降价狂潮之后,一手住宅成交量略有攀升,接近40万平方米,但仍低于当月的预售住宅面积66.52万平方米。5月,成交量依旧在低位徘徊,十区一手住宅总成交量只有39.31万平方米,同比下降33.9%。关丽

    第四步:降价促销。

    自去年10月广州楼市出现拐点以来,“降价”已成为最显眼的关键词。

    以万科为首的先知先觉发展商在去年底今年初开始大幅降价促销。降价行为最初多以“特惠”、“年底回馈客户”等名义亮相,如某地产巨头企业从去年11月1日开始,举行“现楼购房节”,最高让利13万元/套。在这一时期,由于楼市走向十分不明朗,观望气氛浓厚,用降价来探一探市场反应,成为部分发展商的营销策略之一。经过一段时间的降价“试水”和买卖双方的博弈僵持后,部分品牌开发商开始跟风降价,企图打开僵局。一贯采取低价策略的碧桂园,在2007年12月新推出的“美寓”洋房组团,以其4800元/平方米价格,一时震动全城,并获得理想成交量。

    总体而言,由去年10月进入拐点至今年上半年,广州楼市这一时期的降价行为,既是加速回笼资金的客观要求,也有用小批量产品降价去试探市场反应的实际目的。李广军

    第五步:二手房成交大跌

    今年以来广州二手房市场同样不景气,大半年来成交萎缩,交易量同比减少三成有余,地产中介度日艰难。根据阳光家缘最新统计数据,今年1-9月广州共成交二手住宅46287套,同比下跌36.1%。9月以来地产中介行的租售业务量颓势依旧,广州二手中介行业已掀起“关铺潮”。

    继今年1月创辉租售全面退出广州市场后,广州多家二手房中介公司纷纷传出关店消息。9月初,一度在广州疯狂扩张的顺驰不动产关闭了该公司位于海珠区的所有分店,在广州的分店数量萎缩至十余家。广州几家大型地产中介近日也纷纷加入关店大军,满堂红、合富置业已关闭了部分生意惨淡的门店。

    据中原地产项目部总经理黄韬估算,广州目前大约有大小中介店铺2000余家。而广州今年二手房月成交量最多不到6000套,最少的月份仅成交3500套左右,平均每家中介店铺月成交量最多不超过3套,即便加上一些租赁成交佣金依然度日艰难,各中介地铺的经营压力非常大。